jak płacenie całej gotówki za nieruchomość wpływa na zdolność do budowania bogactwa

wielu inwestorów decyduje się zapłacić całą gotówkę za nieruchomość inwestycyjną. W 2012 roku BiggerPockets i Memphis Invest przeprowadziły ogólnokrajowe badanie wśród obywateli amerykańskich i odkryły szereg interesujących faktów, w tym, że 24% amerykańskich inwestorów nieruchomości używało 100% gotówki do finansowania swoich inwestycji.

aby było jasne, nawet jeśli inwestorzy używają terminów takich jak „cała gotówka”, prawda jest taka, że żadne „gotówka” nie jest w rzeczywistości przedmiotem obrotu. W większości przypadków kupujący przynosi czek (Zwykle certyfikowane środki, takie jak czek kasjera bankowego) do firmy tytułowej, a firma tytułowa pisze czek do sprzedawcy. Innym razem pieniądze są wysyłane za pośrednictwem przelewu bankowego.

jest to najprostsza forma finansowania, ponieważ zazwyczaj nie ma komplikacji, ale dla większości inwestorów (i prawdopodobnie zdecydowanej większości nowych inwestorów) Cała gotówka nie wchodzi w grę. Porozmawiajmy jednak o tym przez chwilę dłużej.

w świecie inwestycji toczy się debata na temat wykorzystania gotówki na nieruchomość a uzyskania kredytu. W jednym obozie masz ludzi „bez długów”, którzy mówią, że człowiek powinien inwestować w nieruchomości tylko wtedy, gdy może zapłacić całą gotówkę za transakcję. Obóz „dźwignia” odpowiada za matematykę, która pokazuje, że osoba korzystająca z dźwigni może uzyskać znacznie lepszy zwrot z inwestycji za pomocą pożyczki.

„nie ma długu”, ale 100% przejęć zdarza się ludziom z długami.”A debata szaleje. Kto ma rację? Gdybyś miał $100,000, czy lepiej byłoby kupić jeden dom za $100,000 lub pięć domów z 20,000 zaliczki na każdy?

po raz kolejny nie wierzę, że jest właściwa odpowiedź, ale raczej właściwa odpowiedź dla Ciebie. Innymi słowy, to, co działa na mnie, może nie działać na Ciebie. Decyzja o skorzystaniu z długu będzie zależeć w dużej mierze od finansów osobistych, celów, wieku i innych kluczowych czynników.

temat: co początkujący powinni wiedzieć o finansowaniu nieruchomości inwestycyjnych (w porównaniu z mieszkaniami)

używanie całej gotówki jest oczywiście bezpieczniejsze pod pewnymi względami. Jeśli posiadasz nieruchomość wartą $100,000 bez hipoteki, możesz łatwo sprzedać nieruchomość, jeśli zajdzie taka potrzeba. Jeśli nieruchomość była trudna do wynajęcia, można było sobie pozwolić na dokonanie płatności podatku i ubezpieczenia, aby utrzymać nieruchomość pływającą, dopóki najemca nie zaczął płacić. Dla uproszczenia powiedzmy, że dom wynajęty za 1200 USD miesięcznie, podatki i ubezpieczenie wynosiły 200 USD miesięcznie, a wszystkie inne wydatki, z czasem, wynosiły średnio 400 USD miesięcznie (naprawy, wakat, CapEx, konserwacja itp.). Oznacza to, że całkowite wydatki na nieruchomość, nie wliczając hipoteki, wyniosłyby 600 USD miesięcznie, a przepływy pieniężne wyniosłyby 600 USD miesięcznie lub 7200 USD rocznie. Chociaż nie jest to zła kwota przepływów pieniężnych,stanowi zaledwie 7,2% zwrotu z inwestycji w gotówkę.

z drugiej strony, powiedzmy, że kupiłeś tę samą nieruchomość, ale użyłeś 20% kredytu z góry, co oznacza, że zaciągnąłeś kredyt hipoteczny w wysokości 80 000$. Osiemdziesiąt tysięcy dolarów przy 4,5% odsetkach za 30 lat to około 400 dolarów miesięcznie. Dodajmy więc, że 400 $do 600 $ w wydatkach, które już założyliśmy, i mamy 1000 $ miesięcznie w całkowitych wydatkach z hipoteką na miejscu, pozostawiając 200 $ miesięcznie w przepływie pieniężnym, lub po prostu 2400 $ rocznie-oczywiście znacznie mniej niż 7200 $ rocznie, które widzieliśmy z całym zakupem gotówkowym.

