Jamie Sternberg, Esq. i Taylor Bauman, Esq.
, 2013
gdy nieruchomość jest własnością więcej niż jednego właściciela, a Właściciele się nie zgadzają, jak rozwiązuje się spór stron?
spory między współwłaścicielami mogą obejmować jedną z następujących kwestii (lub inne):• właściciele nie zgadzają się co do kwestii zarządzania; lub
• współwłaściciele nie mogą zgodzić się co do sposobu obsługi nieruchomości w przyszłości (np. czy nadal trzymać ją na inwestycje lub sprzedać, lub czy nieruchomość powinna zostać ulepszona).
w takich sytuacjach właściciele nieruchomości często kontaktują się z Kimball, Tirey & adwokatami St.John LLP w celu uzyskania porady.
jeśli strony sformalizowały swoją umowę dotyczącą nieruchomości, gdy ją kupiły (czy to w formie umowy operacyjnej LLC, umowy partnerskiej, umowy najmu we wspólnej umowie, umowy kupna-sprzedaży korporacyjnej lub innej umowy), Strony mogą spojrzeć na swoją umowę i prawo kalifornijskie, aby określić swoje prawa i obowiązki względem siebie. 1
w przypadku braku zgody na inaczej:
• współwłaściciele mają równe prawa do posiadania nieruchomości oraz równe prawa i obowiązki. Jeśli jeden współwłaściciel wyłącza drugiego z nieruchomości, wykluczony współwłaściciel może odzyskać wartość najmu nieruchomości od wykluczonego współwłaściciela.
• jeśli jeden właściciel nie może lub nie chce pokryć kosztów nieruchomości, drugi właściciel może pokryć koszty nieruchomości w celu zachowania inwestycji. Współwłaściciel, który płaci więcej niż jego udział w kosztach eksploatacji i utrzymania, ma prawo do zastawu przeciwko udziałowi drugiego współwłaściciela w nieruchomości i / lub większej części wpływów ze sprzedaży po akcji podziału.
* jeśli współwłaściciel zapłacił za ulepszenie nieruchomości bez zgody drugiego właściciela, współwłaściciel nie ma prawa do zwrotu. Jednak w akcji partycji, ulepszający właściciel będzie uprawniony do jakiegokolwiek zwiększenia wpływów ze sprzedaży wynikających z ulepszeń. Alternatywnie, jeśli ulepszenia były konieczne i zwiększyły wartość nieruchomości, a ulepszony właściciel wysyła zawiadomienie o kosztach ulepszeń do drugiego właściciela, drugi właściciel musi albo wnieść proporcjonalnie lub zrezygnować z roszczenia do zwiększonej wartości nieruchomości i wynajmu.
* jeśli strony nie mogą rozstrzygnąć sporu (bezpośrednio, z pomocą adwokatów lub innych osób lub za pomocą alternatywnego rozwiązania sporu), strony mogą wystąpić do sądu o ustalenie praw i obowiązków stron. W sytuacji współwłasności odbywa się to poprzez akcję podziału.2
powództwo o podział to pozew, w którym współwłaściciel żąda od sądu podziału nieruchomości lub jej sprzedaży. Istnieją dwa różne rodzaje podziału:
• fizyczny podział nieruchomości pomiędzy współwłaścicieli; lub
• zamawiając nieruchomość sprzedaną (w drodze prywatnej sprzedaży lub publicznej aukcji)i wpływy podzielone między współwłaścicieli.
koszty partycji (takie jak opłaty za zgłoszenia, opłaty sędziów, opłaty geodezyjne i zasady dotyczące tytułów) zostaną rozdzielone między Strony przez Sąd. Koszty są zwykle przydzielane proporcjonalnie do udziałów własnościowych, ale sędzia może orzec inaczej, jeśli sędzia uważa, że inny przydział jest bardziej sprawiedliwy. Sąd przydzieli również honoraria adwokackie poniesione przez strony.
akcje partycji są zwykle czasochłonne, emocjonalnie wyczerpujące i kosztowne dla obu właścicieli. Zagrożenie działaniem partycji powinno spowodować, że obaj właściciele starannie rozważą alternatywy. Działania partycji powinny być składane tylko wtedy, gdy dyskusje i / lub mediacje nie mogą rozwiązać sporu.
spory o współwłasność mogą być rozstrzygane poprzez wykupienie przez jednego właściciela drugiego lub zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości. Doświadczony adwokat może doradzić o zaletach i wadach działań partycji i innych opcjach dostępnych dla zwaśnionych współwłaścicieli.
1W zasadzie, kiedy współwłaściciel (czy to z rodziną, przyjaciółmi, czy innymi), właściciele powinni zdecydować przed nabyciem nieruchomości, w jaki sposób będą podejmowane decyzje, jak będą rozstrzygane spory, prawa pierwszej odmowy (jeśli takie istnieją), co się stanie, jeśli jeden właściciel nie zapłaci swojej części wydatków na nieruchomości itp. Pomoc adwokata może być pomocna; adwokat może pomóc zidentyfikować kwestie, które należy rozstrzygnąć, i udokumentować porozumienie stron
2jeśli współwłaściciele byli małżeństwem, a teraz się rozwodzą, sądy prawa rodzinnego zdecydują o kwestiach majątkowych.
Kimball, Tirey & St. John LLP to kancelaria prawna zajmująca się kompleksową obsługą nieruchomości, reprezentująca właścicieli i zarządców nieruchomości mieszkalnych i komercyjnych. Ten artykuł służy wyłącznie celom informacyjnym. Podczas gdy KTS dostarcza klientom informacji na temat zmian legislacyjnych, nasze powiadomienia uprzejmości nie mają być wyczerpujące i nie zastępują usług legislacyjnych ani członkostwa w stowarzyszeniach branżowych. Nasze alerty prawne są dostarczane na wybrane tematy i nie powinny być traktowane jako kompletny raport o wszystkich nowych zmianach lokalnych, stanowych i federalnych przepisów mających wpływ na właścicieli i zarządców nieruchomości. Prawa mogły ulec zmianie od czasu opublikowania tego artykułu. Przed podjęciem działania koniecznie skorzystaj z porady prawnej z naszej kancelarii. Aby uzyskać informacje kontaktowe, odwiedź naszą stronę internetową: www.kts-law.com. w przypadku wcześniejszych alertów prawnych, pytań & odpowiedzi i artykułów prawnych, należy zapoznać się z sekcją zasobów na naszej stronie internetowej.