aby rozwinąć CityNorth, firma Thomas J. Klutznick zawarła umowę motywacyjną dotyczącą podatku od sprzedaży z miastem Phoenix, w której firma Klutznick zatrzyma 50% wszystkich dolarów podatku od sprzedaży zebranych w CityNorth, do 97,4 miliona dolarów przez 11,3 lat. Ta zachęta podatkowa postawiła CityNorth w centrum pozwu wniesionego przez Goldwater Institute, który stara się zakwestionować dotacje dla firm w Arizonie. W zamian za 97,4 mln dolarów Klutznick pozwoli firmie Phoenix wynająć 3180 miejsc parkingowych, z czego 200 będzie zarezerwowanych dla autobusów miejskich. Dzierżawa potrwa 45 lat.
w dniu 2 kwietnia 2008 r. sędzia Sądu Najwyższego hrabstwa Maricopa Robert Miles orzekł na korzyść firmy City of Phoenix i Thomas J. Klutznick. Sędzia Miles zaprzeczył twierdzeniu Goldwater Institute, że porozumienie miasta z CityNorth narusza konstytucję Arizony. Orzekł, że działalność gospodarcza generowana przez CityNorth jest „niewątpliwie” w interesie publicznym. Od tego czasu Instytut Goldwater odpowiedział odwołując się do orzeczenia.
deweloper CityNorth i City of Phoenix wniósł 22 kwietnia 2008 r. roszczenia do Sądu Najwyższego hrabstwa Maricopa, żądając od sądu nakazania Goldwater Institute uiszczenia opłat prawnych poniesionych podczas walki z pozwem. CityNorth filing twierdzi, że Instytut „skomplikował długość i złożoność sporu z nieistotnymi „ekspertami”, którzy nawet nie przeczytali umowy, i wykazywał lekkomyślne lekceważenie ogromnych interesów podatkowych i biznesowych, w które ingerował.”Według zgłoszenia City of Phoenix,” nie tylko Instytut Goldwater przystąpić do tej akcji wiedząc, że może być nakazana do zapłaty opłat i kosztów miasta, toczył tę sprawę w sposób, który zwiększył jego zakres i koszty daleko poza to, co było wymagane do pełnego rozstrzygnięcia spraw rozporządzających therin.”
Instytut Goldwater twierdzi, że wniosek o honorarium adwokata narusza warunki uzgodnione przez wszystkie strony w trakcie procesu. Clint Bolick, główny procesodawca Goldwater Institute, stwierdza ” sądy prawie nigdy nie przyznały honorariów adwokackich firmom starającym się dochodzić praw publicznych. Powody zostały sformułowane przez Arizona sędzia Sądu Najwyższego Stanley Feldman w tej samej sprawie, Wistuber V. Paradise Valley Unified School District, że wszystkie strony zgadzają się ustala parametry prawne dla klauzuli Dar, zgodnie z którą sprawa CityNorth jest toczona.”
Pan Bolick stwierdził, że Sprawy konstytucyjne, takie jak Turken v. Gordon, są rzadko wygrywane na niższym szczeblu sądu, i spodziewał się zwycięstwa w Sądzie Apelacyjnym, aby być bardziej prawdopodobne.
City of Phoenix/CityNorth positionEdit
porozumienie pomiędzy City of Phoenix i deweloperem CityNorth pozwala na budowę CityNorth jako gęstego projektu miejskiego zaprojektowanego w celu przeciwdziałania rozrastaniu się i zmniejszenia ruchu. Bez zachęty dla garaży parkingowych prawdopodobne jest, że ponad połowa inwestycji zostałaby zużyta przez parkingi naziemne, co ograniczyłoby liczbę przedsiębiorstw generujących podatek od sprzedaży. Jak stwierdzono w wyroku sędziego Milesa, ” umowa została zaprojektowana w celu zapewnienia, że projekt, który jest zbudowany zapewnia planowane korzyści-zwłaszcza znaczne dochody podatkowe-w harmonogramie i na poziomie, który jest bardziej korzystny dla społeczeństwa niż inny, inaczej skonfigurowany projekt, który może być zbudowany na miejscu.”