jednak $2,400 w przepływach pieniężnych na inwestycji $20,000 stanowi 12.0% zwrot z inwestycji w gotówce—dość drastyczna różnica.

może różnica między 7.2% A 12.0% nie wydaje się drastyczna, ale sprawdź ten wykres na rysunku 13, który pokazuje, jak wygląda inwestycja o wartości 100 000 USD w ciągu 30 lat przy 7.2% i 12.0%.

oczywiście dźwignia może zwiększyć ROI z nieruchomością. Ale czy wzrost jest wart zwiększonego ryzyka, które również podejmujesz? To pytanie do ciebie. Pozwólcie, że wspomnę o kilku możliwych problemach związanych z płaceniem całej gotówki za nieruchomość.

jak płacenie całej gotówki wpływa na 4 podstawowe Generatory bogactwa czynszów

istnieją cztery podstawowe Generatory bogactwa wynajmowanych nieruchomości. Są to:

1. aprecjacja
2. przepływy pieniężne
3. oszczędności podatkowe
4. spłata pożyczki

więc już widzieliśmy, że płacenie całej gotówki może pomóc ci uzyskać wyższy przepływ gotówki w dolarach, ale potencjalnie niższy zwrot z inwestycji w gotówkę. Ale spójrzmy, jak wpływa na pozostałe trzy Generatory bogactwa.

nieruchomość doceni w takiej samej wysokości, czy masz kredyt, czy nie. Ale, ponownie, to, co faktycznie zmienia jest zwrot z inwestycji. Jeśli zapłaciłeś $100,000 za nieruchomość całą gotówką, a w ciągu jednego roku wartość nieruchomości wzrośnie do $110,000, skutecznie zwiększyłeś swoje bogactwo o 10% i zarobiłeś $10,000 w kapitale własnym. Jeśli użyjesz tej 20% zaliczki i wydasz tylko 20 000 $na nieruchomość, a wartość wzrośnie do 110 000$, zarobisz również 10 000 $ w kapitale własnym. Ale zarobiłeś $10,000 w kapitale własnym, ale zainwestowałeś tylko $20,000, co oznacza, że zwiększyłeś swoje bogactwo o 50%!

oczywiście gra z dźwignią działa w obie strony: jeśli nieruchomość zmniejszy się, możesz mieć katastrofalną utratę wartości. Jeśli jednak postępujesz zgodnie z resztą wytycznych w tej książce i kupujesz świetne oferty wynajmu nieruchomości, a jeśli uznanie jest tylko wisienką na torcie, możesz kontynuować trzymanie, aż wartość ponownie wzrośnie.

oszczędności podatkowe

chociaż nadal otrzymasz ulgę amortyzacyjną, jeśli posiadasz nieruchomość bezpłatną i jasną, nie będziesz już w stanie odliczyć płatności odsetek od kredytu hipotecznego od podatków, więc prawdopodobnie co roku zapłacisz IRS za pieniądze, które zarobisz z wynajmowanej nieruchomości.

w przykładzie domu o wartości 100 000 USD, z ofertą gotówkową, właściciel rozliczał około 7 200 USD rocznie, ale może odliczyć tylko około 3 000 USD od amortyzacji, pozostawiając je z rachunkiem podatkowym na koniec roku od zysku. Jednak podczas korzystania z dźwigni finansowej przepływy pieniężne osiągają tylko $2,400 rocznie po wszystkich wydatkach. W tym momencie odliczenie 3000 USD za amortyzację wykazałoby stratę papieru na nieruchomości ,a podatki prawdopodobnie nie byłyby należne (w zależności od wielu czynników, takich jak procent spłaty kredytu hipotecznego, który był odsetkiem w porównaniu z kwotą główną.). Ponownie należy pamiętać, że jest to bardzo uproszczona dyskusja na temat amortyzacji i należy skonsultować się z CPA, aby uzyskać więcej informacji.

spłata kredytu

oczywiście, jeśli nie masz kredytu na nieruchomości, nie masz spłaty kredytu. Zasadniczo zabiłeś jednego z czterech generatorów bogactwa. W przykładzie nieruchomości o wartości 100 000 USD, najemca spłaca ten kredyt hipoteczny o wartości 80 000 USD stopniowo, co zwiększa całkowity zwrot. Chociaż zacząłeś od hipoteki w wysokości $80,000, po 10 latach możesz być winien tylko $ 65,000 na nieruchomości, zwiększając swoją wartość netto o $15,000, ponieważ twój najemca płacił hipotekę co miesiąc. Po 30 latach (lub dowolnej długości kredytu) nieruchomość jest w 100% spłacona i nigdy (miejmy nadzieję) nie musiałeś sam dokonywać tej płatności. (Oczywiście nadal fizycznie dokonujesz płatności, ale to czynsz najemcy pokrywa tę płatność.)

