mesaj scris de
Ellie Perlman
Fondator, CEO al Blue Lake Capital LLC. Ajută investitorii pasivi să crească bogăția prin Imobiliare. Podcast: Povești Imobiliare Incredibile.
Getty
când vine vorba de proprietăți multifamiliale, unii investitori stick cu proprietăți De clasa a și le văd ca cele mai bune clase de active în sectorul multifamiliale. La urma urmei, acestea sunt, de obicei, complet închiriate cu chiriași de top, aduc Chirii lider de piață, necesită puțin dacă orice reparații sau renovări și au un venit lunar stabil. Deoarece investitorii plătesc o primă ridicată pentru proprietățile din clasa a, fluxul de numerar nu este la fel de mare ca în alte clase de active. Prin urmare, aprecierea este principalul factor care conduce profiturile în multe proprietăți De Clasa A.
acești investitori văd o afacere cu valoare adăugată, în principal în proprietățile din clasele B și C, ca o investiție riscantă. Într-o afacere cu valoare adăugată, noul proprietar îmbunătățește proprietatea și renovează unitățile și facilitățile pentru a justifica creșterea chiriei. Investitorii din clasa A văd această strategie ca fiind mai puțin favorabilă. La urma urmei, nimeni nu poate garanta chiriașilor vor fi dispuși să plătească chiriile premium, chiar dacă aceasta înseamnă că ei a lua apartamente mai frumos. Da, există un risc inerent într-o afacere de strategie cu valoare adăugată, dar există mai multe modalități de a atenua acest risc și de a deține o proprietate care generează randamente mai mari decât cele observate într-o clasă A.
abordarea cu valoare adăugată
strategiile cu valoare adăugată pot include remedii cosmetice simple, cum ar fi pictura, amenajarea teritoriului și semnalizarea, sau renovări structurale extinse, cum ar fi upgrade-uri la bucătării și băi, covoare noi sau o nouă sală de gimnastică sau club. Cu cât renovarea este mai extinsă, cu atât va costa mai mult. În plus, există reparații de luat în considerare, cum ar fi acoperișuri noi, sisteme HVAC sau upgrade-uri de instalații sanitare.
în cea mai mare parte, clădirile din clasa a nu sunt candidați buni pentru valoarea adăugată, deoarece sunt deja modernizate și percep Chirii de top. Pe de altă parte, proprietățile din clasele B și C — clădiri de apartamente construite cu zeci de ani în urmă — oferă cel mai mare potențial de creștere a veniturilor prin îmbunătățirea acestor proprietăți. Strategia cu valoare adăugată merită efortul. Motivul pentru aceasta este că noile îmbunătățiri sunt egale cu chiriile mai mari, iar chiriile mai mari sunt egale cu venitul net din exploatare (NOI) mai mare, iar acest lucru, la rândul său, are un impact major asupra aprecierii. Procedând astfel, puteți practic „forța aprecierea”, deoarece îmbunătățiți proprietatea și influențați pozitiv valoarea acesteia (pe lângă creșterea organică a pieței).
creșterea venitului net din exploatare
comparativ cu construirea unei proprietăți multifamiliale de la zero, investiția într-un activ existent care are flux de numerar continuu este o mișcare inteligentă. O proprietate A are, în general, un impozit ridicat pe proprietate, ceea ce va crește semnificativ costurile clădirii front-end. Pe de altă parte, îmbunătățirea valorii adăugate, cum ar fi modificările minime exterioare și interioare la o clasă B, este relativ ieftină.
randamentele modeste ale unei proprietăți de clasă A cu o singură cifră la o rată internă de rentabilitate scăzută (IRR) nu sunt suficiente în comparație cu rezultatele IRR ridicate obținute atunci când valoarea adăugată este finalizată pe proprietățile de clasă B și C. La urma urmei, scopul oricărei investiții multifamiliale este de a crește NOI, iar acest lucru se realizează fie prin creșterea veniturilor proprietății, fie prin scăderea cheltuielilor. Îmbunătățirile aduse proprietăților cu valoare adăugată vor spori semnificativ NOI. Asta pentru că odată ce îmbunătățirile sunt făcute, chiria crește în general, iar fluxul de numerar crește
cât de important este creșterea NOI? Să presupunem că proprietatea dvs. are 100 de unități, iar anul acesta creșteți chiriile cu 40 USD pe lună. Această sumă reprezintă o creștere a veniturilor de 48.000 USD pe an (40 USD x 100 unități x 12 luni), precum și o creștere a NOI cu 48.000 USD. Aceasta este o sumă substanțială de bani, și din cauza acestor venituri suplimentare, valoarea proprietății va crește, de asemenea. De aceea sunt un avocat puternic al ofertelor cu valoare adăugată, pentru că am văzut creșteri ale chiriei datorită îmbunătățirilor Imobiliare.
creșterea chiriei este în prezent pozitivă și este încă posibilă cu proprietățile din clasa A, dar ritmul lent al pieței se va traduce printr-o creștere organică mai mică, rezultând randamente și mai mici pentru clădirile din clasa A. Și dacă economia trece la o creștere mai lentă, unii chiriași își vor elibera apartamentele scumpe din clasa A pentru proprietăți mult mai accesibile din clasa B și anticipez că proprietățile din clasa a se vor lupta cu rate de neocupare mai mari decât se confruntă astăzi.
înțelegerea ratei Pac
rata globală de rentabilitate a oricărei proprietăți se bazează pe venit. Ratele de capitalizare sunt specifice pieței și depind de tipul de clasă de proprietate implicată. Ratele PAC sunt utilizate pentru a calcula valoarea unei proprietăți prin împărțirea venitului net din exploatare la rata PAC.
Rata de plafon se calculează prin împărțirea NOI la prețul plătit pentru proprietate. Ca regulă generală, proprietățile din clasele B și C au rate de plafon între 5% și 7%, în timp ce proprietățile din clasa A au rate de plafon între 2% și 4%. Când ratele de plafon scad, valoarea proprietății crește. Pe măsură ce rata PAC crește, crește și riscul investiției.
dacă puteți achiziționa o proprietate și puteți reduce rata de plafon utilizând strategia cu valoare adăugată, profitul dvs. poate crește. De exemplu, să presupunem că NOI-ul dvs. este de 50.000 USD și ați achiziționat proprietatea cu o rată de plafon de 10%. Aceasta este egală cu o valoare a proprietății de 500.000 USD (50.000 USD împărțită la 10% rata capacului). Dacă puteți reduce această rată de plafon la 8% prin repararea și renovarea proprietății, valoarea proprietății dvs. ar crește la 625.000 USD. Aceasta este o creștere solidă de 25% a valorii!
linia de Jos
cu o investiție de clasa A, sunteți limitat în cât de mult apreciază proprietatea; cu toate acestea, aveți mai mult control asupra aprecierii unei proprietăți B/C și, de fapt, puteți forța aprecierea. Există încă o oportunitate de a obține o afacere solidă de clasă A, din cauza unei proprietăți gestionate greșit, care are ca rezultat cheltuieli mai mari pentru chiriile la prețuri sub piață, dar aceste oferte sunt rare. Bazându-se pe puterea de piață pentru a determina aprecierea este riscant. Deoarece randamentele veniturilor din clasa A sunt moderate, datorită cheltuielilor mari, majoritatea profitului va proveni din apreciere. Această limitare nu este la fel de severă în proprietățile mai vechi, unde o soluție cosmetică poate îmbunătăți semnificativ NOI, împreună cu potențialul de apreciere. Acesta este unul dintre principalele motive pentru care investitorii ar trebui să se concentreze pe proprietățile din clasa B/C.