cum plata tuturor numerarului pentru o proprietate afectează capacitatea dvs. de a construi avere

mulți investitori aleg să plătească toți banii pentru o investiție imobiliară. În 2012, BiggerPockets și Memphis Invest au efectuat un sondaj la nivel național asupra cetățenilor americani și au descoperit o serie de fapte interesante, inclusiv că 24% dintre investitorii imobiliari americani foloseau 100% numerar pentru a-și finanța investițiile.

pentru a fi clar, chiar și atunci când investitorii folosesc termeni precum „toți banii”, adevărul este că niciun „numerar” nu este de fapt tranzacționat. În majoritatea cazurilor, cumpărătorul aduce un cec (de obicei fonduri certificate, cum ar fi cecul unui casier bancar) companiei de titlu, iar compania de titlu scrie un cec vânzătorului. Alteori, banii sunt trimiși printr-un transfer bancar de la bancă.

aceasta este cea mai ușoară formă de finanțare, deoarece de obicei nu există complicații, dar pentru majoritatea investitorilor (și probabil marea majoritate a noilor investitori), toți numerarul nu este o opțiune. Cu toate acestea, să vorbim despre asta pentru o clipă mai mult.

există o dezbatere în lumea investițiilor despre utilizarea numerarului pentru o proprietate față de obținerea unui împrumut. Într-o tabără, aveți oameni „fără datorii”, care spun că o persoană ar trebui să investească în proprietăți de închiriere numai dacă poate plăti toți banii pentru afacere. Tabăra „pârghie” răspunde cu matematica care arată că o persoană care utilizează efectul de levier poate obține un ROI mult mai bun prin utilizarea unui împrumut.

tabăra „fără datorii „trage înapoi,” dar 100% din foreclosures se întâmplă persoanelor cu datorii.”Și dezbaterea se dezlănțuie. Cine are dreptate? Dacă ai avea 100.000 de dolari, ar fi mai bine să cumperi o casă pentru 100.000 de dolari sau cinci case cu o plată de 20.000 de dolari pe fiecare?

încă o dată, nu cred că există un răspuns corect, ci mai degrabă un răspuns corect pentru tine. Cu alte cuvinte, ceea ce funcționează pentru mine s-ar putea să nu funcționeze pentru tine. Decizia dvs. de a utiliza datoria va depinde în mare măsură de finanțele personale, de obiectivele dvs., de vârsta dvs. și de alți factori cheie.

Related: ce ar trebui să știe începătorii despre finanțarea proprietăților de investiții (față de case)

utilizarea tuturor numerarului este mai sigură în anumite privințe, desigur. Dacă ați deținut o bucată de proprietate în valoare de $100,000 fără un credit ipotecar, ai putea vinde cu ușurință proprietatea, dacă aveți nevoie pentru a. Dacă proprietatea a fost greu de Închiriat, vă puteți permite să plătiți impozitul și asigurarea pentru a menține proprietatea plutitoare până când un chiriaș a început să plătească. Pentru simplitate, să spunem că casa închiriată pentru 1.200 USD pe lună, impozitele și asigurările au fost de 200 USD pe lună, iar toate celelalte cheltuieli, în timp, au fost în medie de 400 USD pe lună (reparații, post vacant, CapEx, întreținere etc.). Aceasta înseamnă că cheltuielile totale pe proprietate, fără a include Ipoteca, ar fi de 600 USD pe lună, iar fluxul dvs. de numerar ar fi de 600 USD pe lună sau 7.200 USD pe an. Deși aceasta nu este o sumă proastă a fluxului de numerar, aceasta reprezintă doar un ROI de 7,2% cash-on-cash.

pe de altă parte, să presupunem că ați cumpărat aceeași proprietate, dar ați folosit un împrumut de 20% în avans, ceea ce înseamnă că ați luat o ipotecă de 80.000 USD. Optzeci de mii de dolari la o dobândă de 4,5% timp de 30 de ani este de aproximativ 400 de dolari pe lună. Deci, adăugați că $ 400 la $ 600 în cheltuielile ne-am asumat deja, și sunteți la $1,000 pe lună în cheltuielile totale cu ipoteca în loc, lăsându—vă cu $200 pe lună în fluxul de numerar, sau doar $2,400 pe an-mult mai puțin, desigur, decât $7,200 pe an am văzut cu toate numerar de cumpărare.

cu toate acestea, 2.400 USD în fluxul de numerar pentru o investiție de 20.000 USD reprezintă un ROI cash-on-cash de 12,0%—o diferență destul de drastică.

poate că diferența dintre 7,2% și 12,0% nu pare atât de drastică, dar consultați acest grafic din Figura 13 care arată cum arată o investiție de 100.000 USD, de peste 30 de ani, la 7,2% și 12,0%.

