Adam Kulikowski stoi $ 10,000 w grzywnach z Boulder, plus tysiące więcej w utraconych dochodów z potencjalnie o miasto wynajem licencji Cofnięty, jak urzędnicy zbudowali sprawę, że naruszył komunalnych krótkoterminowych przepisów leasingowych.
jest jednym z sieci właścicieli nieruchomości mieszkalnych związanych z Robertem Kulikowskim, bratem Adama, którzy napotkali problemy z egzekwowaniem prawa miejskiego wokół wynajmu domów na mniej niż 30-dniowe pobyty dla urlopowiczów, podróżujących w interesach i innych za pośrednictwem stron internetowych takich jak Airbnb.
wszyscy uważają, że miasto posunęło się za daleko z rozprawianiem się z krótkoterminowymi czynszami w Boulder i że urzędnicy są szybsi niż miasto obiecało, że będą szukać kar pieniężnych za nieprzestrzeganie zasad, zamiast dostarczać ostrzeżeń i wskazówek, aby skorygować błędy.
w grudniu Boulder zaostrzył przepisy dotyczące wynajmu krótkoterminowego dotyczące dokumentacji, którą miasto musi zobaczyć, aby wydać pozwolenia na dzierżawę na okres krótszy niż 30 dni i jakie podmioty mogą posiadać domy, które mogą być wynajmowane na podstawie krótkoterminowej.
Robert Kulikowski powiedział, że jego wcześniejsze praktyki wynajmu są powodem, a kontrola, pod którą był przez miasto, prawdopodobnie umieściła innych właścicieli nieruchomości, którzy teraz posiadają domy, które Kulikowski wynajmował, na radarze urzędników egzekucyjnych.
„czytałem kod i dosłownie działałem, tylko grałem, zupełnie inaczej niż mój brat” – powiedział Robert Kulikowski. „Jestem pewien, że robili to inni ludzie. Sposób, w jaki zmienili prawo, był wynikiem mojego działania.”
Boulder wydaje zezwolenia właścicielom nieruchomości, którzy chcą wydzierżawić swoje nieruchomości jednemu najemcy na dłużej niż miesiąc. urzędnicy sprawdzają wynajmowane domy, aby upewnić się, że są zgodne z normami miejskimi. Miasto wydaje również krótkoterminowe licencje na wynajem dla właścicieli nieruchomości, którzy chcą wymieniać swoje nieruchomości na stronach internetowych takich jak Airbnb I VRBO, aby mogły być wynajmowane podczas podróży właścicieli domów lub aby umożliwić korzystanie z wolnych pokoi Przez Odwiedzających.
ale w przypadku licencji na wynajem krótkoterminowy właściciel domu musi używać nieruchomości jako głównego miejsca zamieszkania, co oznacza, że mieszka w niej dłużej niż pół roku; plus nazwisko na licencji wynajmu musi być takie samo jak nazwisko na akcie własności, a właścicielem musi być osoba fizyczna, zaufanie lub organizacja non-profit. Utrudnia to tej samej osobie krótkoterminowe wynajęcie więcej niż jednego domu lub innego domu niż własny.
Robert Kulikowski powiedział, że zapłacił miastu ok. 4 tys. grzywien, ale mogło być ich więcej. W pewnym momencie uzywal osiem nieruchomosci jako wynajem krótkoterminowy, powiedzial, po czesci poprzez nadanie oddzielnej wlasnosci partii niewielkiego procentu domu i nazwanie tej strony na akcie, w celu otrzymania licencji na nieruchomosc.
„w większości przypadków pracownicy ds. zgodności byli w stanie przerwać tę działalność, ponieważ 1% indywidualny właściciel nie wykorzystywał nieruchomości jako swojego głównego miejsca zamieszkania. Udowodnienie, że nieruchomość nie jest głównym miejscem zamieszkania Licencjobiorcy, jest trudnym i czasochłonnym procesem dochodzeniowym-podała notatka pracowników miasta z grudniowej aktualizacji Kodeksu.
kod został zmieniony, aby wymagać od Licencjobiorcy wynajmu krótkoterminowego posiadania co najmniej 50% własności nieruchomości i wyeliminować możliwość korzystania z rejestracji wyborców w celu wykazania, że dom jest głównym miejscem zamieszkania. To pozostawia adres na prawie jazdy w Kolorado lub karcie identyfikacyjnej jako jedyny sposób, aby miasto zweryfikowało główną rezydencję dla kandydatów na krótkoterminowe prawo jazdy. Poprawiono również, aby zapewnić, że ta sama nieruchomość nie może być licencjonowana zarówno na wynajem krótkoterminowy, jak i długoterminowy.
