Come pagare tutti i contanti per una proprietà influisce sulla capacità di costruire ricchezza

Molti investitori scelgono di pagare tutti i contanti per un investimento immobiliare. Nel 2012, BiggerPockets e Memphis Invest hanno condotto un’indagine a livello nazionale sui cittadini americani e hanno scoperto una serie di fatti interessanti, tra cui il 24% degli investitori immobiliari statunitensi utilizzava il 100% in contanti per finanziare i loro investimenti.

Per essere chiari, anche quando gli investitori usano termini come “all cash”, la verità è che nessun “cash” è effettivamente scambiato. Nella maggior parte dei casi, l’acquirente porta un assegno (di solito fondi certificati, come un assegno circolare bancario) alla società del titolo e la società del titolo scrive un assegno al venditore. Altre volte, il denaro viene inviato tramite un bonifico bancario dalla banca.

Questa è la forma più semplice di finanziamento, perché in genere non ci sono complicazioni, ma per la maggior parte degli investitori (e probabilmente la stragrande maggioranza dei nuovi investitori), tutto il denaro non è un’opzione. Tuttavia, parliamo di questo per un momento in più.

Esiste un dibattito nel mondo degli investimenti sull’utilizzo di denaro contante per una proprietà rispetto a ottenere un prestito. In un campo, hai le persone “senza debito”, che dicono che una persona dovrebbe investire solo in immobili in affitto se può pagare tutti i contanti per l’affare. Il campo “leverage” risponde con la matematica che mostra che una persona che utilizza la leva può ottenere un ROI molto migliore utilizzando un prestito.

Il campo “no debt” torna indietro, ” Ma il 100% dei pignoramenti capita a persone con debito.”E il dibattito infuria. Chi ha ragione? Se tu avessi $100.000, sarebbe meglio comprare una casa per five 100.000 o cinque case con un acconto di each 20.000 su ciascuna?

Ancora una volta, non credo che ci sia una risposta giusta, ma piuttosto una risposta giusta per te. In altre parole, ciò che funziona per me potrebbe non funzionare per te. La vostra decisione di utilizzare il debito dipenderà pesantemente sulle vostre finanze personali, i vostri obiettivi, la tua età, e altri fattori chiave.

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Utilizzando tutti i contanti è più sicuro in alcuni aspetti, naturalmente. Se si possedeva un pezzo di proprietà del valore di $100.000 senza un mutuo, si potrebbe facilmente vendere la proprietà se necessario. Se la proprietà era difficile da affittare, si poteva permettere di effettuare il pagamento di tasse e assicurazioni per mantenere la proprietà galleggiante fino a quando un affittuario ha cominciato a pagare. Per semplicità, diciamo che la casa affittata per $1.200 al mese, le tasse e l’assicurazione erano 2 200 al mese, e tutte le altre spese, nel tempo, in media 4 400 al mese (riparazioni, posti vacanti, CapEx, manutenzione, ecc.). Ciò significa che le spese totali sulla proprietà, non compreso il mutuo, sarebbe 6 600 al mese, e il flusso di cassa sarebbe 6 600 al mese, o 7 7.200 all’anno. Anche se questa non è una cattiva quantità di flusso di cassa, rappresenta solo un ROI cash-on-cash del 7,2%.

D’altra parte, diciamo che hai comprato questa stessa proprietà ma hai usato un prestito di acconto del 20%, il che significa che hai preso un mutuo di mortgage 80.000. Ottantamila dollari al 4,5% di interesse per 30 anni è di circa $400 al mese. Quindi, aggiungere $400 a $600 di spese che noi abbiamo già assunto, e sono a $1.000 al mese in totale le spese con il mutuo a posto, lasciando con $200 al mese per il flusso di cassa, o solo di 2.400 dollari all’anno—molto meno, naturalmente, che la $7,200 ogni anno abbiamo visto con il tutto all’acquisto in contanti.

Tuttavia, flow 2,400 in cash flow su un investimento di $20,000 rappresenta un ROI cash-on-cash del 12,0%, una differenza piuttosto drastica.

