Per sviluppare CityNorth, la società Thomas J. Klutznick ha stipulato un accordo di incentivi fiscali sulle vendite con la città di Phoenix in cui la società Klutznick manterrà il 50% di tutti i dollari di imposte sulle vendite raccolti a CityNorth, fino a million 97.4 milioni per 11.3 anni. Questo incentivo fiscale sulle vendite ha messo CityNorth al centro di una causa intentata dal Goldwater Institute, che sta cercando di sfidare i sussidi aziendali in Arizona. In cambio di Kl 97,4 milioni Klutznick permetterà Phoenix di affittare 3.180 posti auto, 200 dei quali saranno riservati per carpoolers autobus della città. Il contratto di locazione durerà 45 anni.
Il 2 aprile 2008, il giudice della Corte superiore della contea di Maricopa Robert Miles si è pronunciato a favore della Città di Phoenix e della Thomas J. Klutznick Company. Il giudice Miles ha negato l’affermazione del Goldwater Institute che l’accordo della città con CityNorth ha violato la Costituzione dell’Arizona. Ha stabilito che l’attività economica generata da CityNorth è “indubbiamente” nell’interesse pubblico. Da allora l’Istituto Goldwater ha risposto appellandosi alla sentenza.
Lo sviluppatore di CityNorth e la città di Phoenix hanno presentato reclami alla Maricopa County Superior Court il 22 aprile 2008, chiedendo che il tribunale ordinasse al Goldwater Institute di pagare le spese legali sostenute mentre combatteva la causa. Il deposito di CityNorth sostiene che l’Istituto “ha aggravato la lunghezza e la complessità del contenzioso con “esperti” irrilevanti che non avevano nemmeno letto l’accordo e hanno mostrato un disprezzo sconsiderato per gli enormi interessi fiscali e commerciali con cui stava interferendo.”Secondo il deposito della Città di Phoenix,” Non solo il Goldwater Institute ha proceduto con questa azione sapendo che potrebbe essere ordinato di pagare le tasse e i costi della città, ha litigato questo caso in un modo che ha aumentato la sua portata e spesa ben oltre quello che era necessario per litigare completamente le questioni dispositive therin.”
Il Goldwater Institute sostiene che la richiesta di spese legali viola le condizioni concordate da tutte le parti durante il processo. Clint Bolick, capo del contenzioso per il Goldwater Institute, afferma ” I tribunali non hanno quasi mai assegnato le spese legali contro le imprese che cercano di rivendicare i diritti pubblici. Le ragioni sono state articolate dal giudice della Corte Suprema dell’Arizona Stanley Feldman nello stesso caso, Wistuber v. Paradise Valley Unified School District, che tutte le parti concordano stabilisce i parametri legali per la clausola regalo in base al quale il caso CityNorth è in causa.”
Il signor Bolick ha affermato che i casi costituzionali, come Turken v. Gordon, sono raramente vinto a livello di corte inferiore, e si aspettava una vittoria alla corte d’appello per essere più probabile.
City of Phoenix/CityNorth positionEdit
L’accordo tra la città di Phoenix e lo sviluppatore di CityNorth consente a CityNorth di essere costruito come un progetto urbano denso progettato per contrastare lo sprawl e ridurre il traffico. Senza un incentivo per i parcheggi, è probabile che più della metà dello sviluppo sarebbe stato consumato da parcheggi di superficie, limitando così il numero di imprese che generano imposte sulle vendite. Come affermato nella sentenza del giudice Miles, ” L’accordo è stato progettato per garantire che il progetto costruito fornisca i benefici previsti, in particolare le consistenti entrate fiscali, su un programma e ad un livello più vantaggioso per il pubblico rispetto a qualche altro progetto diversamente configurato che potrebbe essere costruito nel sito.”
Non sono stati avanzati fondi della città e non sono a rischio le entrate fiscali della città. Lo sviluppatore deve sopportare tutti i costi stimati di Cit 1.5 miliardi per sviluppare CityNorth e assumersi tutti i rischi finanziari. Si prevede che CityNorth genererà centinaia di milioni di dollari di entrate fiscali per la città e migliaia di posti di lavoro. CityNorth si ripagherà con i ricavi che genera. Il giudice Miles afferma: “Il valore monetario che deve essere ricevuto dall’accordo si basa sulle entrate fiscali di vendita generate dal progetto CityNorth dai 1,2 milioni di piedi di spazio di vendita che lo sviluppatore deve costruire prima di poter ricevere qualsiasi pagamento dalla città….Secondo l’accordo, la città dovrebbe ricevere centinaia di milioni di dollari in tasse sulle vendite future da utilizzare per qualsiasi scopo pubblico che sceglie.”
Goldwater Institute positionEdit
Il Goldwater Institute sostiene che l’incentivo è un sussidio aziendale, che è illegale secondo la costituzione dell’Arizona.
Secondo il Goldwater Institute, Phoenix pagherà più di $30.000 all’anno per affittare 200 posti auto per i prossimi 45 anni. La città, che sostiene che l’incentivo non è un sussidio ma un incentivo basato sul mercato, avrebbe potuto acquistare e possedere 6.950 posti auto in un garage per lo stesso prezzo pagato per affittare 200. Il Goldwater Institute ha anche ottenuto record sulle spese legali per la città, sostenendo che Phoenix spende più di $10.000 a settimana per difendere il sussidio.
Il Goldwater Institute ritiene inoltre che la città abbia sopravvalutato i benefici del progetto. La città stima un impatto di billion 1,9 miliardi mentre uno studio del Goldwater Institute sostiene che il vero impatto sarà inferiore a million 500 milioni. Il Goldwater Institute sostiene inoltre che nessun beneficio netto deriverà dal sussidio perché il centro commerciale sarebbe stato costruito comunque a causa della forte domanda di shopping in una sezione in rapida crescita e benestante di Phoenix. Wells mette in discussione anche il beneficio pubblico del progetto CityNorth, scoprendo che l’area in cui CityNorth è in costruzione ha un reddito medio pro capite che è higher 21,000 superiore al resto di Phoenix e la popolazione demografica intorno a CityNorth è 3 volte più probabile che sia bianca rispetto al resto di Phoenix.
Secondo il Goldwater Institute, il sussidio viola tre disposizioni della costituzione dello stato dell’Arizona, la clausola del dono, la clausola di privilegio e immunità e la clausola di leggi speciali. Il Goldwater Institute ritiene che l’incentivo non sia altro che un sussidio aziendale volto a premiare il politicamente ben collegato.
Decisione della Corte Suprema dell’Arizona
Il 25 gennaio 2010, la Corte Suprema dell’Arizona ha annullato la sentenza della Corte d’appello e ha permesso all’accordo CityNorth di rimanere in piedi. La Corte ha confermato che la società City of Phoenix e Klutznick ha agito in buona fede sulla base di oltre 25 anni di giurisprudenza. La sentenza della Corte ha chiarito che gli accordi tra il governo e gli sviluppatori privati come CityNorth devono avere un beneficio diretto per il governo. Di conseguenza, eventuali benefici indiretti, come posti di lavoro e aumenti delle imposte sulle vendite, non possono essere applicati all’affare. Pertanto, le offerte in futuro devono fare due cose: specificare ciò che il governo otterrà in cambio e assicurare che i benefici che il governo riceve in cambio soddisfino gli investimenti del governo nell’affare.