în mod clar, efectul de levier poate crește rentabilitatea investiției cu proprietatea. Dar este creșterea în valoare de risc crescut, de asemenea, luați? Aceasta este o întrebare pentru tine de a decide. Deci, permiteți-mi să menționez câteva mai multe preocupări posibile cu plata tuturor numerar pentru o proprietate.

cum plata tuturor numerar afectează 4 generatoare de avere de bază de inchirieri

există patru generatoare de avere de bază de proprietăți de închiriere. Acestea sunt:

1. apreciere
2. fluxul de numerar
3. economii fiscale
4. împrumut Paydown

deci, am văzut deja că plata tuturor numerar poate ajuta să obțineți un flux de numerar mai mare suma de dolari, dar potențial un ROI mai mic cash-on-cash. Dar să ne uităm la modul în care afectează celelalte trei generatoare de avere.

apreciere

proprietatea va aprecia la aceeași sumă dacă aveți un împrumut sau nu. Dar, din nou, ceea ce se schimbă de fapt este ROI. Dacă ați plătit 100.000 de dolari pentru proprietate cu toți banii și, într-un an, valoarea proprietății urcă la 110.000 de dolari, v-ați mărit efectiv averea cu 10% și ați făcut 10.000 de dolari în capitaluri proprii. Dacă ați folosit acea plată în avans de 20% și ați cheltuit doar 20.000 USD pe proprietate, iar valoarea a urcat apoi la 110.000 USD, ați fi făcut și 10.000 USD în capitaluri proprii. Dar ați făcut 10.000 de dolari în capitaluri proprii, dar ați investit doar 20.000 de dolari, ceea ce înseamnă că v-ați mărit averea cu 50%!

desigur, Jocul de pârghie funcționează în ambele sensuri: dacă proprietatea ar scădea în valoare, ați putea privi o pierdere catastrofală în valoare. Cu toate acestea, dacă urmați restul liniilor directoare din această carte și cumpărați oferte excelente de închiriere și dacă aprecierea este doar cireasa de pe tort, puteți continua să țineți până când valoarea a crescut din nou.

economii fiscale

deși veți obține în continuare beneficiul de amortizare dacă dețineți o proprietate liberă și clară, nu veți mai putea deduce plata dobânzii ipotecare din impozitele dvs., astfel încât probabil veți ajunge să plătiți IRS în fiecare an pe banii pe care îi faceți din proprietatea dvs. de închiriere.

în exemplul casei de 100.000 de dolari, cu Oferta totală de numerar, proprietarul a eliminat în jur de 7.200 de dolari pe an, dar poate deduce doar aproximativ 3.000 de dolari din depreciere, lăsându-i cu o factură fiscală la sfârșitul anului pe profitul lor. Cu toate acestea, atunci când utilizați efectul de levier, fluxul de numerar ajunge la doar 2.400 USD pe an după toate cheltuielile. În acest moment, deducerea de 3.000 USD pentru depreciere ar arăta o pierdere de hârtie asupra proprietății și nu s-ar datora probabil impozite (în funcție de numeroși factori, cum ar fi procentul plății ipotecare care a fost dobânda în comparație cu principalul.). Din nou, rețineți că aceasta este o discuție foarte simplistă privind deprecierea și ar trebui să consultați un CPA pentru mai multe informații.

Paydown împrumut

desigur, dacă nu aveți nici un împrumut pe proprietate, nu aveți nici o paydown împrumut. Ați ucis, în esență, unul dintre cei patru generatori de avere. În exemplul proprietății de 100.000 USD, chiriașul plătește acea ipotecă de 80.000 USD încetul cu încetul, ceea ce crește randamentul total. Deși ați început cu o ipotecă de 80.000 de dolari, după 10 ani, s-ar putea să datorați doar 65.000 de dolari pe proprietate, crescând valoarea netă cu 15.000 de dolari, deoarece chiriașul dvs. a plătit ipoteca în fiecare lună. După 30 de ani (sau orice lungime de împrumut ați folosit), proprietatea este plătită 100% și niciodată (sperăm) nu a trebuit să faceți această plată. (Desigur, încă efectuați fizic plata, dar chiria chiriașului dvs. acoperă această plată.)

