kommersiell Fastighetsinvesteringsavkastningsstatistik: Cap Rate vs. Return on Cost

oavsett om de fokuserar på kommersiella eller bostadsfastigheter, har varje fastighetsinvesterare sin egen uppsättning avkastningskrav som de använder för att avgöra om en förvaltningsfastighet är värt att köpa eller inte. I det kommersiella fastighetsinvesteringsutrymmet finns det två allmänt använda metoder för att mäta avkastning. En är kapitaliseringsgraden (”Cap” – kursen) och den andra är avkastning på kostnad. De har var och en sina egna styrkor och svagheter, men båda är användbara vid utvärdering av en fastighets risk/avkastningsprofil. De beskrivs var och en i detalj nedan.

Vad är en Kapitaliseringshastighet (Cap Rate)?

en fastighets kapitalisering eller ”Cap” Rate” är en term som representerar förhållandet mellan en fastighets rörelseresultat och dess köpeskilling. Matematiskt är formeln:

resultatet av beräkningen uttrycks i procent, men det är vad Cap-räntan representerar som kan vara viktigare. Intuitivt representerar den ”avkastningsgraden” som en investerare kan förvänta sig vid ett kontantköp av en fastighet under det första ägaråret. Till exempel, om en fastighet genererar $1 miljoner i rörelseresultat (NOI = totala intäkter minus rörelsekostnader) i år 1 och köpeskillingen var $15 miljoner, den resulterande takräntan på 7% representerar året en årlig avkastning.

det är dock viktigt att notera att Takräntan endast mäter en tidpunkt och den kan representera olika flöden av kassaflöde. Det kan representera den efterföljande 12 månader NOI, i vilket fall det skulle kallas ”trailing Cap Rate.”Eller det kan representera det förväntade kassaflödet år 1, i vilket fall det skulle kallas ”initial Cap Rate.”Det är alltid viktigt att ange vilken som används.

medan beräkningen i sig kan vara enkel, är logiken bakom den allt annat än. Nämnaren i ekvationen, inköpspris, kan påverkas av en mängd olika faktorer, inklusive plats, hyresgästbas, hyrespriser och hyresavtal på plats. Till exempel kommer en fastighet Belägen på en stark marknad som Denver med långsiktiga leasingavtal på plats och ekonomiskt säkra hyresgäster sannolikt att sälja till ett högre pris än en liknande fastighet belägen i Omaha med kortfristiga leasingavtal och marginella hyresgäster.

När ska man använda Cap Rate

det finns tre olika scenarier där cap rate-beräkningen kan vara mycket användbar för att bestämma en individs investeringsstrategi:

• Fastighetsjämförelse: när du fattar investeringsbeslut med två liknande egenskaper möjliggör deras respektive Cap-priser en snabb jämförelse. Om man har en bra cap på 5% och den andra har en högre cap på 10%, innebär riskpremien för den andra egenskapen att det finns någon form av problem med det som garanterar ett lägre pris och/eller närmare inspektion.
• Trendjämförelse: att studera utvecklingen av cap-räntor på en viss fastighetsmarknad kan vara en användbar indikator för hur marknaden uppfattar tillgången eller tillgångsklassen. Om cap-trenden är nere (vilket är bra) kan det vara en indikation på stark efterfrågan och en aning om var marknadsvärdena är på väg.
• ”baksidan av kuvertet” beräkningar: Omarrangerad kan formeln för Cap-kursen också användas för att göra en baksida av kuvertberäkningen för inköpspris eller värdering om NOI är känd. Om vi till exempel utvärderar en fastighet där NOI är 100 000 dollar och vi vet att takräntorna för liknande fastigheter på samma marknad är cirka 7%, kan vi snabbt uppskatta ett potentiellt marknadsvärde på fastigheten på 1,42 miljoner dollar.

så användbart som det är, finns det vissa begränsningar för att använda Cap-kursen som ett sätt att uppskatta en fastighets köpeskilling och/eller potentiell avkastning. Om målegenskapen har oregelbundna kassaflöden eller, om det är en värdetilläggsmöjlighet, är Takräntan inte särskilt användbar eftersom den beror på konsekventa kassaflöden. Till exempel är inkomsten för en föråldrad flerfamiljsfastighet med 40% beläggning förmodligen inte tillräckligt för att täcka utgifter, vilket resulterar i en negativ Takränta. En investerare kan dock se detta som en möjlighet att köpa fastigheten, reparera den och hyra upp den, vilket resulterar i en serie ökande kassaflöden – och takräntor – över tiden. Om takräntan kan ha varit negativ vid tidpunkten för förvärvet kan den hamna i positivt territorium när reparationerna och stabiliseringen är slutförda. I ett sådant scenario kan avkastningen på kostnaden vara en mer värdefull metrisk.

avkastning på kostnad

avkastning på kostnad liknar Takräntan, men är framåtblickande eftersom den står för de kostnader som behövs för att stabilisera en hyresfastighet och den resulterande NOI en gång stabiliserats. Matematiskt är formeln för beräkning av avkastning på kostnad:

Observera att nämnaren i ekvationen är potentiell NOI, som kan vara två eller tre år i framtiden, när renoveringarna är färdiga och hyresintäkterna har ökat för att öka avkastningen på investeringen.

avkastning på kostnad är användbar eftersom det gör det möjligt för en investerare att jämföra avkastningen som de kan tjäna på en serie stabiliserade kassaflöden idag till den årliga inkomst som de kan tjäna i framtiden. Eller, på ett annat sätt, är det användbart att försöka avgöra om det är mer fördelaktigt att betala mer för att köpa en fastighet med stabiliserade kassaflöden eller betala mindre för en fastighet som potentiellt kan ha högre kassaflöden. För att illustrera denna punkt, överväga exemplet nedan där en individ beslutar mellan två olika investeringsalternativ.

Antag till exempel att en investerare funderar på att betala ett pris på $10 miljoner för en 100% upptagen, fullt stabiliserad lägenhetsbyggnad som genererar $1 miljon i NOI idag, vilket innebär en 10% Cap Rate ($10,000,000 / $1,000,000). Eller investeraren kan köpa en mervärdesfastighet med 60% beläggning för 7 miljoner dollar som behöver 3 miljoner dollar arbete. Vid köpet har fastigheten 600 000 dollar i NOI, men när renoveringarna är klara kommer den att producera 1,2 miljoner dollar i NOI. Med hjälp av formeln ovan är avkastningen på kostnaden 8.33% ($7,000,000 + $3,000,000 / $1,200,000). Så, för samma initiala investering på 10 miljoner dollar, kan investeraren köpa en större inkomstström i framtiden. Att tillämpa samma 10% cap rate till $1.2 i framtiden innebär NOI ett värde på $12 miljoner. Genom att köpa tillgången med mer risk och genomföra en framgångsrik vändningsplan har investeraren gjort samma investering på 10 miljoner dollar till en större vinst.

intresserad av att lära dig mer?

First National Realty Partners är en av landets ledande private equity kommersiella fastigheter värdepappersföretag. Med ett avsiktligt fokus på att hitta världsklass, flerbostadstillgångar långt under inneboende värde, strävar vi efter att skapa överlägsen långsiktig, riskjusterad avkastning för våra investerare samtidigt som vi skapar starka ekonomiska tillgångar för de samhällen vi investerar i.

vi använder både formeln för avkastning på Kostnadsräntan för att utvärdera potentiella investeringar. Om du vill veta mer om våra investeringsmöjligheter, kontakta oss på (800) 605-4966 eller [email protected] för mer information.