Adam Kulikowski se confruntă cu amenzi de 10.000 de dolari de la Boulder, plus alte mii de venituri pierdute din posibilitatea revocării unei licențe de închiriere a locuințelor din oraș, deoarece oficialii au construit un caz în care a încălcat reglementările municipale de leasing pe termen scurt.
el se numără printre o rețea de proprietari rezidențiali conectați la Robert Kulikowski, fratele lui Adam, care au întâmpinat probleme cu aplicarea legii orașului în jurul închirierii de case pentru mai puțin de 30 de zile pentru turiști, călători de afaceri și alții prin intermediul site-urilor web precum Airbnb.
cu toții cred că orașul a mers prea departe cu reprimarea chiriilor pe termen scurt din Boulder și că oficialii sunt mai rapizi decât a promis orașul că va solicita sancțiuni monetare pentru nerespectare, în loc să ofere avertismente și îndrumări pentru a corecta greșelile.
în decembrie, Boulder și-a redus reglementările de închiriere pe termen scurt cu privire la documentația pe care orașul trebuie să o vadă pentru a elibera proprietarii de case permise de închiriere pentru mai puțin de 30 de zile și ce fel de entități pot deține case eligibile pentru a fi închiriate pe baze pe termen scurt.
Robert Kulikowski a spus că practicile sale anterioare de închiriere sunt motivul pentru care, iar controlul la care se afla orașul a pus posibil alți proprietari de proprietăți care dețin acum case pe care Kulikowski le închiriase pe radarul oficialilor de aplicare a legii.
„citeam codul și operam literalmente, doar jucând jocul, foarte diferit de fratele meu”, a spus Robert Kulikowski. „Sunt sigur că au fost și alți oameni care au făcut-o. Modul în care au schimbat legile a fost rezultatul exact al modului în care operam.”
Boulder emite permise proprietarilor de proprietăți care doresc să-și închirieze proprietățile unui singur chiriaș pentru mai mult de o lună, oficialii inspectând casele de închiriere pentru a se asigura că se ridică la standardele municipale. Orașul emite, de asemenea, licențe de închiriere pe termen scurt pentru proprietarii de proprietăți care doresc să-și listeze proprietățile pe site-uri web precum Airbnb și VRBO pentru a putea fi închiriate în timp ce proprietarii de case călătoresc sau pentru a permite utilizarea camerelor de rezervă de către vizitatori.
dar pentru licențele de închiriere pe termen scurt, proprietarul trebuie să utilizeze proprietatea ca reședință principală, ceea ce înseamnă că locuiește în ea mai mult de jumătate de an; plus numele de pe licența de închiriere trebuie să fie același cu numele de pe fapta pentru proprietate, iar proprietarul trebuie să fie o persoană fizică, trust sau o organizație nonprofit. Acest lucru face dificil pentru aceeași persoană să închirieze mai mult de o casă sau orice altă casă decât a sa, pe termen scurt.
Robert Kulikowski a spus că a ajuns să plătească aproximativ 4.000 de dolari în amenzi către oraș, dar că ar fi putut fi mai mult. La un moment dat, el folosea opt proprietăți ca închirieri pe termen scurt, a spus el, în parte oferind unei părți separate dreptul de proprietate asupra unui mic procent dintr-o casă și numind acea parte pe faptă, pentru a primi o licență pentru proprietate.
„în majoritatea cazurilor, personalul de conformitate a reușit să oprească această activitate, deoarece proprietarul individual de 1% nu a folosit proprietatea ca reședință principală. Dovedirea faptului că o proprietate nu este reședința principală a unui licențiat este un proces de investigație dificil și consumator de timp”, se arată în nota personalului orașului din actualizarea codului din decembrie.
codul a fost modificat pentru a solicita unui licențiat de închiriere pe termen scurt să dețină cel puțin 50% proprietate asupra proprietății și pentru a elimina capacitatea de a utiliza înregistrarea alegătorilor pentru a arăta că o casă este o reședință principală. Aceasta lasă adresa pe permisul de conducere din Colorado sau pe cardul de identificare ca fiind singurele modalități prin care orașul poate verifica rezidența principală pentru solicitanții de licențe de închiriere pe termen scurt. De asemenea, a fost modificat pentru a se asigura că aceeași proprietate nu poate fi licențiată atât pentru închirieri pe termen scurt, cât și pe termen lung.
