inlägg skrivet av
Ellie Perlman
Grundare, VD för Blue Lake Capital LLC. Hjälper passiva investerare att växa rikedom genom fastigheter. Podcast: Otroliga Fastighetshistorier.
Getty
när det gäller flerfamiljshus, vissa investerare hålla med klass A egenskaper och se dem som de bästa tillgångsklasser i flerfamiljshus sektorn. När allt kommer omkring är de vanligtvis helt uthyrda med topphyresgäster, hämtar marknadsledande hyror, kräver lite om några reparationer eller renoveringar och har en stabil månadsinkomst. Eftersom investerare betalar en hög premie för klass A-fastigheter är kassaflödet inte lika högt som i andra tillgångsklasser. Därför är uppskattning den viktigaste faktorn som driver vinster i många klass A-egenskaper.
dessa investerare ser en värdeskapande affär, främst i klass B-och C-fastigheter, som en riskabel investering. I en värdeskapande affär förbättrar den nya ägaren fastigheten och renoverar enheterna och bekvämligheterna för att motivera hyreshöjningar. Klass A-investerare ser den strategin som mindre gynnsam. När allt kommer omkring kan ingen garantera hyresgäster kommer att vara villiga att betala premiehyror, även om det innebär att de får trevligare lägenheter. Ja, det finns en inneboende risk i en värdeskapande strategiavtal, men det finns flera sätt att mildra den risken och äga en egenskap som genererar högre avkastning än de som ses i en klass A.
Värdetilläggsmetoden
Värdetilläggsstrategier kan innehålla enkla kosmetiska korrigeringar som målning, landskapsarkitektur och skyltar eller omfattande strukturella renoveringar som uppgraderingar till kök och bad, nya mattor eller ett nytt gym eller klubbhus. Ju mer omfattande renoveringen desto mer kommer det att kosta. Dessutom finns det reparationer att överväga, som nya tak, VVS-system eller VVS-uppgraderingar.
för det mesta är klass A-byggnader inte bra kandidater för värdeökning, eftersom de redan uppgraderas och tar ut topphyror. Å andra sidan erbjuder fastigheter i klass B och C — flerbostadshus som byggdes för decennier sedan — den största potentialen för att öka intäkterna genom att förbättra dessa fastigheter. Värde – add strategi är väl värt ansträngningen. Anledningen till detta är att nya förbättringar motsvarar högre hyror och högre hyror motsvarar högre rörelseresultat (NOI), vilket i sin tur har stor inverkan på apprecieringen. Genom att göra det kan du i princip ”tvinga uppskattning” eftersom du förbättrar fastigheten och positivt påverkar dess värde (förutom organisk tillväxt på marknaden).
att öka rörelseresultatet
jämfört med att bygga en flerfamiljsfastighet från grunden är investeringar i en befintlig tillgång som har löpande kassaflöde ett smart drag. En fastighet har i allmänhet en hög fastighetsskatt, vilket kommer att öka front-end byggkostnaderna avsevärt. Å andra sidan är det relativt billigt att göra värdeskapande förbättringar som minimala yttre och inre förändringar i en klass B.
den blygsamma avkastningen för en klass A-fastighet med ensiffrig till låg Tonåring intern avkastning (IRR) räcker inte bara jämfört med IRR-resultaten med hög tonåring som erhållits när värdetillägget är slutfört på klass B-och C-egenskaper. När allt kommer omkring är målet med alla flerfamiljsinvesteringar att öka NOI, och detta uppnås genom att antingen öka fastighetens intäkter eller minska kostnaderna. Förbättringar som gjorts för att addera egenskaper kommer att öka NOI avsevärt. Det beror på att när förbättringarna har gjorts följer hyresökningarna i allmänhet och kassaflödet ökar
hur viktigt är det att öka NOI? Låt oss säga att din fastighet har 100 enheter, och i år ökar du hyrorna med $40 per månad. Detta belopp representerar en ökning av intäkterna på $48,000 per år ($40 x 100 enheter x 12 månader), liksom en ökning av NOI med $48,000. Det är en betydande summa pengar, och på grund av denna extra intäkter, värdet av fastigheten kommer att öka också. Det är därför jag är en stark förespråkare för värdeskapande erbjudanden, eftersom jag har sett hyreshöjningar tack vare fastighetsförbättringar.
Hyrestillväxten är för närvarande positiv och fortfarande möjlig med klass A-fastigheter, men den avtagande marknadstakten kommer att översättas till lägre organisk tillväxt, vilket resulterar i ännu lägre avkastning för klass A-byggnader. Och om ekonomin skiftar till långsammare tillväxt, kommer vissa hyresgäster att lämna sina dyra klass A-Lägenheter för mycket billigare klass B-fastigheter, och jag förutser klass A-fastigheter att kämpa med högre vakansgrader än de står inför idag.
förstå Cap Rate
den totala avkastningen på någon egendom är baserad på inkomst. Kapitaliseringsräntorna är marknadsspecifika och beror på vilken typ av fastighetsklass som är inblandad. Takräntorna används för att beräkna värdet på en fastighet genom att dividera rörelseresultatet med takräntan.
Cap-kursen beräknas genom att dividera NOI med det pris som betalas för fastigheten. Som en allmän regel har klass B och C egenskaper cap priser mellan 5% och 7%, medan klass A egenskaper har cap priser mellan 2% och 4%. När takräntorna sjunker ökar fastighetsvärdet. När takräntan går upp, så gör risken för investeringen.
Om du kan köpa en fastighet och sänka din takränta med hjälp av värdeskapande strategin kan din vinst öka. Som ett exempel, låt oss säga att din NOI är $50,000, och du köpte fastigheten med en 10% cap rate. Det motsvarar ett fastighetsvärde på $500,000 ($50,000 dividerat med 10% cap rate). Om du kan sänka den takhastigheten till 8% genom att reparera och renovera fastigheten, skulle din fastighets värde öka till $625,000. Det är en solid 25% ökning i värde!
Den nedersta raden
med en klass A-investering är du begränsad i hur mycket fastigheten uppskattar; men du har mer kontroll över uppskattningen av en B/C-egendom, och i själva verket kan du tvinga uppskattningen. Det finns fortfarande en möjlighet att få en solid klass A-affär, på grund av en misskött egendom som resulterar i högre kostnader för hyror prissatta under marknaden, men dessa erbjudanden är sällsynta. Att förlita sig på marknadsstyrka för att bestämma uppskattning är riskabelt. Eftersom avkastningen på inkomst av klass A är måttlig, på grund av höga kostnader, kommer majoriteten av vinsten från appreciering. Denna begränsning är inte lika svår i äldre egenskaper, där en kosmetisk fix kan förbättra NOI avsevärt, tillsammans med uppskattningspotentialen. Detta är en av de främsta anledningarna till att investerare bör fokusera på klass B/C-fastigheter.