Sotto CDARA, un proprietario deve seguire l’avviso di processo reclami prima di un reclamo difetto di costruzione può essere presentata in tribunale contro un professionista delle costruzioni. CDARA definisce “costruzione professionale” abbastanza ampiamente: “un architetto, appaltatore, subappaltatore, sviluppatore, costruttore, costruttore fornitore, ingegnere, o ispettore eseguire o fornire la progettazione, supervisione, ispezione, costruzione, o l’osservazione della costruzione di qualsiasi miglioramento alla proprietà reale.”Secondo le disposizioni di CDARA, un proprietario deve fornire comunicazione scritta di un reclamo difetto di costruzione ad un professionista di costruzione prima di presentare un’azione contro il professionista in tribunale. Questo avviso deve essere inviato all’ultimo indirizzo noto del professionista della costruzione e deve includere una descrizione dettagliata del reclamo, una descrizione del tipo e della posizione del presunto difetto e una descrizione di eventuali danni richiesti. L’avviso deve essere presentato entro e non oltre 75 giorni prima del deposito di un’azione per immobili residenziali e entro e non oltre 90 giorni prima del deposito di un’azione relativa alla proprietà commerciale. Mentre l’avviso dovrebbe elencare tutti i presunti difetti e danni noti alla data del deposito, può essere modificato per includere eventuali difetti appena scoperti che si presentano dopo l’invio dell’avviso iniziale. Questo avviso di reclamo deve essere inviato a ciascuna parte nota che potrebbe essere responsabile del difetto.
Dopo aver ricevuto un avviso di reclamo, un professionista della costruzione può richiedere un accesso ragionevole alla proprietà per condurre un’ispezione del difetto dichiarato. Questa ispezione deve essere completata entro 30 giorni dal ricevimento della notifica di reclamo. Dopo aver completato l’ispezione, il professionista della costruzione può presentare un’offerta al richiedente per risolvere il reclamo, pagando una determinata somma di denaro o accettando di porre rimedio al presunto difetto. L’offerta deve essere effettuata entro 30 giorni dall’ispezione per la proprietà residenziale ed entro 45 giorni dall’ispezione per la proprietà commerciale. L’offerta deve includere quanto segue: una relazione sulla portata e sui risultati dell’ispezione; descrizione del lavoro aggiuntivo necessario per rimediare al difetto e agli eventuali danni causati dal difetto; e un calendario per il completamento dei lavori di riparazione (se applicabile).
Se il proprietario è soddisfatto dell’offerta per risolvere il reclamo, il proprietario può presentare l’accettazione scritta dell’offerta entro 15 giorni dal ricevimento dell’offerta. Se non viene data alcuna comunicazione scritta di accettazione, l’offerta è considerata respinta e il richiedente può andare avanti con il deposito dell’azione per un difetto di costruzione. Allo stesso modo, se il professionista della costruzione non fa un’offerta per risolvere il reclamo entro i termini applicabili, il richiedente può presentare l’azione al tribunale.
Il processo Notice of Claims ha lo scopo di fornire ai professionisti delle costruzioni l’opportunità di affrontare i presunti difetti di costruzione e di evitare contenziosi costosi e dispendiosi in termini di tempo quando possibile. Mentre il PCN aggiunge alcuni passaggi aggiuntivi per affrontare le richieste di difetti di costruzione, quando funziona bene, il processo può risparmiare una notevole quantità di denaro e frustrazione. Tuttavia, ci saranno sempre situazioni che non sono suscettibili di risoluzione extragiudiziale, ed è saggio consultare un avvocato per un consiglio ogni volta che si trovano ad affrontare un potenziale reclamo difetto di costruzione, sia come proprietario di un immobile o un professionista di costruzione.