Hur får man en inteckning i 8 steg

oavsett om du är en första gången hem köpare eller vill flytta in i ett annat hus, är chansen att du kommer att behöva en inteckning. Men hur går du om att få den bästa hastigheten?

Team Clark handlar om att spara pengar. Ett hus är sannolikt det största köpet du kommer att göra under din livstid. Att hitta de bästa inteckning villkor kan spara tiotusentals dollar — eller mer — under livet av ditt lån.

i den här artikeln kommer vi att gå igenom stegen för att få en inteckning på rätt sätt, med lite vägledning från Clark Howard och insider tips från en inteckning industrin veteran.

Innehållsförteckning:

1. få din kredit i form
2. få förhandsgodkänd för en inteckning
3. ta reda på hur mycket hus du har råd med
4. Välj rätt typ av inteckning
5. handla för de bästa priserna
6. samla dina dokument och ansöka om lånet
7. Förbered dig för några tillbaka & forth
8. Stäng på ditt hem

få din kredit i form

innan du ansöker om en inteckning, bör du se till att din kredit är i god form. Ju bättre din kredit värdering, desto bättre ränta du kommer att kvalificera sig för. Du bör sikta på en kreditpoäng på 740 eller högre. Det borde få dig de allra bästa priserna i de flesta fall, säger Rob Downs, Sr.låneansvarig vid South State Bank.

det finns flera sätt att få dina kreditpoäng och kreditrapporter gratis. Du vill kontrollera både eftersom om det finns ett problem med din kredit värdering, din kredit rapport kommer att ge dig en indikation på vad det är. Du vill också se till att du får rapporter från alla tre stora kreditbyråer:

• Equifax
• Experian
• TransUnion

”var försiktig med att använda gratis kreditrapporttjänster som Credit Karma för detta steg,” Downs säger. ”De tenderar att använda Vantage poängsystem som inte kommer att ge den faktiska FICO kredit värdering långivare kommer att använda. Kontrollera istället med din bank eller kreditkortsleverantör för att se om de erbjuder en FICO-poäng.”

Downs noterar också att långivare brukar dra rapporter från alla tre kreditbyråer och sedan använda mittpoängen. Så du kan ha en kreditpoäng lägre än 740 och ändå få den bästa kursen, så länge din mittpoäng är minst så hög.

vad du ska göra om din kreditpoäng inte är tillräckligt hög

om du upptäcker att din kreditpoäng inte är vad du vill att den ska vara, kanske du vill försena ditt köp. Låna en massa pengar på en mindre än optimal ränta kommer att innebära att din månatliga inteckning betalning kommer att vara högre, och du kommer att sluta betala mycket mer att äga ditt hus på lång sikt.

du kan vidta åtgärder för att förbättra din poäng, som att betala ner skulden och öka dina kreditgränser. Läs om lömska sätt att förbättra din kredit värdering här.

det finns också möjligheten att du hittar ett fel på din kreditrapport som drar ner din poäng. Om det händer är det möjligt att korrigera det. Här är hur.

fel bör ta 30 dagar att korrigera när du informerar byrån och borgenären om misstaget. Men ibland kan processen ta upp till tre eller fyra månader. Det är därför du bör dra din kredit poäng och rapporter minst fyra till sex månader innan du är redo att ansöka om en inteckning.

Clark säger att nästa sak att göra — efter att du har gjort en bakgrundskontroll på din kredit — är att övervaka din kredit och poäng. Detta för att säkerställa att din kredit värdering håller stadigt eller förbättras när du kommer närmare att ansöka om ett lån. Team Clark rekommenderar att du använder gratistjänsterna på Credit Karma, Credit Sesame eller båda för att hålla ett öga på din poäng.

Läs Mer: Credit Karma vs. Credit Sesame: är en bättre än den andra?

få förhandsgodkänd för en inteckning

när du känner att din kredit är på en bra plats är det dags att starta processen med att få en inteckning. Du kan ta reda på hur mycket pengar du kvalificerar dig för att låna genom att ansöka om hypotekslån. Detta ger dig också en känsla av hur mycket dina månatliga betalningar kommer att bli.

hur mycket en långivare är villig att låna ut beror på saker som din kreditpoäng och skuldkvot. En pre-godkännande är inte en faktisk inteckning ansökan (som är knuten till en viss egendom), men det kommer att kräva en hård kreditkontroll.

varför du behöver få förhandsgodkänd

förhandsgodkännande är ett viktigt steg i hemköpsprocessen, enligt Downs.

”Mortgage pre-godkännande krävs vanligtvis av fastighetsmäklare, eftersom de vill se till att du kommer att få din finansiering i ordning och vara beredd att erbjuda så fort du hittar ditt hem”, säger han. ”Vanligtvis vill de — och säljarens agent-se ett förhandsgodkännande brev från en långivare som lämnats in med ditt erbjudande.”

