hur betala alla pengar för en fastighet påverkar din förmåga att bygga rikedom

många investerare väljer att betala alla pengar för en förvaltningsfastighet. Tillbaka i 2012 genomförde BiggerPockets och Memphis Invest en rikstäckande undersökning av amerikanska medborgare och upptäckte ett antal intressanta fakta, inklusive att 24% av amerikanska fastighetsinvesterare använde 100% pengar för att finansiera sina investeringar.

för att vara tydlig, även när investerare använder termer som ”alla kontanter”, sanningen är att inga ”kontanter” faktiskt handlas. I de flesta fall tar köparen en check (vanligtvis certifierade medel, till exempel en bankkassörs check) till titelföretaget, och titelföretaget skriver en check till säljaren. Andra gånger skickas pengarna via en banköverföring från banken.

detta är den enklaste finansieringsformen, eftersom det vanligtvis inte finns några komplikationer, men för de flesta investerare (och förmodligen de allra flesta nya investerare) är alla kontanter inte ett alternativ. Låt oss dock prata om detta ett ögonblick längre.

det finns en debatt i investeringsvärlden om att använda kontanter för en fastighet jämfört med att få ett lån. I ett läger har du” ingen skuld ” människor, som säger att en person bara ska investera i hyresfastigheter om de kan betala alla pengar för affären. ”Hävstångs” lägret svarar med matematiken som visar att en person som använder hävstångseffekt kan få en mycket bättre avkastning genom att använda ett lån.

lägret ”ingen skuld” brinner tillbaka, ”men 100% av utmätningarna händer med personer med skuld.”Och debatten rasar. Vem har rätt? Om du hade $100.000, skulle det vara bättre att köpa ett hus för $100.000 eller fem hus med en $20.000 handpenning på varje?

återigen tror jag inte att det finns ett rätt svar, utan snarare ett rätt svar för dig. Med andra ord, det som fungerar för mig kanske inte fungerar för dig. Ditt beslut att använda skuld beror starkt på din personliga ekonomi, dina mål, din ålder och andra viktiga faktorer.

vad nybörjare bör veta om finansiering av investeringsfastigheter (kontra bostäder)

att använda alla pengar är naturligtvis säkrare i vissa avseenden. Om du ägde en fastighet värd $100,000 utan en inteckning, kan du enkelt sälja fastigheten om du behövde. Om fastigheten var svårt att hyra ut, hade du råd att göra skatt och försäkring betalning för att hålla fastigheten flytande tills en hyresgäst började betala. För enkelhetens skull, låt oss säga att huset hyrs för $1,200 per månad, skatter och försäkringar var $200 per månad, och alla andra kostnader, över tiden, i genomsnitt $400 per månad (reparationer, vakans, CapEx, underhåll, etc.). Detta innebär att dina totala utgifter på fastigheten, exklusive inteckning, skulle vara $ 600 per månad, och ditt kassaflöde skulle vara $600 per månad, eller $7,200 per år. Även om detta inte är en dålig mängd kassaflöde, representerar det bara en 7.2% cash-on-cash ROI.

å andra sidan, låt oss säga att du köpte samma egendom men använde en 20% handpenning lån, vilket innebär att du tog ut en $80.000 inteckning. Åttio tusen dollar med 4,5% ränta i 30 år är cirka 400 dollar per månad. Så lägg till att $400 till $600 i utgifter som vi redan antog, och du är på $1,000 per månad i totala kostnader med inteckning på plats, vilket ger dig $200 per månad i kassaflöde, eller bara $2,400 per år—mycket mindre, naturligtvis, än $7,200 per år vi såg med alla kontantköp.

men $2,400 i kassaflöde på en $20,000 investering representerar en 12.0% cash-on-cash ROI—en ganska drastisk skillnad.

kanske skillnaden mellan 7.2% och 12.0% verkar inte så drastisk, men kolla in det här diagrammet i figur 13 som visar vad en investering på $100,000, över 30 år, ser ut på 7.2% och 12.0%.

det är uppenbart att hävstångseffekten kan öka avkastningen med fastigheten. Men är ökningen värd den ökade risken du också tar? Det är en fråga för dig att bestämma. Så låt mig nämna några fler möjliga problem med att betala alla pengar för en fastighet.

hur betala alla kontanter påverkar 4 Grundläggande rikedom generatorer av hyror

det finns fyra grundläggande rikedom generatorer av hyresfastigheter. De är:

1. värdering
2. kassaflöde
3. skattebesparingar
4. lån Paydown

så vi har redan sett att betala alla kontanter kan hjälpa dig att få en högre kassaflöde dollar belopp men potentiellt en lägre cash-on-cash ROI. Men låt oss titta på hur det påverkar de andra tre rikedomsgeneratorerna.

värdering

fastigheten kommer att uppskatta till samma belopp om du har ett lån eller inte. Men, igen, vad som faktiskt förändras är ROI. Om du betalade $100,000 för fastigheten med alla kontanter, och på ett år klättrar fastighetsvärdet till $110,000, har du effektivt ökat din rikedom med 10% och gjort $10,000 i eget kapital. Om du använde den 20% handpenningen och bara spenderade $20,000 på fastigheten, och värdet klättrade sedan till $110,000, skulle du också ha gjort $10,000 i eget kapital. Men du har gjort $10,000 i eget kapital men bara investerat $20,000, vilket innebär att du har ökat din rikedom med 50%!

naturligtvis fungerar hävstångsspelet åt båda hållen: om fastigheten skulle minska i värde kan du titta på en katastrofal värdeförlust. Men om du följer resten av riktlinjerna i den här boken och köper bra hyresfastigheter, och om uppskattningen bara är glasyren på kakan, kan du fortsätta hålla tills värdet steg igen.