Forse la differenza tra il 7,2% e il 12,0% non sembra così drastica, ma dai un’occhiata a questo grafico in figura 13 che mostra come un investimento di $100.000, in 30 anni, si presenta al 7,2% e al 12,0%.

Chiaramente, la leva può aumentare il ROI con la proprietà. Ma è l’aumento vale la pena l’aumento del rischio si sta prendendo anche? Questa è una domanda che devi decidere. Quindi mi permetta di citare un paio di possibili preoccupazioni con il pagamento di tutti i contanti per una proprietà.

Come pagare tutti i contanti influisce sui 4 generatori di ricchezza di base degli affitti

Ci sono quattro generatori di ricchezza di base delle proprietà in affitto. Quelli sono:

1. Apprezzamento
2. Cash Flow
3. Tax Savings
4. Loan Paydown

Quindi abbiamo già visto che pagare tutti i contanti può aiutarti a ottenere un importo in dollari di cash flow più alto ma potenzialmente un ROI cash-on-cash più basso. Ma diamo un’occhiata a come influisce sugli altri tre generatori di ricchezza.

Apprezzamento

La proprietà apprezzerà allo stesso importo se si dispone di un prestito o meno. Ma, ancora una volta, ciò che effettivamente cambia è il ROI. Se hai pagato $100.000 per la proprietà con tutti i contanti, e in un anno, il valore della proprietà sale a $110.000, hai effettivamente aumentato la tua ricchezza del 10% e fatto equity 10.000 in equità. Se hai usato quell’acconto del 20% e hai speso solo 2 20.000 sulla proprietà, e il valore è salito a $110.000, avresti anche fatto equity 10.000 in equity. Ma hai fatto equity 10.000 in azioni ma hai investito solo $20.000, il che significa che hai aumentato la tua ricchezza del 50%!

Naturalmente, il gioco leva funziona in entrambi i modi: se la proprietà dovesse diminuire di valore, si potrebbe essere alla ricerca di una perdita catastrofica di valore. Tuttavia, se stai seguendo il resto delle linee guida in questo libro e stai acquistando grandi offerte di immobili in affitto, e se l’apprezzamento è solo la ciliegina sulla torta, potresti continuare a tenere fino a quando il valore è aumentato di nuovo.

Risparmio fiscale

Anche se sarà ancora ottenere il beneficio di ammortamento se si possiede una proprietà libera e chiara, non sarà più in grado di detrarre il pagamento degli interessi ipotecari dalle vostre tasse, così si finirà probabilmente per pagare l’IRS ogni anno sui soldi che si fanno dalla vostra proprietà in affitto.

Nell’esempio della casa da $100.000, con l’offerta all cash, il proprietario stava cancellando circa 7 7.200 all’anno, ma può solo detrarre circa $3.000 dall’ammortamento, lasciandoli con una fattura fiscale alla fine dell’anno sul loro profitto. Tuttavia, quando si utilizza la leva finanziaria, il flusso di cassa arriva a soli $2.400 all’anno dopo tutte le spese. A questo punto, la detrazione di depreciation 3.000 per l’ammortamento mostrerebbe una perdita di carta sulla proprietà, e nessuna tassa sarebbe probabilmente dovuta (a seconda di numerosi fattori, come la percentuale del pagamento del mutuo che era interesse rispetto al capitale.). Ancora una volta, tieni presente che questa è una discussione molto semplicistica sull’ammortamento e dovresti consultare un CPA per ulteriori informazioni.

Paydown prestito

Naturalmente, se non si dispone di alcun prestito sulla proprietà, non avete paydown prestito. Hai essenzialmente ucciso uno dei quattro generatori di ricchezza. Nell’esempio della proprietà $100.000, l’inquilino sta pagando quel mutuo little 80.000 a poco a poco, che aumenta il rendimento totale. Anche se hai iniziato con un mutuo di 8 80.000, dopo 10 anni, si potrebbe dovere solo $65.000 sulla proprietà, aumentando il patrimonio netto di $15.000 perché il vostro inquilino pagato il mutuo ogni mese. Dopo 30 anni (o qualunque sia la durata del prestito che hai usato), la proprietà è pagata al 100% e non hai mai (si spera) dovuto effettuare il pagamento da solo. (Naturalmente, stai ancora effettuando fisicamente il pagamento, ma è l’affitto del tuo inquilino che copre quel pagamento.)