Downs säger att om långivaren och/eller låneansvarig har ett gott rykte på din lokala marknad kan det också bidra till att öka dina chanser att gå under kontrakt eftersom det blir större förtroende för ditt förhandsgodkännande.

så här ser ett förhandsgodkännande i allmänhet ut. Som du kan se kommer det att innehålla hur mycket pengar du är förhandsgodkänd att låna, tillsammans med information om villkoren för lånet:

Observera att du inte är låst till att få ditt lån från långivaren som förhandsgodkänner dig. Du är fortfarande fri att shoppa för att få bästa pris, som vi kommer att täcka nedan.

Clark har en fast regel om förhandsgodkännandeprocessen: när du får ett förhandsgodkännande, ansök inte om någon annan kredit inom sex månader efter det att du förväntar dig att köpa ditt hem.

”det är inte så mycket vad kreditansökan kommer att göra för din kreditpoäng, men det är ett problem”, säger han. ”Det är mer att det skadar din skuld-till-inkomst-förhållande, vilket kan sätta dig i en mer riskfylld utlåningskategori. Din inteckning ansökan kan nekas eller du kan hitta dig själv skjuts in i en högre ränta.”

Var kan man få förhandsgodkänd för en inteckning

som en allmän regel är Clark ett stort fan av kreditföreningar. Men du måste se till att du är nöjd med nivån på kundservice på en kreditförening innan du ger dem ditt företag.

Clark säger att det finns en hel del alternativ där ute, och du är inte längre i händerna på de stora bankerna.

”det som har förändrats genom åren är att bankerna nu är mycket konkurrenskraftiga på bolånemarknaden”, säger han. ”All åtgärd är kreditföreningar och icke-bank långivare som Rocket Mortgage eller Quicken Loans.”

i slutändan bör du dock gå vart du känner dig mest bekväm för ditt förhandsgodkännande. Som vi sa Är du inte skyldig att få din inteckning från den långivaren om du hittar bättre priser någon annanstans.

räkna ut hur mycket hus du har råd

bara för att du kan låna en viss summa pengar betyder inte att du borde. Det finns flera andra faktorer som spelar in när du bestämmer vilken prisklass du bör överväga.

chansen är att du kommer att bli förhandsgodkänd för ett högre belopp än vad som förmodligen skulle vara meningsfullt för dig ekonomiskt. Det är upp till dig att beräkna vad som översätts till som en månatlig betalning.

Clarks tänkande om hur man kan räkna ut hur mycket hus du verkligen har råd har utvecklats genom åren.

han brukade rekommendera att du börjar med att se vad du kvalificerar dig för på ett traditionellt 30-årigt lån med fast ränta, sedan tillbaka och handla hus som kostar 90% av det beloppet eller mindre. Men inte längre.

”jag insåg att människor fortfarande slutade med mer inteckning än de har råd med,” säger han. ”Ignorera vad du är förhandsgodkänd för. Basera istället vad du verkligen har råd med på vad din nuvarande hyra är. Kom ihåg med det inteckning, Du kommer också att ha skatter och försäkringar.”

Clark säger att om du köper ditt första hus, bör du börja med hur mycket du betalar i hyra. Och då bör du beräkna en inteckning betalning som inte är mer än din hyra plus de månatliga overheadkostnader som hyresgäster inte betalar: saker som fastighetsskatt och husägare försäkring.

Välj rätt typ av inteckning

när du vet hur mycket pengar du kan låna måste du bestämma vilken typ av lån som är rätt för dig.

vill du ha en 30-årig inteckning eller en 15-årig? Skulle du föredra en fast ränta för lånets livslängd eller en som anpassar sig till ekonomiska förhållanden? Behöver du ett konventionellt lån, eller kommer du att låna mycket pengar och kräva en jumbo inteckning? Du måste svara på alla dessa frågor och mer.

Downs säger att konventionella 30-åriga fasta inteckningar är de dominerande lån de flesta köpare väljer.

” med god kredit erbjuder de exceptionella räntor och lägre betalningar”, säger han.

det finns också FHA och VA lån att överväga.

”Kreditutmanade låntagare kan välja ett FHA-lån, vilket är ett statligt stödd lån som fortfarande kan ge bra priser men kommer med ytterligare hypotekslånsförsäkringskrav”, säger Downs. ”För dem som kvalificerar, ger ett VA-lån exceptionella priser och erbjuder till och med ett 0% nedalternativ.”

tack och lov borde du inte behöva räkna ut allt detta själv.

