Adam Kulikowski står inför $10,000 i böter från Boulder, plus tusentals mer i förlorad inkomst från att eventuellt ha en stadshushyreslicens återkallad, eftersom tjänstemän har byggt ett fall att han bryter mot de kommunala kortfristiga leasingbestämmelserna.
han är bland en webb av bostadsägare som är anslutna till Robert Kulikowski, Adams bror, som har stött på problem med stadsövervakning kring leasing av bostäder för mindre än 30-dagars vistelser till semesterfirare, affärsresenärer och andra via webbplatser som Airbnb.
de tror alla att staden har gått för långt med att slå ner på kortsiktiga hyror i Boulder, och att tjänstemän är snabbare än staden har lovat att det skulle vara att söka monetära påföljder för bristande efterlevnad, istället för att ge varningar och vägledning för att korrigera felsteg.
i December klämde Boulder ner sina kortfristiga hyresregler om dokumentationen som staden behöver se för att utfärda husägare tillstånd att hyra för mindre än 30 dagar, och vilken typ av enheter kan äga bostäder som är berättigade att hyras på kortfristiga baser.
Robert Kulikowski sa att hans tidigare hyresmetoder är anledningen till, och den granskning han var under av staden har möjligen satt andra fastighetsägare som nu äger hem Kulikowski brukade hyra på radarn för verkställighetstjänstemän.
” jag läste koden och bokstavligen fungerade, bara spelade spelet, väldigt annorlunda än min bror”, sa Robert Kulikowski. ”Jag är säker på att det var andra som gjorde det. Hur de ändrade lagarna var det exakta resultatet av hur jag arbetade.”
Boulder utfärdar tillstånd till fastighetsägare som vill hyra sina fastigheter till en enda hyresgäst i mer än en månad, med tjänstemän som inspekterar hyresbostäderna för att säkerställa att de uppfyller kommunala standarder. Staden utfärdar också kortfristiga hyreslicenser för fastighetsägare som vill lista sina fastigheter på webbplatser som Airbnb och VRBO för att eventuellt hyras medan husägare reser, eller för att tillåta reservrum att användas av besökare.
men för korttidshyreslicens måste husägaren använda fastigheten som en primär bostad, vilket betyder att han eller hon bor i den mer än hälften av året; plus namnet på hyreslicensen måste vara detsamma som namnet på gärningen för fastigheten, och ägaren måste vara en fysisk person, förtroende eller en ideell organisation. Det gör det svårt för samma person att hyra mer än ett hem, eller något annat hem än sitt eget, på kort sikt.
Robert Kulikowski sa att han slutade betala cirka 4 000 dollar i böter till staden, men att det kunde ha varit mer. Vid en punkt, han använde åtta fastigheter som Korttidsuthyrning, han sa, delvis genom att ge ett separat parti ägande av en liten andel av ett hem och namnge den parten på gärningen, för att få en licens för fastigheten.
”i de flesta fall har efterlevnadspersonal kunnat stoppa denna aktivitet eftersom den enskilda ägaren på 1% inte använde fastigheten som sin huvudsakliga bostad. Att bevisa att en fastighet inte är en licenstagares huvudsakliga bostad är en svår och tidskrävande utredningsprocess,” uppgav stadspersonalens memo från decemberkoduppdateringen.
koden ändrades för att kräva att en korttidshyreslicensinnehavare innehar minst 50% ägande av fastigheten och för att eliminera möjligheten att använda väljarregistrering för att visa att ett hem är en huvudbostad. Det lämnar adressen på ett Colorado-körkort eller identitetskort som det enda sättet för staden att verifiera huvudboende för kortfristiga hyralicenssökande. Det var också tweaked för att säkerställa att samma egendom inte kan licensieras för både kortfristiga och långsiktiga hyror.
”att ändra ett väljarkort har visat sig vara en mycket enkel process som kan slutföras omedelbart online med minimal verifiering eller kostnad för individen. Detta har resulterat i sökande ändra adressen på sin väljarregistrering tillfälligt för att fastställa bevis på huvud hemvist på fastigheten som ska licensieras,” memo anges.
när Jasmine Munro och James Scherrer var och en köpte en fastighet från Robert Kulikowski de senaste månaderna, kunde inte heller hyra sina nya platser på kortfristiga hyresavtal utan att locka stadens uppmärksamhet, och båda tror att de var under ett mikroskop på grund av de problem som staden identifierade med Kulikowskis praxis.
Munro, en första gången hyresvärd med Pearl Street-fastigheten som hon köpte från Kulikowski, hade en långsiktig hyreslicens i samband med sin egendom, sa hon, men säger att hon snabbt blev slagen med en överträdelse och möjlig böter när hon gjorde misstaget att notera det som en Korttidsuthyrning.
” mina händer var bundna, och jag kände att jag var under förstoringsglaset baserat på vem jag köpte en fastighet från. Det var verkligen obehagligt, ” Munro sa.
hon står inför hundratals dollar i böter för två meddelanden om överträdelse, med planer på att överklaga stadens beslut.
”slå mig på handleden, eller ge mig vägledning”, sa Munro och uttryckte sin preferens för en varning eller instruktion före böter.
att tillåta kortfristiga hyreslicensinnehavare att få efterlevnad innan de söker böter är standardstadspraxis. Tjänstemän i 2019 öppnade 451 totala kortfristiga hyresfall och stängde 417, bedömde 81 böter, med 48 av dessa fall med böter relaterade till stängda fall och 33 bedömdes under fall som fortfarande är i verkställighet, sade stads talesman Julie Causa.
sedan den första versionen av kortfristiga hyresregler antogs 2015 har staden arbetat med 1 442 fall, sa hon.