żadne fundusze Miejskie nie zostały zaliczone i żadne wpływy z podatków miejskich nie są zagrożone. Deweloper musi ponieść cały szacowany koszt 1,5 miliarda dolarów na rozwój miasta i przejąć całe ryzyko finansowe. Przewiduje się, że miasto wygeneruje setki milionów dolarów dochodu z podatków dla miasta i tysiące miejsc pracy. CityNorth zapłaci za siebie generowanymi przez siebie przychodami. Sędzia Miles stwierdza: „wartość pieniężna, która ma być otrzymana przez umowę, opiera się na przychodach ze sprzedaży-podatku, które mają być generowane przez projekt CityNorth z 1.2 milionów stóp powierzchni handlowej, którą deweloper musi zbudować, zanim będzie mógł otrzymać jakąkolwiek Płatność od miasta….Zgodnie z umową miasto ma otrzymać setki milionów dolarów w przyszłych podatkach od sprzedaży, aby wykorzystać je na dowolny cel publiczny.”
stanowisko Instytutu Goldwateredytuj
Instytut Goldwater twierdzi, że zachętą jest dotacja korporacyjna, która jest nielegalna zgodnie z konstytucją Arizony.
według Goldwater Institute Phoenix zapłaci ponad 30 tys. dolarów rocznie za wynajęcie 200 miejsc parkingowych na najbliższe 45 lat. Miasto, które twierdzi, że zachęta nie jest dotacją, ale zachętą rynkową, mogło kupić i posiadać 6950 miejsc parkingowych w garażu za taką samą cenę, jaką zapłaciło za wynajem 200. Goldwater Institute uzyskał również dane na temat opłat adwokackich dla miasta, twierdząc, że Phoenix wydaje ponad 10 000 dolarów tygodniowo na obronę dotacji.
Instytut Goldwater uważa również, że miasto przeceniło korzyści płynące z projektu. Miasto szacuje $ 1.9 miliard wpływ podczas badania Goldwater Institute twierdzi, że prawdziwy wpływ będzie mniej niż $ 500 milion. Goldwater Institute twierdzi również, że z dotacji nie wynikną żadne korzyści netto, ponieważ Centrum handlowe i tak zostałoby wybudowane ze względu na wysoki popyt na zakupy w szybko rozwijającej się i zamożnej części Phoenix. Dr Wells kwestionuje również korzyści publiczne wynikające z projektu CityNorth, stwierdzając, że obszar, w którym powstaje CityNorth, ma średni dochód na mieszkańca, który jest o 21 000 USD wyższy niż reszta Phoenix, a populacja demograficzna wokół CityNorth jest 3 razy bardziej prawdopodobna niż reszta Phoenix.
według Goldwater Institute dotacja narusza trzy postanowienia Konstytucji stanu Arizona, klauzulę darowizny, klauzulę przywilejów i Immunitetów oraz klauzulę prawa specjalnego. Instytut Goldwater uważa, że zachęta jest niczym więcej niż dotacją korporacyjną mającą na celu nagradzanie dobrze powiązanych politycznie.
decyzja Sądu Najwyższego Arizonyedytuj
25 stycznia 2010 roku Sąd Najwyższy w Arizonie uchylił wyrok Sądu Apelacyjnego i zezwolił na wypowiedzenie umowy CityNorth. Sąd utrzymał, że City of Phoenix i Klutznick Company działały w dobrej wierze w oparciu o ponad 25-letnie orzecznictwo. Orzeczenie Trybunału jasno pokazało, że umowy między rządem a prywatnymi deweloperami, takimi jak CityNorth, muszą przynosić bezpośrednie korzyści rządowi. W związku z tym żadne korzyści pośrednie, takie jak zatrudnienie i podwyżki podatków od sprzedaży, nie mogą mieć zastosowania do umowy. Tak więc, umowy w przyszłości muszą robić dwie rzeczy: określić, co rząd otrzyma w zamian, i zapewnić, że korzyści, które rząd otrzymuje w zamian, zaspokaja inwestycje rządu w umowę.