”en bra låneansvarig kommer att diskutera dina övergripande köp-och finansiella mål och presentera inte bara de alternativ som är tillgängliga för dig utan det hypotekslån som bäst passar dina mål”, säger Downs.

handla för de bästa priserna

när du bestämmer dig för den bästa typen av inteckning för dig, är du redo att börja handla för din inteckning.

för att få en bra känsla för vilken typ av priser som finns, kanske du vill börja med en webbplats som LendingTree.

var bara medveten om att du i många fall kommer att bli ombedd att ange en e-postadress eller telefonnummer. Det innebär att du kan översvämmas med platser från företag som försöker vinna din inteckning företag. Om det inte låter kul för dig Har Clark sin egen, mer traditionella strategi.

han säger att de flesta bara får en offert för en inteckning, vilket inte är rätt tillvägagångssätt. Du vill få offerter från minst tre långivare för att få tillgång till de bästa erbjudandena.

”du bör gå till en kredit union, långivaren rekommenderas av din fastighetsmäklare och en inteckning mäklare,” Clark säger.

din fastighetsmäklare kan vara en bra resurs när det gäller att välja en långivare. Se om de har någon de rekommenderar. Om de gör det är det sannolikt en långivare som de och deras kunder har hittat lätt att arbeta med tidigare.

” om du litar på din fastighetsmäklare, gärna be dem om en remiss, ” Downs säger. ”Det är i deras intresse att se till att du hanteras sakkunnigt.”

ett annat alternativ är att arbeta med en inteckning mäklare. Inteckning mäklare kan handla din inteckning med flera olika företag för att hitta den bästa räntan. Fråga dina vänner och grannar om det finns en mäklare de rekommenderar.

hur man väljer den bästa inteckning erbjudande

när du har flera priser citat i handen, måste du ta reda på vilken som är mest meningsfullt för dig.

”Mortgage uppskattningar kan variera kraftigt mellan flera långivare,” Downs säger. ”När det gäller shopping priser och gör en äpplen-till-äpplen jämförelse, det finns bara två saker inom långivarens kontroll att jämföra: priset och vad du betalar för det i långivare avgifter.”

dessa avgifter kan inkludera:

• ursprungsavgifter
• kreditrapportavgifter
• Utvärderingskostnad
• alla andra tillämpliga avgifter som tas ut av långivaren

poäng är en annan typ av avgift du behöver veta om. En punkt representerar 1% av det totala beloppet lånade pengar.

det finns två typer av poäng:

1. Origination points: Detta är helt enkelt en avgift till linje långivare fickor.
2. rabattpoäng: pengar som betalas i förskott för att sänka räntan under ett lån.

Clark har en enkel regel när det gäller poäng: Betala aldrig poäng för att köpa ner din ränta!

Tänk på att inte alla långivare tar ut poäng, så om du kan undvika att betala dem helt, desto bättre.

alla andra stängningskostnader i samband med bostadsköpet (Titel, advokat, skatter etc. ligger utanför långivarens kontroll. Men Downs säger att du borde kunna få en exakt uppskattning på dem i förväg.

utöver priset bör du också överväga följande i ditt långivarval: online recensioner, lyhördhet och om de är en lokal långivare med gott rykte.

samla dina dokument och ansöka om lånet

när du har identifierat det mest gynnsamma lånet för dig och en fastighet som du vill göra ett erbjudande på är det dags att skicka in din formella ansökan.

vad du behöver för att ge beror på just din situation och lånet företagets krav, men kommer vanligtvis att omfatta:

• den enhetliga Bostadslånsansökan
• W-2s från nuvarande och tidigare arbetsgivare
• senaste lönestubbar
• inkomstdeklarationer
• underhållsbidrag eller barnstödsdokument
• Bank & investeringskontoutdrag
• ett ”presentbrev” om du använder begåvade pengar för en handpenning
• Kreditförklaringsbrev om det finns nedsättande märken på din kreditfil

så hur skickar du in alla dessa dokument?

Downs säger inteckning industrin har släpat när det gäller teknisk innovation, men att stora framsteg görs för att effektivisera utlåningsprocessen och ge bättre säkerhet.

”de flesta långivare kommer att erbjuda dig en säker portal för att slutföra din ansökan och ladda upp de nödvändiga dokumenten”, säger han. ”Vissa långivare ger även sina egna mobilappar som tillåter köpare att ladda upp dokument och spåra deras lån när det rör sig genom processen.”

Naturligtvis kan du fortfarande välja att skicka dokument eller till och med ge papperskopior. En bra långivare kommer att göra vad som behövs för att hjälpa dig.

långivaren kommer att använda all denna information-plus vad de upptäcker i din kreditkontroll och deras bedömning av fastigheten du vill köpa — för att bestämma de slutliga lånevillkoren.

låsa in en ränta

när du erbjuds en ränta har du möjlighet att låsa in den. Bolåneräntorna fluktuerar hela tiden baserat på större marknadsförhållanden. En bolåneränta lås håller denna kurs stadig, vanligtvis under en period av 30, 45 eller 60 dagar.

