valori de rentabilitate a investițiilor imobiliare comerciale: rata Cap vs. rentabilitatea costului

indiferent dacă se concentrează pe proprietăți comerciale sau rezidențiale, fiecare investitor imobiliar are propriul set de cerințe de returnare pe care le utilizează pentru a determina dacă merită sau nu o investiție imobiliară. În spațiul de investiții imobiliare comerciale, există două metode utilizate pe scară largă de măsurare a randamentelor. Una este rata de capitalizare (rata” Cap”), iar cealaltă este rentabilitatea costului. Fiecare are propriile puncte forte și puncte slabe, dar ambele sunt utile atunci când evaluează profilul de risc/rentabilitate al unei proprietăți. Fiecare dintre ele este descris în detaliu mai jos.

ce este o rată de capitalizare (Cap Rate)?

Capitalizarea unei proprietăți sau rata „Cap” este un termen care reprezintă raportul dintre venitul net din exploatare al unei proprietăți și prețul său de achiziție. Matematic, formula este:

rezultatul calculului este exprimat ca procent, dar, este ceea ce reprezintă rata PAC care poate fi mai important. Intuitiv, reprezintă „rata de rentabilitate” pe care un investitor ar putea aștepta la o achiziție în numerar a unei proprietăți în primul an de proprietate. De exemplu, dacă o proprietate generează 1 milion USD în venitul net din exploatare (NOI = venitul total minus cheltuielile de exploatare) în anul 1 și prețul de achiziție a fost de 15 milioane USD, rata de plafon rezultată de 7% reprezintă randamentul anual al anului unu.

cu toate acestea, este important de menționat că rata Pac măsoară doar un moment în timp și ar putea reprezenta fluxuri diferite de flux de numerar. Aceasta ar putea reprezenta NOI de 12 luni, caz în care ar fi denumită „rata plafonului final.”Sau, ar putea reprezenta fluxul de numerar anticipat pentru anul 1, caz în care ar fi denumit „rata inițială a plafonului.”Este întotdeauna important să specificați care este utilizat.

în timp ce calculul în sine poate fi simplu, logica din spatele ei este orice, dar nu. Numitorul din ecuație, prețul de achiziție, poate fi influențat de o varietate de factori, inclusiv locația, baza chiriașului, tarifele de închiriere și contractele de leasing. De exemplu, o proprietate situată pe o piață puternică precum Denver, cu contracte de leasing pe termen lung și chiriași siguri din punct de vedere financiar, va vinde probabil la un preț mai mare decât o proprietate similară situată în Omaha, cu contracte de leasing pe termen scurt și chiriași marginali.

când se utilizează rata Pac

există trei scenarii distincte în care calculul ratei PAC poate fi foarte util în determinarea strategiei de investiții a unei persoane:

• compararea proprietăților: atunci când se iau decizii de investiții cu două proprietăți similare, ratele lor de plafon respective permit o comparație rapidă. Dacă unul are o rată de plafon bună de 5%, iar celălalt are o rată de plafon mai mare de 10%, prima de risc pentru a doua proprietate implică faptul că există un fel de problemă care justifică un preț mai mic și/sau o inspecție mai atentă.
• Compararea tendințelor: studierea tendinței ratelor de plafonare pe o anumită piață imobiliară poate fi un indicator util pentru modul în care piața percepe activul sau clasa de active. Dacă tendința ratei PAC este în scădere (ceea ce este bun), ar putea fi un indiciu al cererii puternice și un indiciu cu privire la locul în care se îndreaptă valorile pieței.
• calculele „spatele plicului” : Rearanjat, formula pentru rata PAC poate fi utilizată și pentru a face un calcul din spate al plicului pentru prețul de achiziție sau evaluare dacă NOI este cunoscut. De exemplu, dacă evaluăm o proprietate în care NOI este de 100.000 USD și știm că ratele de plafon pentru proprietăți similare pe aceeași piață sunt în jur de 7%, putem estima rapid o valoare potențială de piață a proprietății de 1,42 milioane USD.

