för att utveckla CityNorth ingick Thomas J. Klutznick Company ett incitamentsavtal med City of Phoenix där Klutznick company kommer att behålla 50% av alla momsdollar som samlas in på CityNorth, upp till 97,4 miljoner dollar i 11,3 år. Detta momsincitament sätter CityNorth i centrum för en rättegång som väckts av Goldwater Institute, som försöker utmana företagsbidrag i Arizona. I utbyte mot 97,4 miljoner dollar kommer Klutznick att tillåta Phoenix Att hyra 3 180 parkeringsplatser, varav 200 kommer att reserveras för stadsbussar. Hyresavtalet kommer att pågå i 45 år.
den 2 April 2008 dömde Maricopa County Superior Court domare Robert Miles till förmån för staden Phoenix och Thomas J. Klutznick Company. Domare Miles förnekade Goldwater Institutes påstående att stadens avtal med CityNorth bröt mot Arizona-konstitutionen. Han bestämde att den ekonomiska aktiviteten som genereras av CityNorth är ”utan tvekan” i allmänhetens intresse. Goldwater Institute har sedan dess svarat genom att överklaga beslutet.
utvecklaren av CityNorth och staden Phoenix lämnade in fordringar i Maricopa County Superior Court den 22 April 2008 och begärde att domstolen beordrade Goldwater Institute att betala juridiska avgifter som uppkommit under kampen mot rättegången. Den CityNorth arkivering hävdar att institutet ”förvärras längden och komplexiteten i rättstvister med irrelevanta ”experter” som inte ens hade läst avtalet, och visade en hänsynslös förakt för de enorma skatte-och affärsintressen som det var störande.”Enligt City of Phoenix’ s arkivering ” fortsatte Goldwater Institute inte bara med den här åtgärden och visste att det skulle kunna beordras att betala stadens avgifter och kostnader, det tvistade detta fall på ett sätt som ökade dess omfattning och kostnad långt utöver det som krävdes för att fullt ut pröva de dispositiva frågorna therin.”
Goldwater Institute hävdar att advokatens avgiftsförfrågan bryter mot villkor som överenskommits av alla parter under rättegången. Clint Bolick, chief litigator för Goldwater Institute, säger ” domstolar nästan aldrig har tilldelat advokatkostnader mot företag som vill rättfärdiga allmänhetens rättigheter. Skälen formulerades av Arizona Supreme Court Justice Stanley Feldman i samma mål, Wistuber v.Paradise Valley Unified School District, att alla parter är överens anger de rättsliga parametrarna för Gåvoklausulen enligt vilken CityNorth-fallet är rättstvist.”
Bolick hävdade att konstitutionella fall, såsom Turken v. Gordon, sällan vunnit på lägre domstolsnivå, och förväntade sig en seger vid appellationsdomstolen för att vara mer sannolikt.
City of Phoenix / CityNorth positionEdit
avtalet mellan staden Phoenix och CityNorth Utvecklare tillåter CityNorth byggas som en tät urban projekt för att motverka utbredning och minska trafiken. Utan incitament för parkeringsgarage är det troligt att mer än hälften av utvecklingen skulle ha förbrukats av ytparkeringsplatser, vilket begränsar antalet försäljningsskattegenererande företag. Som anges i Judge Miles dom, ” avtalet var utformat för att säkerställa att projektet som byggs ger de planerade fördelarna – särskilt de betydande skatteintäkterna – på ett schema och på en nivå som är mer fördelaktig för allmänheten än något annat, annorlunda konfigurerat projekt som kan byggas på platsen.”
inga stadsfonder var avancerade och inga stadsskatteintäkter är i fara. Utvecklaren måste bära alla de beräknade $ 1.5 miljarder kostnaden för att utveckla CityNorth och ta alla finansiella risker. CityNorth beräknas generera hundratals miljoner skatteintäkter dollar för staden och tusentals jobb. CityNorth kommer att betala sig med de intäkter det genererar. Domare Miles säger, ” det monetära värdet som ska tas emot av avtalet är baserat på försäljningsskatteintäkterna som genereras av CityNorth-projektet från de 1,2 miljoner meter butiksyta som utvecklaren måste bygga innan den kan få någon betalning från staden….Enligt avtalet beräknas staden få hundratals miljoner dollar i framtida försäljningsskatter att använda för alla offentliga ändamål som den väljer.”
Goldwater Institute positionEdit
Goldwater Institute hävdar att incitamentet är ett företagsbidrag, vilket är olagligt enligt Arizona konstitution.
enligt Goldwater Institute kommer Phoenix att betala mer än $30,000 per år för att hyra 200 carpool parkeringsplatser för de kommande 45 åren. Staden, som hävdar att incitamentet inte är ett bidrag utan ett marknadsbaserat incitament, kunde ha köpt och ägt 6 950 parkeringsplatser i ett parkeringsgarage för samma pris som det betalade för att hyra 200. Goldwater Institute fick också register över advokatarvoden för staden och hävdade att Phoenix spenderar mer än 10 000 dollar per vecka för att försvara subventionen.
Goldwater Institute anser också att staden har överskattat fördelarna med projektet. Staden uppskattar en påverkan på 1,9 miljarder dollar medan en Goldwater Institute-studie hävdar att den verkliga effekten kommer att vara mindre än 500 miljoner dollar. Goldwater Institute hävdar också att ingen nettovinst kommer att bli resultatet av subventionen eftersom köpcentret skulle ha byggts ändå på grund av den höga efterfrågan på shopping i en snabbt växande och Välmående del av Phoenix. Dr Wells ifrågasätter också den offentliga nyttan av CityNorth-projektet och finner att området där CityNorth byggs har en genomsnittlig inkomst per capita som är 21 000 dollar högre än resten av Phoenix och den demografiska befolkningen runt CityNorth är 3 gånger mer sannolikt att vara vit än resten av Phoenix.
enligt Goldwater Institute bryter subventionen mot tre bestämmelser i Arizona state constitution, Gift Clause, Privilege and Immunities Clause och Speciallagsklausulen. Goldwater Institute anser att incitamentet inte är något annat än ett företagsbidrag som syftar till att belöna de politiskt väl anslutna.
Arizona Supreme Court decisionEdit
den 25 januari 2010 slog Arizona Supreme Court ner appellationsdomstolens dom och tillät CityNorth-avtalet att stå. Domstolen fastställde att staden Phoenix och Klutznick Company agerade i god tro baserat på mer än 25 års rättspraxis. Domstolens dom gjorde det klart att avtal mellan regeringen och privata utvecklare som CityNorth måste ha en direkt fördel för regeringen. Eventuella indirekta förmåner, såsom jobb och omsättningsskattehöjningar kan inte tillämpas på affären, som ett resultat. Således måste erbjudanden i framtiden göra två saker: ange vad regeringen kommer att få i gengäld och försäkra sig om att de fördelar regeringen får i gengäld uppfyller regeringens investering i affären.