Responsabilità con offerte in contanti

Infine, parliamo di un motivo in più per cui potresti o meno voler usare il denaro: la responsabilità.

Quando si investe nel settore immobiliare, c’è una buona probabilità che un giorno, qualcuno cercherà di citare in giudizio voi. Quando si possiede una proprietà libera e chiara, questo è in genere evidente sul record pubblico, perché non c’è nessun pegno bancario sulla proprietà. Pertanto, si sono essenzialmente in possesso di un cartello che dice, ” Ho un sacco di soldi che si può provare a prendere!!”Se un inquilino scontento si avvicina un avvocato per cercare di citare in giudizio voi, quale scenario pensi che renderà l’avvocato più entusiasta di andare dopo di voi: avete $100.000 di equità in una proprietà o $20.000 di equità in una proprietà? Se quest’ultimo, l’avvocato capirebbe che anche se avesse vinto la causa, il massimo che potevano fare è forzare la vendita della proprietà, probabilmente con uno sconto. Dopo tutti i costi di chiusura, ci sarebbe poca o nessuna carne rimasta sull’osso.

Pertanto, gli avvocati (in particolare quelli pagati sull’esito di una causa, come la maggior parte degli avvocati di questo tipo sono) sono riluttanti
a perseguire i proprietari di noleggio che hanno un sacco di leva.

Potrebbe sembrare che sto cercando di influenzarti in un modo o nell’altro usando la leva, ma onestamente, non è il mio obiettivo. Ci sono cose più importanti nella vita che massimizzare il ROI. La sicurezza, la flessibilità e la filosofia “moglie felice, vita felice” (o marito felice) possono essere importanti per te più che massimizzare il tuo ritorno. Forse quel 7.2% cash-on-cash ritorno, per esempio, combinato con il possibile apprezzamento sull’affare, sarebbe più che sufficiente per voi. Forte! Il mio obiettivo in questa sezione era quello di condividere semplicemente con voi i benefici ei rischi di entrambe le opzioni.

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Detto questo, ecco un paio di suggerimenti rapidi per se si prevede di utilizzare tutti i contanti sulle vostre proprietà di investimento:

1. Fingere di non essere: Utilizzando tutti i contanti rende le persone pigre. Quando gli acquirenti possono semplicemente scrivere un assegno per una proprietà, è naturale non avere la stessa motivazione per trovare un affare incredibile. Pertanto, quando acquisti una proprietà per tutti i contanti, fai finta di non farlo. Eseguire i numeri come se si doveva ottenere il 100% di finanziamento per la proprietà. Sarebbe ancora il flusso di cassa? In caso contrario, si consiglia di pensare due volte prima di acquistarlo. Analizza il tuo ritorno cash-on-cash e assicurati di non utilizzare il tuo acquisto in contanti per giustificare un cattivo affare.
2. Usa saggiamente le entità: se hai intenzione di possedere proprietà libere e chiare, almeno prova a nascondere il fatto! Parla con il tuo CPA e avvocato per scoprire il modo migliore per nascondere la tua proprietà dal registro pubblico.
3. Considera il finanziamento in seguito: utilizzare tutti i contanti quando fai un’offerta può aiutarti a ottenere offerte migliori perché i venditori amano le offerte in contanti. Tuttavia, solo perché hai comprato una proprietà con tutti i contanti, questo non significa che devi tenerlo in questo modo. È possibile inserire finanziamenti sulla proprietà dopo l’acquisto (di solito 6-12 mesi dopo, a seconda della banca) e iniziare a sfruttare i vantaggi dell’utilizzo della leva finanziaria. Può essere il meglio di entrambi i mondi. E se siete preoccupati per il rischio, anche capire che il finanziamento non ha bisogno di essere 80%. Forse si vuole ottenere un prestito del 50%, o un prestito del 30%, o un prestito del 70%. Le opzioni sono abbondanti.