Jamie Sternberg, Esq. și Taylor Bauman, Esq.
revizuit în octombrie, 2013
când proprietatea este deținută de mai mulți proprietari, iar proprietarii nu sunt de acord, cum se rezolvă disputa părților?
litigiile dintre coproprietari pot implica oricare dintre următoarele probleme (sau altele):
• un proprietar deține exclusiv proprietatea, dar refuză să plătească chiria sau să compenseze în alt mod proprietarul care nu este în posesia;
• un proprietar refuză să plătească partea sa din cheltuielile proprietății;
• proprietarii nu sunt de acord cu privire la problemele de management; sau
• coproprietarii nu pot fi de acord cu privire la modul de gestionare a proprietății în viitor (de exemplu, dacă vor continua să o dețină pentru investiții sau să o vândă sau dacă proprietatea ar trebui îmbunătățită).
în aceste situații, proprietarii de proprietăți contactează adesea avocații Kimball, Tirey & St.John LLP pentru sfaturi.
dacă părțile și-au formalizat acordul cu privire la proprietate atunci când au cumpărat-o (fie sub forma unui acord de funcționare al LLC, a unui acord de parteneriat, a unui contract de închiriere în comun, a unui acord de cumpărare-vânzare corporativă sau a altui acord), părțile pot consulta acordul lor și Legea din California, pentru a-și stabili drepturile și obligațiile unul față de celălalt. 1
în absența unui acord contrar:
• coproprietarii au drepturi egale de a deține proprietatea și drepturi și responsabilități egale. Dacă un coproprietar îl exclude pe celălalt din proprietate, coproprietarul exclus poate recupera valoarea de închiriere a proprietății de la coproprietarul exclus.
• dacă un proprietar nu poate sau nu va plăti cheltuieli de proprietate, celălalt proprietar poate plăti cheltuielile de proprietate pentru a păstra investiția. Un coproprietar care plătește mai mult decât partea sa din cheltuielile de exploatare și întreținere are dreptul la un gaj împotriva interesului celuilalt coproprietar asupra proprietății și/sau a unei părți mai mari din veniturile din vânzare în urma unei acțiuni de partiție.
• dacă un coproprietar a plătit pentru îmbunătățirea proprietății fără consimțământul celuilalt proprietar, coproprietarul nu are dreptul la rambursare. Cu toate acestea, într-o acțiune de partiție, proprietarul care îmbunătățește va avea dreptul la orice creștere a veniturilor din vânzare care rezultă din îmbunătățiri. Alternativ, dacă îmbunătățirile au fost necesare și au crescut valoarea proprietății, iar proprietarul care a îmbunătățit-o trimite o notificare a costului îmbunătățirilor către celălalt proprietar, celălalt proprietar trebuie fie să contribuie proporțional, fie să cedeze cererea la valoarea crescută a proprietății și a chiriilor.
• dacă părțile nu își pot soluționa litigiul (fie direct, cu asistența avocaților sau a altor persoane, fie printr-o formă de soluționare alternativă a litigiilor), părțile se pot adresa unei instanțe pentru a stabili drepturile și obligațiile părților. Într-o situație de coproprietate, acest lucru se face printr-o acțiune de partiție.2
o acțiune de partaj este un proces în care un coproprietar solicită instanței să împartă proprietatea sau veniturile sale de vânzare. Există două tipuri diferite de divizare:
costurile acțiunii de partiție (cum ar fi taxele de depunere, taxele arbitrilor, taxele inspectorilor și politicile de titlu) vor fi alocate între părți de către instanță. Costurile sunt de obicei alocate proporțional cu interesele de proprietate, dar un judecător poate dispune diferit dacă judecătorul consideră că o alocare diferită este mai echitabilă. Instanța va aloca, de asemenea, onorariile avocaților suportate de părți.
acțiunile de partiție sunt de obicei consumatoare de timp, epuizante emoțional și costisitoare pentru ambii proprietari. Amenințarea unei acțiuni de partiție ar trebui să determine ambii proprietari să ia în considerare cu atenție alternativele. Acțiunile de partiție trebuie depuse numai atunci când discuțiile și/sau medierea nu pot rezolva dezacordul.
litigiile de coproprietate pot fi soluționate printr-un proprietar care îl cumpără pe celălalt sau printr-un acord de vânzare a proprietății. Un avocat informat poate sfătui cu privire la avantajele și dezavantajele acțiunilor de partiție și alte opțiuni disponibile pentru coproprietarii feudali.
1în mod ideal, atunci când dețin proprietatea (fie cu familia, prietenii sau alții), proprietarii ar trebui să decidă înainte de a achiziționa proprietatea cum vor fi luate deciziile, cum vor fi soluționate litigiile, drepturile de prim refuz (dacă există), ce se va întâmpla dacă un proprietar nu își plătește partea din cheltuielile proprietății etc. Asistența avocatului poate fi utilă; un avocat poate ajuta la identificarea problemelor care trebuie decise și la documentarea acordului părților
2dacă coproprietarii s-au căsătorit și acum divorțează, instanțele de dreptul familiei vor decide problemele de proprietate.
Kimball, Tirey & St.John LLP este o firmă de avocatură imobiliară cu servicii complete care reprezintă proprietarii și managerii de proprietăți rezidențiale și comerciale. Acest articol are doar scop informativ general. În timp ce KTS oferă clienților informații despre modificările legislative, notificările noastre de curtoazie nu sunt menite să fie exhaustive și nu înlocuiesc serviciile legislative sau apartenența la asociații comerciale. Alertele noastre juridice sunt furnizate pe teme selectate și nu ar trebui să fie invocate ca un raport complet al tuturor noilor modificări ale legilor locale, de stat și federale care afectează proprietarii și managerii. Este posibil ca legile să se fi schimbat de la publicarea acestui articol. Înainte de a acționa, asigurați-vă că primiți consultanță juridică de la biroul nostru. Pentru informații de contact, Vă rugăm să vizitați site-ul nostru: www.kts-law.com. pentru alerte juridice anterioare, întrebări & răspunsuri și articole juridice, vă rugăm să consultați secțiunea de resurse a site-ului nostru.