kluczowe wnioski
- aby oszacować potencjalne zyski z okazji inwestycyjnej, inwestorzy nieruchomości komercyjnych używają różnych wskaźników. Dwa z najważniejszych to stopa kapitalizacji („cap Rate”) i zwrot z kosztów.
- stopa kapitalizacji nieruchomości jest oszacowaniem rocznego zwrotu z zakupu gotówkowego. Jest on obliczany jako dochód operacyjny netto podzielony przez cenę zakupu (lub est. Wartość Rynkowa).
- zwrot z kosztów nieruchomości jest podobny do stopy kapitalizacji, ale ma charakter perspektywiczny i uwzględnia potencjalne zmiany dochodu operacyjnego netto. Jest ona obliczana jako cena zakupu plus koszt remontu, podzielona przez potencjalny dochód operacyjny netto.
- oba wskaźniki mają swoje plusy i minusy i powinny być postrzegane jako komplementarne, szczególnie w przypadku inwestycji o wartości dodanej.
niezależnie od tego, czy koncentrują się na Nieruchomościach Komercyjnych, czy mieszkalnych, każdy inwestor nieruchomości ma swój własny zestaw wymagań dotyczących zwrotu, które wykorzystują do określenia, czy warto kupić nieruchomość inwestycyjną. W przestrzeni inwestycyjnej nieruchomości komercyjnych istnieją dwie powszechnie stosowane metody pomiaru zysków. Jedną z nich jest stopa kapitalizacji (Stopa” Cap”), a drugą jest zwrot z kosztów. Każdy z nich ma swoje mocne i słabe strony, ale oba są przydatne przy ocenie profilu ryzyka/zwrotu nieruchomości. Każdy z nich jest szczegółowo opisany poniżej.
co to jest stopa kapitalizacji (Cap Rate)?
kapitalizacja nieruchomości lub” Cap” Rate ” to termin, który reprezentuje stosunek dochodu operacyjnego netto nieruchomości do jej ceny zakupu. Matematycznie wzór jest:
wynik obliczeń jest wyrażony w procentach, ale to, co oznacza Stopa ograniczenia, może być ważniejsze. Intuicyjnie reprezentuje „stopę zwrotu”, której inwestor może oczekiwać od zakupu gotówkowego nieruchomości w pierwszym roku posiadania. Na przykład, jeśli nieruchomość generuje 1 mln USD dochodu operacyjnego netto (NOI = całkowity dochód minus koszty operacyjne)w roku 1, a cena zakupu wynosiła 15 mln USD, uzyskana stopa ograniczenia w wysokości 7% oznacza roczny zwrot z jednego roku.
należy jednak zauważyć, że stawka WPR mierzy tylko jeden punkt w czasie i może reprezentować różne strumienie przepływów pieniężnych. Może on reprezentować kończący się 12-miesięczny wskaźnik NOI, w którym to przypadku byłby określany jako ” końcowy wskaźnik Cap.”Lub może reprezentować przewidywany przepływ środków pieniężnych w pierwszym roku, w którym to przypadku będzie on określany jako” początkowa Stopa ograniczenia.”Zawsze ważne jest, aby określić, który z nich jest używany.
chociaż samo obliczenie może być proste, logika za nim jest niczym innym. Na mianownik w równaniu, cenę zakupu, może mieć wpływ wiele czynników, w tym Lokalizacja, Baza najemców, stawki najmu i umowy najmu na miejscu. Na przykład Nieruchomość zlokalizowana na silnym rynku, takim jak Denver, z długoterminowymi umowami najmu i finansowo zabezpieczonymi najemcami, prawdopodobnie sprzeda się po wyższej cenie niż podobna Nieruchomość zlokalizowana w Omaha z krótkoterminowymi umowami najmu i najemcami marginalnymi.
kiedy stosować stopę ograniczenia
istnieją trzy różne scenariusze, w których obliczanie stopy ograniczenia może być bardzo przydatne w określaniu indywidualnej strategii inwestycyjnej:
- porównanie nieruchomości: przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych dotyczących dwóch podobnych nieruchomości, ich odpowiednie stawki Cap pozwalają na szybkie porównanie. Jeśli jedna z nich ma dobrą stopę ograniczenia wynoszącą 5%, a druga ma wyższą stopę ograniczenia wynoszącą 10%, premia za ryzyko dla drugiej nieruchomości oznacza, że istnieje jakiś problem z nią, który uzasadnia niższą cenę i/lub dokładniejszą kontrolę.
- porównanie trendów: badanie tendencji stóp procentowych na danym rynku nieruchomości może być użytecznym wskaźnikiem tego, jak Rynek postrzega aktywa lub klasę aktywów. Jeśli trend stóp procentowych spadnie (co jest dobre), może to wskazywać na silny popyt i wskazywać, dokąd zmierzają wartości rynkowe.
