Post napisany przez
Ellie Perlman
założycielka, prezes Blue Lake Capital LLC. Pomaga pasywnym inwestorom rozwijać bogactwo poprzez Nieruchomości. Podcast: Niewiarygodne Historie O Nieruchomościach.
Getty
jeśli chodzi o nieruchomości wielorodzinne, niektórzy inwestorzy trzymają się Nieruchomości klasy A i postrzegają je jako najlepsze klasy aktywów w sektorze wielorodzinnym. W końcu są one zwykle w pełni wynajęte u najlepszych najemców, pobierają wiodące na rynku czynsze, wymagają niewielkich napraw lub remontów i mają stabilny miesięczny dochód. Ponieważ inwestorzy płacą wysoką premię za nieruchomości klasy A, przepływy pieniężne nie są tak wysokie, jak w innych klasach aktywów. Stąd aprecjacja jest głównym czynnikiem, który napędza zyski w wielu właściwościach klasy A.
ci inwestorzy widzą wartość dodaną, głównie w Nieruchomościach klasy B I C, jako inwestycję ryzykowną. Nowy właściciel ulepsza nieruchomość i remontuje jednostki i udogodnienia, aby uzasadnić podwyżki czynszu. Inwestorzy klasy A postrzegają tę strategię jako mniej korzystną. W końcu nikt nie może zagwarantować, że najemcy będą skłonni płacić czynsze premium, nawet jeśli oznacza to, że dostaną ładniejsze mieszkania. Tak, istnieje nieodłączne ryzyko związane ze strategią wartości dodanej, ale istnieje kilka sposobów na ograniczenie tego ryzyka i posiadanie nieruchomości, która generuje wyższe zyski niż te obserwowane w klasie A.
podejście wartości dodanej
strategie wartości dodanej mogą obejmować proste poprawki kosmetyczne, takie jak malowanie, architektura krajobrazu i oznakowanie, lub rozległe remonty strukturalne, takie jak modernizacja kuchni i wanny, nowe wykładziny lub Nowa siłownia lub klub. Im większy remont, tym więcej będzie kosztował. Ponadto należy rozważyć naprawy, takie jak nowe dachy, systemy HVAC lub modernizacje hydrauliczne.
w przeważającej części budynki klasy A nie są dobrymi kandydatami do wartości dodanej, ponieważ są już zmodernizowane i pobierają najwyższe czynsze. Z drugiej strony, nieruchomości klasy B I C-budynki mieszkalne, które powstały kilkadziesiąt lat temu-oferują największy potencjał zwiększenia dochodów poprzez poprawę tych nieruchomości. Strategia wartości dodanej jest warta wysiłku. Powodem tego jest to, że nowe ulepszenia oznaczają wyższe czynsze, a wyższe czynsze oznaczają wyższy dochód operacyjny netto (NOI), co z kolei ma duży wpływ na aprecjację. W ten sposób możesz w zasadzie „wymusić uznanie”, ponieważ poprawiasz nieruchomość i pozytywnie wpływasz na jej wartość (oprócz organicznego wzrostu na rynku).
zwiększenie dochodu operacyjnego netto
w porównaniu z budową nieruchomości wielorodzinnej od podstaw, inwestowanie w istniejący majątek, który ma bieżące przepływy pieniężne, jest sprytnym posunięciem. Nieruchomość A ma na ogół wysoki podatek od nieruchomości, co znacznie zwiększy koszty budowy front-end. Z drugiej strony wprowadzanie ulepszeń o wartości dodanej, takich jak minimalne zmiany zewnętrzne i wewnętrzne w Klasie B, jest stosunkowo niedrogie.