odpowiedzialność z ofertami gotówkowymi

na koniec porozmawiajmy o jeszcze jednym powodem, dla którego możesz lub nie chcesz używać gotówki: odpowiedzialność.

inwestując w nieruchomości, istnieje bardzo duża szansa, że pewnego dnia ktoś spróbuje cię pozwać. Kiedy posiadasz nieruchomość wolną i jasną, jest to zwykle widoczne w publicznym rejestrze, ponieważ nie ma zastawu bankowego na nieruchomości. W związku z tym zasadniczo trzymasz znak, który mówi: „Mam dużo pieniędzy, które możesz spróbować wziąć!!”Jeśli niezadowolony najemca podchodzi do prawnika, aby spróbować Cię pozwać, który scenariusz, jak myślisz, sprawi, że prawnik będzie bardziej podekscytowany, że cię dopadnie: masz 100 000 $ kapitału w nieruchomości lub 20 000 $kapitału w nieruchomości? Jeśli ten ostatni, prawnik zrozumie, że nawet jeśli wygra pozew, najbardziej mogliby wymusić sprzedaż Nieruchomości, prawdopodobnie z dyskontem. Po wszystkich kosztach zamknięcia, nie byłoby niewiele mięsa w lewo na kości.

dlatego prawnicy (zwłaszcza ci, którzy płacą za wynik pozwu, jak większość prawników tego typu) niechętnie
ścigają właścicieli najmu, którzy mają dużą przewagę.

może Ci się wydawać, że próbuję wpłynąć na Ciebie w ten czy inny sposób na użycie dźwigni, ale szczerze mówiąc, to nie jest mój cel. Są ważniejsze rzeczy w życiu niż maksymalizacja zwrotu z inwestycji. Bezpieczeństwo, elastyczność i filozofia” szczęśliwej żony, szczęśliwego życia ” (lub Szczęśliwego męża) mogą mieć dla ciebie większe znaczenie niż maksymalizacja twojego powrotu. Może to 7.Na przykład 2% zwrot gotówki w gotówce w połączeniu z możliwą aprecjacją transakcji byłoby dla ciebie więcej niż wystarczające. Świetnie! Moim celem w tej sekcji było po prostu podzielenie się z wami korzyściami i ryzykiem obu opcji.

podobne: jak poszedłem z 6 do 37 jednostek z jednym przejęciem przy użyciu finansowania twardych pieniędzy

to powiedziawszy, oto kilka szybkich wskazówek, jeśli planujesz wykorzystać całą gotówkę na swoich nieruchomościach inwestycyjnych:

1. udawaj, że nie jesteś: używanie całej gotówki sprawia, że ludzie są leniwi. Kiedy kupujący mogą po prostu napisać czek na nieruchomość, to naturalne, że nie mają takiej samej motywacji, aby znaleźć niesamowitą ofertę. Dlatego kupując nieruchomość za całą gotówkę, udawaj, że tego nie robisz. Uruchom numery tak, jakbyś musiał uzyskać 100% finansowania dla nieruchomości. Czy nadal będzie płynąć gotówką? Jeśli nie, możesz pomyśleć dwa razy o zakupie. Przeanalizuj swój zwrot gotówkowy i upewnij się, że nie używasz zakupu gotówkowego, aby uzasadnić złą ofertę.
2. używaj Bytów mądrze: jeśli masz zamiar posiadać nieruchomości za darmo i jasno, przynajmniej spróbuj ukryć fakt! Porozmawiaj ze swoim CPA i prawnikiem, aby odkryć najlepszy sposób na ukrycie własności przed publicznym zapisem.
3. rozważ finansowanie później: wykorzystanie całej gotówki podczas składania oferty może pomóc ci uzyskać lepsze oferty, ponieważ sprzedawcy uwielbiają oferty gotówkowe. Jednak tylko dlatego, że kupiłeś nieruchomość za całą gotówkę, nie oznacza to, że musisz ją zachować w ten sposób. Możesz umieścić finansowanie na nieruchomości po zakupie (zwykle 6-12 miesięcy później, w zależności od banku) i zacząć korzystać z zalet stosowania dźwigni finansowej. To może być najlepsze z obu światów. A jeśli jesteś zaniepokojony ryzykiem, zrozum również, że finansowanie nie musi wynosić 80%. Może chcesz uzyskać 50% pożyczki, 30% pożyczki, lub 70% pożyczki. Możliwości jest wiele.