- ” Back of the Envelope”: Przestawione, wzór na stopę ograniczenia może być również wykorzystany do obliczenia tylnej części koperty dla ceny zakupu lub wyceny, jeśli znany jest NOI. Na przykład, jeśli oceniamy nieruchomość, w której wartość NOI wynosi 100 000 USD i wiemy, że stawki WPR dla podobnych nieruchomości na tym samym rynku wynoszą około 7%, możemy szybko oszacować potencjalną wartość rynkową nieruchomości w wysokości 1,42 miliona USD.
chociaż jest to użyteczne, istnieją pewne ograniczenia dotyczące stosowania stawki maksymalnej jako sposobu oszacowania ceny zakupu nieruchomości i/lub potencjalnego zwrotu. Jeśli nieruchomość docelowa ma nieregularne przepływy pieniężne lub, jeśli jest to szansa na dodanie wartości, Stopa ograniczenia nie jest bardzo przydatna, ponieważ zależy od spójnych przepływów pieniężnych. Na przykład dochód z przestarzałej nieruchomości wielorodzinnej o obłożeniu 40% prawdopodobnie nie wystarcza na pokrycie wydatków, co skutkuje ujemną stopą ograniczenia. Jednak inwestor może postrzegać to jako okazję do zakupu nieruchomości, naprawy jej i dzierżawy, co skutkuje szeregiem rosnących przepływów pieniężnych – i stóp procentowych-w czasie. W przypadku gdy stopa ograniczenia mogła być ujemna w momencie nabycia, może ona zakończyć się dodatnim terytorium po zakończeniu napraw i stabilizacji. W takim scenariuszu zwrot z kosztów może być bardziej wartościowym wskaźnikiem.
zwrot z kosztów
zwrot z kosztów jest podobny do stopy ograniczenia, ale ma charakter perspektywiczny, ponieważ odpowiada za koszty potrzebne do ustabilizowania wynajmowanej nieruchomości i wynikającego z tego NOI po ustabilizowaniu. Matematycznie, wzór do obliczania zwrotu z kosztów jest:
zauważ, że mianownikiem w równaniu jest potencjalny NOI, który może trwać dwa lub trzy lata w przyszłości, po zakończeniu remontu i zwiększeniu dochodu z wynajmu w celu zwiększenia zwrotu z inwestycji.
zwrot z kosztów jest przydatny, ponieważ pozwala inwestorowi porównać zwrot, który może zarobić na serii ustabilizowanych przepływów pieniężnych dzisiaj do rocznego dochodu, który mogą zarobić w przyszłości. Lub, mówiąc inaczej, warto spróbować ustalić, czy bardziej korzystne jest płacenie więcej za zakup nieruchomości ze stabilizowanymi przepływami pieniężnymi lub płacenie mniej za nieruchomość, która potencjalnie może mieć wyższe przepływy pieniężne. Aby zilustrować ten punkt, rozważ poniższy przykład, w którym osoba decyduje między dwoma różnymi opcjami inwestycyjnymi.
na przykład załóżmy, że inwestor myśli o zapłaceniu ceny wywoławczej w wysokości 10 milionów dolarów za 100% zajęty, w pełni ustabilizowany budynek mieszkalny, który generuje dziś milion dolarów w NOI, co oznacza 10% stopę ograniczenia (10 000 000 USD / 1 000 000 USD). Lub inwestor może kupić nieruchomość o wartości dodanej z 60% obłożeniem za 7 milionów dolarów, która wymaga pracy wartej 3 miliony dolarów. W momencie zakupu nieruchomość ma 600 000 dolarów w NOI, ale po zakończeniu remontu wyprodukuje 1,2 miliona dolarów w NOI. Korzystając z powyższego wzoru, zwrot z kosztów wynosi 8.33% ($7,000,000 + $3,000,000 / $1,200,000). Tak więc, dla tej samej początkowej inwestycji w wysokości 10 milionów dolarów, inwestor jest w stanie kupić większy strumień dochodów w przyszłości. Zastosowanie tej samej stawki 10% cap do $1.2 w przyszłości NOI implikuje wartość $12 milionów. Kupując aktywa z większym ryzykiem i realizując udany plan realizacji, inwestor zamienił tę samą inwestycję w wysokości 10 milionów dolarów w większy zysk.
chcesz dowiedzieć się więcej?
First National Realty Partners jest jedną z wiodących firm inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych typu private equity. Koncentrując się na znalezieniu światowej klasy, wielu dzierżawionych aktywów znacznie poniżej wewnętrznej wartości, staramy się zapewnić naszym inwestorom lepsze długoterminowe zwroty dostosowane do ryzyka, jednocześnie tworząc silne aktywa ekonomiczne dla społeczności, w które inwestujemy.
do oceny potencjalnych inwestycji używamy obu formuł stopy zwrotu z cost Cap. Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej o naszych możliwościach inwestycyjnych, skontaktuj się z nami pod numerem (800) 605-4966 lub [email protected] więcej informacji.