” Zmiana karty rejestracyjnej wyborcy okazała się bardzo prostym procesem, który można zakończyć natychmiast online przy minimalnej weryfikacji lub kosztach dla jednostki. Spowodowało to, że wnioskodawcy zmienili tymczasowo adres w swojej rejestracji wyborców, aby ustalić dowód głównego miejsca zamieszkania w nieruchomości, która ma być licencjonowana ” – podano w notatce.
kiedy Jasmine Munro i James Scherrer kupili nieruchomości od Roberta Kulikowskiego w ostatnich miesiącach, żaden z nich nie był w stanie wynająć nowych miejsc na krótkoterminowych umowach najmu bez przyciągania uwagi miasta i obaj uważają, że byli pod mikroskopem z powodu problemów zidentyfikowanych przez miasto z praktykami Kulikowskiego.
Munro, pierwszy właściciel nieruchomości przy Pearl Street, którą kupiła od Kulikowskiego, miał licencję na wynajem długoterminowy związaną z jej nieruchomością, powiedziała, ale twierdzi, że szybko została dotknięta naruszeniem prawa i ewentualną grzywną, gdy popełniła błąd, wymieniając ją jako wynajem krótkoterminowy.
” moje ręce były związane, a ja czułam się jakbym była pod Lupą w oparciu o to, od kogo kupiłam nieruchomość. To było naprawdę niewygodne, ” Munro powiedział.
za dwa zawiadomienia o naruszeniu grozi jej kara w wysokości setek dolarów. w planach jest odwołanie się od decyzji miasta.
Umożliwienie licencjobiorcom wynajmu krótkoterminowego uzyskania zgodności przed żądaniem grzywny jest standardową praktyką miejską. Urzędnicy w 2019 r. otworzyli 451 spraw dotyczących wynajmu krótkoterminowego i zamknęli 417, oceniając 81 grzywien, z czego 48 spraw dotyczyło grzywien związanych z zamkniętymi sprawami, a 33 oceniono w sprawach, które nadal są w trakcie egzekucji-powiedziała rzeczniczka miasta Julie Causa.
od czasu przyjęcia pierwszej wersji Regulaminu wynajmu krótkoterminowego w 2015 roku, miasto rozpatrzyło 1442 sprawy-poinformowała.
„miasto konsekwentnie popiera filozofię osiągania zgodności z przepisami, zamiast oceniania kar” – powiedział Causa. „Oznacza to, że pierwszym podejściem personelu jest informowanie i edukowanie mieszkańców na temat lokalnych wymagań Boulder w celu osiągnięcia dobrowolnej zgodności. Kary cywilne są oceniane, gdy próby skorygowania naruszenia przy współpracy nie powiodły się.”
Scherrer, który również kupił dom od Roberta Kulikowskiego w 2019 roku, powiedział, że musi poczekać na uzyskanie licencji na wynajem krótkoterminowy po zakupie, podczas gdy miasto nadal rozważa działalność poprzedniego właściciela. Ale po tym, jak Scherrer, który pracuje dla firmy sieci świadomej zgody opowiadającej się za polityką związaną ze szczepionką i często podróżuje do swojej pracy, uzyskał licencję, zwrócił kontrolę miasta na reklamę domu jako dostępnego na krótkotrwałe pobyty przez cały miesiąc, co doprowadziło urzędników do przekonania, że nie było to jego główne miejsce zamieszkania.
często podróżuje i często nie wie, czy zostanie wezwany do pracy na randkę z kilkutygodniowym wyprzedzeniem, powiedział, więc trzyma cały kalendarz otwarty dla najemców, bez wynajmu na więcej dni niż jest dozwolony.
ale Kodeks miejski stwierdza, że Licencjobiorca nie będzie korzystał z licencjonowanej nieruchomości jako głównego mieszkania, jeśli cała jednostka jest oferowana i dostępna do wynajęcia przez więcej niż 20 dni w dowolnym miesiącu. Miasto może również przyjąć założenie niezgodności z głównym wymogiem mieszkaniowym dla Licencjobiorcy na wynajem krótkoterminowy, jeśli osoba jest właścicielem innej jednostki mieszkalnej, która nie jest licencjonowana na wynajem długoterminowy; współmałżonek lub partner Krajowy osoby ma inne główne miejsce zamieszkania; prawo jazdy osoby, Rejestracja wyborców lub rejestracja szkoły na utrzymaniu wskazuje inny adres zamieszkania lub asesor Hrabstwa Boulder wymienia adres pocztowy inny niż adres jednostki mieszkalnej.