” modificarea unui card de înregistrare a alegătorilor s-a dovedit a fi un proces foarte simplu care poate fi finalizat imediat online cu o verificare sau cheltuieli minime pentru individ. Acest lucru a dus la schimbarea temporară a adresei solicitanților la înregistrarea alegătorilor pentru a stabili dovada reședinței principale la proprietatea care urmează să fie licențiată”, se arată în Memorandum.
când Jasmine Munro și James Scherrer au cumpărat fiecare o proprietate de la Robert Kulikowski în ultimele luni, niciunul nu și-a putut închiria noile locuri pe contracte de închiriere pe termen scurt fără a atrage atenția orașului și ambii cred că au fost sub microscop din cauza problemelor identificate de oraș cu practicile lui Kulikowski.
Munro, proprietar pentru prima dată cu proprietatea Pearl Street pe care a cumpărat-o de la Kulikowski, avea o licență de închiriere pe termen lung asociată proprietății sale, a spus ea, dar spune că a fost lovită rapid de o încălcare și o posibilă amendă atunci când a făcut greșeala de a o enumera ca o închiriere pe termen scurt.
„mâinile mele erau legate și m-am simțit ca și cum aș fi fost sub lupă în funcție de cine am cumpărat o proprietate. A fost foarte incomod”, a spus Munro.
ea se confruntă cu amenzi de sute de dolari pentru două notificări de încălcare, cu planuri de a contesta decizia orașului.
„plesnește-mă pe încheietura mâinii sau dă-mi îndrumare”, a spus Munro, exprimându-și preferința pentru un avertisment sau instrucțiune înainte de o amendă.
permiterea licențiaților de închiriere pe termen scurt să obțină conformitatea înainte de a solicita amenzi este practica standard a orașului. Oficialii din 2019 au deschis 451 de cazuri totale de închiriere pe termen scurt și au închis 417, evaluând 81 de amenzi, 48 dintre aceste cazuri cu amenzi legate de cazuri închise și 33 evaluate în timpul cazurilor care sunt încă în executare, a declarat purtătorul de cuvânt al orașului, Julie causa.
de la adoptarea primei versiuni a regulilor de închiriere pe termen scurt în 2015, orașul a lucrat 1.442 de cazuri, a spus ea.
„orașul susține în mod constant filosofia de a obține respectarea asupra evaluării sancțiunilor”, a spus causa. „Aceasta înseamnă că prima abordare a personalului este de a informa și educa rezidenții cu privire la cerințele locale ale Boulder pentru a obține conformitatea voluntară. Sancțiunile civile sunt evaluate atunci când încercările de a corecta o încălcare cu Cooperare au eșuat.”
Scherrer, care a cumpărat și o casă de la Robert Kulikowski în 2019, a spus că a trebuit să aștepte pentru a obține o licență de închiriere pe termen scurt după cumpărare, în timp ce orașul a continuat să ia în considerare activitatea proprietarului anterior. Dar după ce Scherrer, care lucrează pentru firma Informed Consent Action Network care pledează pentru politici laxe legate de vaccin și călătorește frecvent pentru slujba sa, a obținut licența, el a atras atenția orașului pentru Publicitatea casei ca fiind disponibilă pentru șederi pe termen scurt întreaga lună, determinând oficialii să creadă că nu a fost reședința sa principală.
călătorește frecvent și de multe ori nu știe dacă va fi chemat la o misiune de lucru cu câteva săptămâni înainte, a spus el, așa că păstrează întregul calendar deschis chiriașilor, fără a închiria mai multe zile decât i se permite.
dar codul orașului prevede că se presupune că un licențiat nu folosește proprietatea licențiată ca locuință principală dacă întreaga unitate este oferită și disponibilă pentru închiriere mai mult de 20 de zile în orice lună. Orașul poate, de asemenea, să presupună nerespectarea cerinței principale de locuință pentru un licențiat de închiriere pe termen scurt dacă persoana deține o altă unitate de locuit care nu este autorizată pentru închiriere pe termen lung; soțul / soția sau partenerul intern al persoanei are o reședință principală diferită; permisul de conducere al persoanei, înregistrarea alegătorilor sau înregistrarea școlară a oricărui dependent arată o adresă de reședință diferită sau Evaluatorul județului Boulder enumeră o adresă poștală diferită de adresa unității de locuit.
nicio prezumție nu se va aplica în nicio procedură penală, prevede Codul, iar prezumțiile pot fi respinse cu dovezi credibile ale reședinței principale.