”staden stöder konsekvent filosofin att uppnå överensstämmelse över att bedöma påföljder,” sa Causa. ”Det innebär att personalens första tillvägagångssätt är att informera och utbilda invånare om Boulders lokala krav för att uppnå frivillig efterlevnad. Civilrättsliga påföljder bedöms när försök att korrigera en överträdelse med samarbete har misslyckats.”
Scherrer, som också köpte ett hem från Robert Kulikowski 2019, sa att han var tvungen att vänta med att få en korttidshyreslicens efter köpet medan Staden fortsatte att överväga den tidigare ägarens verksamhet. Men efter Scherrer, som arbetar för Informed Consent Action Network-Företaget som förespråkar laxvaccinrelaterade policyer och reser ofta för sitt jobb, fick han licensen, han drog stadsgranskning för att annonsera hemmet som tillgängligt för kortvariga vistelser hela månaden, vilket ledde tjänstemän att tro att det inte var hans primära bostad.
han reser ofta, och ofta inte vet om han kommer att kallas på en arbetsuppgift på ett datum flera veckor i förväg, han sa, så han håller hela kalendern öppen för hyresgäster, utan att hyra för fler dagar än han får.
men stadskoden anger att en licenstagare antas inte använda den licensierade egendomen som huvudbostad om hela enheten erbjuds och kan hyras i mer än 20 dagar under en månad. Staden kan också göra antagandet om bristande efterlevnad av huvudbostadskravet för en korttidsuthyrningslicensinnehavare om personen äger en annan bostadsenhet som inte är licensierad för långtidsuthyrning; personens make eller inhemska partner har en annan huvudbostad; personens körkort, väljarregistrering eller någon beroende skolregistrering visar en annan bostadsadress, eller Boulder County Assessor listar en annan postadress än bostadsadressen.
ingen presumtion ska tillämpas i något brottmål, koden anger, och antagandena kan motbevisas med trovärdiga bevis på huvud hemvist.
”när personal kontaktar en ägare för att diskutera annonsen kommer de att begära trovärdiga bevis för att motbevisa antagandet,” sa Causa. ”Om bevisen är övertygande dokumenteras det och ärendet är löst. Om personalen utfärdar ett meddelande om överträdelse finns det vanligtvis mer bevis som stöder överträdelsen än en enda presumtion, men personalen är alltid villiga att granska eventuella föreslagna motbevis som tillhandahålls.”
men Scherrer sa att staden begärde att se sitt resschema som bevis på att han var bosatt i fastigheten mer än hälften av året.
” det blev denna invasiva undersökning av mig och mötte denna blick i mitt personliga liv. Jag kände att det var mycket out of line,” Scherrer sa, tillade han är tilltalande ett meddelande om brott för att inte lista hans kortfristiga hyra licensnummer med en annons för sin egendom, samt ett meddelande för notering fastigheten som tillgänglig för en hel månad.
”när jag är i stan är det inte bokat,” sa Scherrer. ”Men när jag är bortrest blir det bokat. Men inte för mer än de dagar som tillståndet tillåter.”
för Adam Kulikowski tror han att hans efternamn driver staden för att misstänka att han är i cahoots med sin bror, men han insisterar på att han inte är det och hoppas att undvika att betala hela bötesbeloppet på 10 000 dollar som stadsadvokaten Tom Carr sa i ett e-postmeddelande som erhållits via open records-begäran från kameran som Adam står inför. (Tidningen sökte uppsättningen e-postmeddelanden där Carrs meddelande inkluderades för en fråga separat från Korttidsuthyrning).
Adam Kulikowski sa att han hade en långsiktig hyreslicens, men använde hemmet som en kortsiktig hyra.
”du har aldrig ifrågasatt att du erbjöd en enhet för korttidsuthyrning utan licens,” sa Carr i e-postmeddelandet. ”…Jag förstår att du tror att påföljderna för att driva en olaglig Korttidsuthyrning är höga. Tidigare, när staden införde lägre belopp för att bryta mot de långsiktiga hyrestillståndsbestämmelserna, fann vi att vissa individer var villiga att behandla böterna som en kostnad för att göra affärer. … Vi har funnit att för att reglera kortsiktiga hyror framgångsrikt måste vi ta bort det ekonomiska incitamentet att fuska.”
Carr tillade att en stadsåklagare hade erbjudit sig att minska Adam Kulikowskis fina belopp från $10 000 till $7 000, men Kulikowski anser att det fortfarande är för mycket och fruktar att staden också kan avbryta sin långsiktiga hyreslicens i sex månader som en del av straffet, vilket resulterar i förlorad inkomst.
Causa sa att fall med böter på totalt mer än $10,000 inte är vanliga men har hänt.
” jag försöker att inte förlora min långsiktiga hyreslicens och försöker att inte förlora min försörjning. Jag har ett barn. Jag försöker ha råd att bo i Boulder. Jag är född och uppvuxen i Boulder,” sa Adam Kulikowski.
han sa också att han fick mer än en överträdelse på en enda dag och kunde inte rätta till tidigare överträdelser eftersom han var bortrest när han tog emot dem. Han är villig att betala en konsekvens för hans brott, men hoppas att det kommer att bli billigare än staden har erbjudit, och att hålla sin långsiktiga hyra förmåga.