żadne domniemanie nie ma zastosowania w postępowaniu karnym, zgodnie z kodeksem, a domniemania można obalić wiarygodnymi dowodami rezydencji głównej.
„gdy pracownicy skontaktują się z właścicielem w celu omówienia reklamy, zażądają wiarygodnych dowodów, aby obalić domniemanie” – powiedział Causa. „Jeśli dowody są przekonujące, są dokumentowane, a sprawa zostaje rozwiązana. Jeśli personel wyda zawiadomienie o naruszeniu, zwykle istnieje więcej dowodów potwierdzających naruszenie niż pojedyncze domniemanie, ale pracownicy zawsze są skłonni do przeglądu wszelkich proponowanych odrzuceń, które są dostarczane.”
ale Scherrer powiedział, że miasto poprosiło o zobaczenie jego rozkładu podróży jako dowodu, że był rezydentem nieruchomości przez ponad pół roku.
” stało się to inwazyjne śledztwo we mnie i spotkanie z tym spojrzeniem w moim życiu osobistym. Czułem, że to było bardzo nie na miejscu” – powiedział Scherrer, dodając, że apeluje o zawiadomienie o naruszeniu prawa do nie wymieniania numeru licencji na wynajem krótkoterminowy z reklamą swojej nieruchomości, a także o notowanie nieruchomości jako dostępnej przez cały miesiąc.
„kiedy jestem w mieście to nie jest zarezerwowane,” Scherrer powiedział. „Ale kiedy jestem poza miastem to jest zarezerwowane. Ale nie dłużej niż dni, na które pozwala pozwolenie.”
dla Adama Kulikowskiego, wierzy, że jego nazwisko napędza miasto, aby podejrzewać go o bycie w zmowie z bratem, ale upiera się, że tak nie jest i ma nadzieję uniknąć zapłacenia pełnej grzywny w wysokości 10 000 dolarów, którą Prokurator Miejski Tom Carr powiedział w e-mailu otrzymanym za pośrednictwem prośby o otwarte zapisy przez kamerę, przed którą stoi Adam. (Gazeta poszukiwała zestawu e-maili, w których zamieszczono wiadomość Carra w sprawie oddzielonej od wynajmu krótkoterminowego).
Adam Kulikowski powiedział, że ma licencję na wynajem długoterminowy, ale wykorzystywał dom jako wynajem krótkoterminowy.
„nigdy nie kwestionowałeś, że oferowałeś urządzenie do wynajmu krótkoterminowego bez licencji” – powiedział Carr w e-mailu. „…Rozumiem, że uważa pan, że kary za prowadzenie nielegalnego wynajmu krótkoterminowego są wysokie. W przeszłości, gdy miasto nakładało niższe kwoty za naruszenie przepisów dotyczących wynajmu długoterminowego, okazało się, że niektóre osoby były skłonne traktować grzywnę jako koszt prowadzenia działalności gospodarczej. … Stwierdziliśmy, że aby skutecznie regulować wynajem krótkoterminowy, musimy usunąć zachętę finansową do oszukiwania.”
Carr dodał, że prokurator miejski zaproponował obniżenie grzywny Adama Kulikowskiego z 10 000 USD do 7 000 USD, ale Kulikowski uważa, że to wciąż za dużo i obawia się, że miasto może również zawiesić jego licencję na wynajem długoterminowy na sześć miesięcy w ramach kary, co spowoduje utratę dochodów.
sprawy z grzywnami na łączną kwotę ponad 10 tysięcy dolarów nie są powszechne, ale zdarzały się.
” staram się nie stracić licencji na wynajem długoterminowy i staram się nie stracić środków do życia. Mam dziecko. Próbuję sobie pozwolić na mieszkanie w Boulder. Urodziłem się i wychowałem w Boulder-powiedział Adam Kulikowski.
powiedział również, że otrzymał więcej niż jedno naruszenie w jednym dniu i nie był w stanie naprawić wcześniejszych naruszeń, ponieważ był poza miastem, gdy je otrzymał. Jest gotów zapłacić konsekwencje za swoje naruszenie, ale ma nadzieję, że będzie to mniej kosztowne niż miasto zaoferowało, i utrzymać swoją długoterminową zdolność wynajmu.