răspunderea cu oferte de numerar

în cele din urmă, să vorbim despre încă un motiv pentru care puteți sau nu doriți să utilizați numerar: răspunderea.

când investiți în imobiliare, există șanse foarte mari ca într-o zi, cineva să încerce să vă dea în judecată. Când dețineți o proprietate liberă și clară, acest lucru este de obicei evident în evidența publică, deoarece nu există niciun gaj bancar asupra proprietății. Prin urmare, în esență, țineți un semn care spune: „Am o mulțime de bani pe care puteți încerca să le luați!!”Dacă un chiriaș nemulțumit se apropie de un avocat pentru a încerca să vă dea în judecată, ce scenariu credeți că îl va face pe avocat mai încântat să vă urmărească: aveți 100.000 de dolari de capital într-o proprietate sau 20.000 de dolari de capital într-o proprietate? Dacă acesta din urmă, avocatul ar înțelege că, chiar dacă ar câștiga procesul, cel mai mult ar putea face este să forțeze vânzarea proprietății, probabil cu o reducere. După toate costurile de închidere, ar rămâne puțină sau deloc carne pe os.

prin urmare, avocații (în special cei plătiți pentru rezultatul unui proces, așa cum sunt majoritatea avocaților de acest tip) sunt reticenți
să urmărească proprietarii de închiriere care au o mulțime de pârghie.

poate vi se pare că încerc să vă influențez într-un fel sau altul în utilizarea pârghiei, dar sincer, acesta nu este scopul meu. Există lucruri mai importante în viață decât maximizarea rentabilității investiției. Securitatea, flexibilitatea și filozofia” soție fericită, viață fericită ” (sau soț fericit) pot conta pentru tine mai mult decât maximizarea revenirii tale. Poate că 7.2% cash-on-cash întoarcere, de exemplu, combinate cu posibila apreciere pe afacere, ar fi mai mult decât suficient pentru tine. Grozav! Scopul meu în această secțiune a fost să vă împărtășesc pur și simplu beneficiile și riscurile ambelor opțiuni.

Related: cum am trecut de la 6 la 37 de unități cu o singură achiziție folosind finanțarea cu bani grei

acestea fiind spuse, iată câteva sfaturi rapide pentru Dacă intenționați să utilizați toți banii pe proprietățile dvs. de investiții:

1. prefă-te că nu ești: folosirea tuturor banilor îi face pe oameni leneși. Atunci când cumpărătorii pot scrie pur și simplu un cec pentru o proprietate, este firesc să nu aibă aceeași motivație pentru a găsi o afacere incredibilă. Prin urmare, atunci când cumpărați o proprietate pentru toți banii, pretindeți că nu faceți acest lucru. Rulați numerele ca și cum ar fi trebuit să obțineți finanțare 100% pentru proprietate. Ar mai fi fluxul de numerar? Dacă nu, poate doriți să vă gândiți de două ori la cumpărarea acestuia. Analizați-vă returnarea în numerar și asigurați-vă că nu utilizați achiziția în numerar pentru a justifica o afacere proastă.
2. utilizați entitățile cu înțelepciune: dacă aveți de gând să dețineți proprietăți libere și clare, cel puțin încercați să ascundeți faptul! Discutați cu CPA și avocatul dvs. pentru a descoperi cel mai bun mod de a vă ascunde proprietatea din dosarul public.
3. luați în considerare finanțarea ulterioară: utilizarea tuturor numerarului atunci când faceți o ofertă vă poate ajuta să obțineți oferte mai bune, deoarece vânzătorii adoră ofertele de numerar. Cu toate acestea, doar pentru că ați cumpărat o proprietate cu toți banii, asta nu înseamnă că trebuie să o păstrați așa. Puteți plasa finanțare pe proprietate după cumpărare (de obicei 6-12 luni mai târziu, în funcție de bancă) și puteți începe să profitați de avantajele utilizării efectului de levier. Poate fi cel mai bun din ambele lumi. Și dacă sunteți îngrijorat de risc, înțelegeți, de asemenea, că finanțarea nu trebuie să fie de 80%. Poate doriți să obțineți un împrumut de 50%, sau un împrumut de 30%, sau un împrumut de 70%. Opțiunile sunt abundente.