skromne zwroty właściwości klasy A Z jednocyfrową do niskiej wewnętrznej stopy zwrotu (IRR) po prostu nie wystarczają w porównaniu z wynikami IRR wysokiej nastolatków uzyskanymi, gdy wartość dodana jest zakończona dla właściwości klasy B i C. W końcu celem każdej inwestycji wielorodzinnej jest zwiększenie NOI, a osiąga się to poprzez zwiększenie przychodów nieruchomości lub zmniejszenie wydatków. Ulepszenia właściwości dodających wartość znacznie zwiększą NOI. To dlatego, że po wprowadzeniu ulepszeń następuje wzrost czynszu, a przepływy pieniężne rosną
tylko jak ważne jest zwiększenie NOI? Załóżmy, że Twoja nieruchomość ma 100 jednostek, a w tym roku zwiększasz czynsze o 40 USD miesięcznie. Ta kwota oznacza wzrost przychodów o 48 000 USD rocznie (40 USD x 100 jednostek x 12 miesięcy), a także wzrost NOI o 48 000 USD. Jest to znaczna kwota pieniędzy, a dzięki tym dodatkowym przychodom wartość nieruchomości również wzrośnie. Dlatego jestem zdecydowanym zwolennikiem wartości dodanej, ponieważ widziałem podwyżki czynszu dzięki ulepszeniom nieruchomości.
wzrost czynszów jest obecnie dodatni i nadal możliwy w przypadku nieruchomości klasy A, ale spowolnienie tempa rynku przełoży się na niższy wzrost organiczny, co skutkuje jeszcze niższymi zwrotami dla budynków klasy A. Jeśli gospodarka zacznie wolniej rosnąć, niektórzy najemcy opuszczą drogie mieszkania klasy A na rzecz znacznie tańszych nieruchomości klasy B. przewiduję, że nieruchomości klasy A będą zmagać się z wyższymi wskaźnikami pustostanów niż obecnie.
zrozumienie stopy kapitalizacji
ogólna stopa zwrotu z każdej nieruchomości opiera się na dochodach. Stawki kapitalizacji są specyficzne dla rynku i zależą od rodzaju klasy nieruchomości, która jest zaangażowana. Stopy kapitalizacji są wykorzystywane do obliczania wartości nieruchomości poprzez podzielenie dochodu operacyjnego netto przez stopę kapitalizacji.
stawka Cap jest obliczana przez podzielenie NOI przez cenę zapłaconą za nieruchomość. Ogólnie rzecz biorąc, właściwości klasy B I C mają współczynniki ograniczenia między 5% a 7%, podczas gdy właściwości klasy A mają współczynniki ograniczenia między 2% a 4%. Gdy stawki cap spadają, wartość nieruchomości wzrasta. Wraz ze wzrostem stopy procentowej rośnie również ryzyko związane z inwestycją.
jeśli możesz kupić nieruchomość i obniżyć stopę kapitalizacji za pomocą strategii value-add, Twój zysk może wzrosnąć. Jako przykład, załóżmy, że Twój NOI wynosi 50 000 USD, a kupiłeś nieruchomość z 10% stopą ograniczenia. Oznacza to wartość nieruchomości w wysokości 500 000 USD (50 000 USD podzielone przez 10% stopę ograniczenia). Jeśli możesz obniżyć tę stawkę do 8%, naprawiając i remontując nieruchomość, wartość twojej nieruchomości wzrośnie do 625 000 USD. To solidny wzrost wartości o 25%!
the Bottom Line
dzięki inwestycji klasy A, jesteś ograniczony w tym, jak bardzo nieruchomość docenia; jednak masz większą kontrolę nad aprecjacją Nieruchomości B/C, aw rzeczywistości możesz wymusić aprecjację. Nadal istnieje szansa, aby uzyskać solidną ofertę klasy A, ze względu na niewłaściwie zarządzaną nieruchomość, która powoduje wyższe wydatki na czynsze wyceniane na rynku, ale te oferty są rzadkie. Poleganie na sile rynkowej w celu określenia aprecjacji jest ryzykowne. Ponieważ zyski z dochodów klasy A są umiarkowane, ze względu na wysokie wydatki, większość zysku będzie pochodzić z aprecjacji. Ograniczenie to nie jest tak poważne w starszych właściwościach, gdzie kosmetyk może znacznie poprawić NOI, wraz z potencjałem aprecjacji. Jest to jeden z głównych powodów, dla których inwestorzy powinni skupić się na nieruchomościach klasy B/C.