skattebesparingar

även om du fortfarande får avskrivningsförmånen om du äger en fastighet gratis och tydlig, kommer du inte längre att kunna dra av räntebetalningen från dina skatter, så du kommer sannolikt att betala IRS varje år på de pengar du gör från din hyresfastighet.

i exemplet på $100,000-huset, med all cash-erbjudandet, rensade ägaren cirka $7,200 per år men kan bara dra av cirka $3,000 från avskrivningar, vilket ger dem en skatteräkning i slutet av året på deras vinst. Men när man använder hävstång kommer kassaflödet till endast $2,400 per år efter alla kostnader. Vid denna tidpunkt skulle avdraget på 3 000 dollar för avskrivningar visa en pappersförlust på fastigheten, och inga skatter skulle sannolikt bero på (beroende på många faktorer, till exempel procentandelen av hypotekslån som var ränta jämfört med huvudmannen.). Återigen, kom ihåg att detta är en mycket förenklad diskussion om avskrivningar, och du bör rådfråga en CPA för mer information.

Låneutbetalning

naturligtvis, om du inte har något lån på fastigheten, har du ingen låneutbetalning. Du har i huvudsak dödat en av de fyra rikedomsgeneratorerna. I exemplet på $100,000-fastigheten betalar hyresgästen den $ 80,000-hypotekslånet lite efter lite, vilket ökar din totala avkastning. Även om du började med en inteckning på $ 80.000, efter 10 år, kan du skyldig endast $65.000 på fastigheten, öka din nettoförmögenhet med $15.000 eftersom din hyresgäst betalat inteckning varje månad. Efter 30 år (eller vilken lånlängd du använde) är fastigheten 100% betald, och du måste aldrig (förhoppningsvis) göra den betalningen själv. (Naturligtvis gör du fortfarande fysiskt betalningen, men det är din hyresgästs hyra som täcker den betalningen.)

ansvar med Kontanterbjudanden

slutligen, låt oss prata om ytterligare en anledning till att du kanske eller kanske inte vill använda kontanter: ansvar.

när du investerar i fastigheter, det finns en mycket god chans att en dag, någon kommer att försöka stämma dig. När du äger en fastighet fri och tydlig, detta är vanligtvis tydligt på offentliga register, eftersom det inte finns någon bank lien på fastigheten. Därför håller du i huvudsak ett tecken som säger: ”jag har massor av pengar som du kan försöka ta!!”Om en missnöjd hyresgäst närmar sig en advokat för att försöka stämma dig, vilket scenario tror du kommer att göra advokaten mer upphetsad att gå efter dig: du har $100,000 av eget kapital i en fastighet eller $20,000 av eget kapital i en fastighet? Om den senare skulle advokaten förstå att även om han vann rättegången, är det mest de kunde göra att tvinga försäljningen av fastigheten, förmodligen med rabatt. Efter alla stängningskostnader skulle det finnas lite eller inget kött kvar på benet.

därför är advokater (särskilt de som betalas på resultatet av en rättegång, som de flesta advokater av denna typ är) ovilliga
att driva hyresägare som har mycket hävstång.

det kan tyckas att jag försöker påverka dig på ett eller annat sätt på att använda hävstång, men ärligt talat är det inte mitt mål. Det finns viktigare saker i livet än att maximera din avkastning. Säkerhet, flexibilitet och filosofin ”lycklig fru, lyckligt liv” (eller lycklig man) kan betyda mer för dig än att maximera din återkomst. Kanske det 7.2% cash-on-cash avkastning, till exempel, i kombination med den möjliga uppskattning på affären, skulle vara mer än tillräckligt för dig. Toppen! Mitt mål i det här avsnittet var att helt enkelt dela med dig fördelarna och riskerna med båda alternativen.

hur jag gick från 6 till 37 enheter med ett förvärv med hjälp av hårda pengar finansiering

som sagt, här är ett par snabba tips för om du planerar att använda alla pengar på dina investeringsfastigheter:

1. låtsas att du inte är: att använda alla pengar gör människor lata. När köpare helt enkelt kan skriva en check för en fastighet är det naturligt att inte ha samma motivation att hitta en otrolig affär. Därför, när du köper en fastighet för alla pengar, låtsas att du inte gör det. Kör siffrorna som om du var tvungen att få 100% finansiering för fastigheten. Skulle det fortfarande kassaflöde? Om inte, kanske du vill tänka två gånger om att köpa den. Analysera din cash-on-cash avkastning, och se till att du inte använder din alla kontant köp för att motivera en dålig affär.
2. använd enheter klokt: om du ska äga fastigheter gratis och tydligt, försök åtminstone att dölja det faktum! Prata med din CPA och advokat för att upptäcka det bästa sättet att dölja ditt ägande från allmänheten.
3. överväg finansiering senare: att använda alla pengar när du gör ett erbjudande kan hjälpa dig att få bättre erbjudanden eftersom säljare älskar kontanterbjudanden. Men bara för att du köpte en fastighet med alla pengar betyder det inte att du måste behålla det så. Du kan placera finansiering på fastigheten efter köpet (vanligtvis 6-12 månader senare, beroende på banken) och börja dra nytta av fördelarna med att använda hävstångseffekt. Det kan vara det bästa av två världar. Och om du är orolig för risken, förstå också att finansieringen inte behöver vara 80%. Kanske vill du få ett 50% lån, eller ett 30% lån eller ett 70% lån. Alternativen är rikliga.