Clark säger att beslutet om när du ska låsa in din kurs bör baseras på om du köper nybyggnation eller ett befintligt hem.

” om du köper ett hem som byggs, vill du aldrig ansöka och låsa in för tidigt eftersom byggarnas scheman är ökända för att springa sent”, säger Clark. ”Du måste vara säker på att nästan allt görs av byggaren innan du låser in din kurs när du köper nybyggnation.”

beslutet om när du ska låsa in din hypotekslån är lite annorlunda när du köper ett befintligt hem.

”Rate lock strategy har allt att göra med att förstå nuvarande marknader som påverkar hypotekslån och köparens risktolerans”, säger Downs. ”Vissa köpare inser att de har en bra ränta och vill ha sinnesfrid att låsa in den och gå vidare med livet. Vissa köpare är hyperkänsliga för att låsa i absolut bästa pris, vilket är helt förståeligt, men ’flytande’ din kurs kommer med risker.”

i allmänhet, nedgångar, säger, priser ökar snabbt och minskar långsamt.

” Timing en hastighet lås är som att spela poker. Sök råd från din långivare att fatta ett välgrundat beslut om när du ska låsa in din kurs, ” han säger.

förbereda för några tillbaka & Forth

när du har lämnat in din ansökan och stödja pappersarbete, långivaren kommer att behöva kontrollera dina referenser. I de flesta fall kommer de också att kräva en bedömning av fastigheten från en bedömare som de väljer. Hela processen kan ta allt från 30 till 60 dagar, men det är inte alltid fallet.

”bra långivare kommer att flytta med den hastighet som behövs för att slutföra din underwriting, bedömning och stängning baserat på ditt kontrakt oförutsedda och stängningsdatum”, säger Downs. ”På konkurrenskraftiga fastighetsmarknader som vi har sett de senaste åren är det inte ovanligt att stänga om 21 dagar eller mindre för att få ditt erbjudande accepterat.”

under denna tid, bör du förvänta dig en viss nivå av kommunikation med långivaren som de fortsätter att samla all information som kan hjälpa dig att få den mest gynnsamma räntan.

Håll allt detta i åtanke med din långivare val. Om du förväntar dig att du behöver en snabb stängning, välj en långivare som förbinder sig att få ditt lån gjort i den tid som behövs.

”det är alltid fördelaktigt att diskutera ditt slutdatum och eventualiteter som du inkluderar i ditt erbjudande med din låneansvarig innan du skickar in erbjudandet, så att de kan åta sig att kunna möta dem”, säger Downs.

Stäng på ditt hem

slutligen, när du är godkänd för din inteckning och ditt erbjudande har accepterats, är det dags att stänga på ditt hem. Här är vad det innebär.

”minst tre arbetsdagar före stängning kommer din långivare att vara i kontakt med de slutliga villkoren för ditt lån via ett dokument som kallas Stängningsupplysningen”, säger Downs. ”Detta dokument kommer att ge din slutliga månadsbetalning och hur mycket pengar du behöver för att leda till titelföretaget som genomför din stängning.”

titelföretaget hanterar pengarutbytet mellan dig och säljaren och ser till att fastighetstiteln sätts i ditt namn när köpet är klart.

här är ett exempel på hur en stängning avslöjande kan se ut:

Downs varnar för att när du har fått dina trådinstruktioner, se till att du bekräftar dem direkt med titelföretaget. Wire bedrägeri i samband med bolån är mycket verklig, och det har förekommit fall av bostadsköpare få luras in ledningar medel till fel konto. Det kan orsaka stora svårigheter-och till och med ekonomisk förstörelse.

en allmän tumregel är att koppla lite mer än vad som krävs i den exceptionellt sällsynta händelsen är det en liten förändring av avgifterna i sista minuten. Om du tråd mer än vad som krävs, Du kommer att få en återbetalning för overage från titeln företaget.

när dina pengar är anslutna, meddela din långivare och bekräfta kvittot med titelföretaget.

sedan, helt enkelt visa upp till stängning för att slutföra ditt köp. Där borde du förvänta dig att underteckna flera dokument relaterade till försäljningen av fastigheten och hypotekslånet.

när titeln har överförts från säljaren till dig får du nycklarna till ditt nya hem!

slutlig tanke

Shopping för en inteckning kan verka skrämmande, men om du följer stegen ovan är det verkligen inte en svår process.

Ja, det kan vara tidskrävande att samla alla dokument och shoppa för bästa pris. Men de pengar du sparar genom att vara flitig i ditt sökande efter den bästa inteckning kommer att ställa dig upp för ekonomisk framgång långt in i din framtid.

Klicka här för att ladda ner vår gratis utskrivbara checklista.

mer innehåll från Clark.com:

• hur man köper ett hus i 9 steg
• 7 Saker att veta om Costcos Hypoteksprogram
• 6 Saker att veta om refinansiering av din inteckning