„atunci când personalul contactează un proprietar pentru a discuta anunțul, acesta va solicita orice dovadă credibilă pentru a respinge prezumția”, a spus causa. „Dacă dovezile sunt convingătoare, acestea sunt documentate și cazul este rezolvat. Dacă personalul emite o notificare de încălcare, există de obicei mai multe dovezi care susțin încălcarea decât o singură prezumție, dar personalul este întotdeauna dispus să revizuiască orice respingere propusă care este furnizată.”
dar Scherrer a spus că orașul a cerut să vadă programul său de călătorie ca dovadă că a fost rezident al proprietății mai mult de jumătate de an.
” a devenit această investigație invazivă asupra mea și întâlnirea cu această privire în viața mea personală. Am simțit că a fost foarte deplasat”, a spus Scherrer, adăugând că face apel la o notificare de încălcare pentru că nu a enumerat numărul său de licență de închiriere pe termen scurt cu o reclamă a proprietății sale, precum și o notificare pentru listarea proprietății ca fiind disponibilă pentru o lună întreagă.
„când sunt în oraș, nu este rezervat”, a spus Scherrer. „Dar când sunt plecat din oraș, este rezervat. Dar nu mai mult de zilele pe care le permite permisul.”
pentru Adam Kulikowski, el crede că numele său de familie determină orașul să-l suspecteze că este în cârdășie cu fratele său, dar insistă că nu este și speră să evite să plătească amenda completă de 10.000 de dolari pe care avocatul orașului Tom Carr a spus-o într-un e-mail obținut prin cererea de înregistrări deschise de către Camera cu care se confruntă Adam. (Ziarul a căutat setul de e-mailuri în care mesajul lui Carr a fost inclus pentru o chestiune separată de chiriile pe termen scurt).
Adam Kulikowski a spus că are o licență de închiriere pe termen lung, dar a folosit casa ca închiriere pe termen scurt.
„nu ați contestat niciodată că ați oferit o unitate pentru închiriere pe termen scurt fără licență”, a spus Carr în e-mail. „…Înțeleg că credeți că sancțiunile pentru operarea unei închirieri ilegale pe termen scurt sunt mari. În trecut, când orașul a impus sume mai mici pentru încălcarea prevederilor de licențiere a închirierii pe termen lung, am constatat că unele persoane erau dispuse să trateze amenda ca pe un cost de a face afaceri. … Am constatat că pentru a reglementa cu succes chiriile pe termen scurt trebuie să eliminăm stimulentul financiar de a trișa.”
Carr a adăugat că un procuror al orașului s-a oferit să reducă amenda lui Adam Kulikowski de la 10.000 de dolari la 7.000 de dolari, dar Kulikowski consideră că este încă prea mult și se teme că orașul ar putea suspenda și licența de închiriere pe termen lung timp de șase luni ca parte a pedepsei, rezultând venituri pierdute.
Causa a spus că cazurile cu amenzi în valoare totală de peste 10.000 de dolari nu sunt frecvente, dar s-au întâmplat.
” încerc să nu-mi pierd licența de închiriere pe termen lung și încerc să nu-mi pierd mijloacele de trai. Am un copil. Încerc să-mi permit să trăiesc în Boulder. M-am născut și am crescut în Boulder”, a spus Adam Kulikowski.
el a mai spus că i s-au dat mai multe încălcări într-o singură zi și nu a putut să remedieze încălcările din trecut, deoarece era plecat din oraș când le-a primit. El este dispus să plătească o consecință pentru încălcarea lui, dar speră că va fi mai puțin costisitoare decât orașul a oferit, și să păstreze capacitatea sa de închiriere pe termen lung.