oricât de util ar fi, există unele limitări în utilizarea ratei de plafon ca modalitate de a estima prețul de achiziție al unei proprietăți și/sau rentabilitatea potențială. Dacă proprietatea țintă are fluxuri de numerar neregulate sau, dacă este o oportunitate de valoare adăugată, rata de acoperire nu este foarte utilă, deoarece depinde de fluxuri de numerar consistente. De exemplu, venitul pentru o proprietate multifamilială învechită cu ocupare de 40% probabil nu este suficient pentru a acoperi cheltuielile, rezultând o rată negativă a plafonului. Cu toate acestea, un investitor poate vedea acest lucru ca pe o oportunitate de a cumpăra proprietatea, de a o repara și de a o închiria, rezultând o serie de fluxuri de numerar în creștere – și rate de plafonare – în timp. În cazul în care rata PAC ar fi putut fi negativă la momentul achiziției, aceasta poate ajunge pe un teritoriu pozitiv atunci când reparațiile și stabilizarea sunt finalizate. Într-un astfel de scenariu, rentabilitatea costului poate fi o valoare mai valoroasă.

rentabilitatea costului

rentabilitatea costului este similară cu rata PAC, dar este anticipativă, deoarece reprezintă costurile necesare pentru stabilizarea unei proprietăți de închiriere și rezultatul NOI odată stabilizat. Matematic, formula de calcul a rentabilității costului este:

observați că numitorul din ecuație este potențialul NOI, care poate fi de doi sau trei ani în viitor, odată ce renovările sunt complete și venitul din chirii a fost stimulat pentru a crește rentabilitatea investiției.

rentabilitatea costului este utilă deoarece permite unui investitor să compare randamentul pe care îl poate câștiga pe o serie de fluxuri de numerar stabilizate astăzi cu venitul anual pe care l-ar putea câștiga în viitor. Sau, altfel spus, este util să încercați să determinați dacă este mai avantajos să plătiți mai mult pentru a achiziționa o proprietate cu fluxuri de numerar stabilizate sau să plătiți mai puțin pentru o proprietate care ar putea avea fluxuri de numerar mai mari. Pentru a ilustra acest punct, luați în considerare exemplul de mai jos în care o persoană decide între două opțiuni de investiții diferite.

de exemplu, să presupunem că un investitor se gândește să plătească un preț cerut de 10 milioane USD pentru o clădire de apartamente 100% ocupată, complet stabilizată, care generează astăzi 1 milion USD în NOI, ceea ce implică o rată de plafon de 10% (10.000.000 USD / 1.000.000 USD). Sau, investitorul ar putea achiziționa o proprietate cu valoare adăugată cu ocupare de 60% pentru 7 milioane de dolari, care are nevoie de muncă în valoare de 3 milioane de dolari. La momentul achiziției, proprietatea are 600.000 de dolari în NOI, dar odată ce renovările sunt finalizate, va produce 1,2 milioane de dolari în NOI. Folosind formula de mai sus, rentabilitatea costului este 8.33% ($7,000,000 + $3,000,000 / $1,200,000). Deci, pentru aceeași investiție inițială de 10 milioane de dolari, investitorul este capabil să achiziționeze un flux mai mare de venituri în viitor. Aplicarea aceleiași rate de plafon de 10% la 1,2 USD în future NOI implică o valoare de 12 milioane USD. Prin achiziționarea activului cu mai mult risc și executarea unui plan de redresare de succes, investitorul a transformat aceeași investiție de 10 milioane USD într-un profit mai mare.

vă interesează să aflați mai multe?

First National Realty Partners este una dintre cele mai importante firme de investiții imobiliare comerciale de capital privat din țară. Cu un accent intenționat pe găsirea de active de clasă mondială, multi-închiriate cu mult sub valoarea intrinsecă, căutăm să creăm randamente superioare pe termen lung, ajustate la risc pentru investitorii noștri, creând în același timp Active economice puternice pentru comunitățile în care investim.

folosim atât formulele ratei de rentabilitate a costurilor pentru a evalua investițiile potențiale. Dacă doriți să aflați mai multe despre oportunitățile noastre de investiții, contactați-ne la (800) 605-4966 sau [email protected] pentru mai multe informații.