Jamie Sternberg, Esq. Og Taylor Bauman, Esq.
Revidert oktober, 2013
Når eiendommen eies av mer enn en eier,og eierne er uenige, hvordan løses partenes tvist?
Tvister mellom medeiere kan innebære noen av følgende problemer (eller andre): * en eier nekter å betale sin andel av eiendomsutgiftene;
• eierne er uenige om ledelsesproblemer; eller
* medeierne kan ikke være enige om hvordan man skal håndtere eiendommen i fremtiden(f. eks. om å fortsette å holde den for investering eller å selge den, eller om eiendommen skal forbedres).
i slike situasjoner, grunneiere ofte kontakte Kimball, Tirey & St. John LLP advokater for å få råd.
hvis partene formaliserte sin avtale om eiendommen da de kjøpte den (enten i form av EN LLCS driftsavtale, en partnerskapsavtale, en leieavtale i felles avtale, en bedriftskjøpsavtale eller annen avtale), kan partene se til avtalen og California-loven for å bestemme sine rettigheter og forpliktelser overfor hverandre. 1
i fravær av en avtale om det motsatte:
* Medeiere har like rettigheter til besittelse av eiendommen, og like rettigheter og plikter. Hvis en medeier utelukker den andre fra eiendommen, kan den ekskluderte medeieren gjenopprette eiendommens leieverdi fra den ekskluderte medeieren.
* hvis en eier ikke kan eller ikke vil betale eiendomsutgifter, kan den andre eieren betale eiendomsutgiftene for å bevare investeringen. En medeier som betaler mer enn sin andel av drifts-og vedlikeholdskostnader, har rett til en lien mot den andre medeierens interesse i eiendommen og/eller en større del av inntektene fra salg etter en partisjonshandling.
* hvis en medeier har betalt for å forbedre eiendommen uten samtykke fra den andre eieren, har medeier ikke rett til refusjon. I en partisjonshandling vil imidlertid den forbedrende eieren ha rett til enhver økning i fortjeneste fra salg som følge av forbedringene. Alternativt, hvis forbedringene var nødvendige og økte verdien av eiendommen, og den forbedrende eieren sender varsel om kostnadene ved forbedringene til den andre eieren, må den andre eieren enten bidra forholdsmessig eller overgi krav til den økte verdien av eiendommen og leien.
* hvis partene ikke kan løse tvisten (enten direkte, med bistand fra advokater eller andre eller gjennom en form for alternativ tvisteløsning•, kan partene søke en domstol for å avgjøre partenes rettigheter og forpliktelser. I en sameiersituasjon gjøres dette gjennom en partisjonshandling.2
en partisjonshandling er et søksmål der en medeier ber om at retten deler eiendommen eller salget fortsetter. Det er to forskjellige typer divisjon:
* fysisk dele eiendommen Mellom medeierne; Eller
• Bestiller eiendommen solgt (enten ved privat salg eller offentlig auksjon) og inntektene deles mellom medeierne.
Kostnader For Delingshandlinger (for eksempel arkiveringsavgifter, dommeravgifter, landmålingsavgifter og tittelpolicyer) vil bli fordelt mellom partene av retten. Kostnadene fordeles vanligvis i forhold til eierinteressene, men en dommer kan bestille annerledes dersom dommeren mener at en annen tildeling er mer rettferdig. Retten vil også fordele advokat honorarer pådratt av partene.
Partisjonshandlinger er vanligvis tidkrevende, følelsesmessig drenerende og dyre for begge eiere. Trusselen om en partisjonshandling bør føre til at begge eiere nøye vurderer alternativer. Partisjonshandlinger skal bare arkiveres når diskusjoner og / eller mekling ikke kan løse uenigheten.
sameiertvister kan løses gjennom en eier som kjøper den andre ut, eller en avtale om å selge eiendommen. En kunnskapsrik advokat kan gi råd om fordeler og ulemper ved partisjon handlinger og andre alternativer tilgjengelig for feider medeiere.
1ideelt sett, når man medeier eiendom (enten med familie, venner eller andre), bør eiere bestemme før man kjøper eiendommen hvordan beslutninger skal gjøres, hvordan tvister skal løses, rettigheter til første avslag( hvis noen), hva som vil skje hvis en eier ikke betaler sin andel av eiendomsutgiftene mv. Advokat bistand kan være nyttig; en advokat kan bidra til å identifisere problemene som skal avgjøres, og dokumentere partenes avtale
2 hvis medeierne var gift, og er nå skilles, vil familien domstolene avgjøre eiendom problemer.
Kimball, Tirey & St. John LLP er et fullservice eiendomsmegling advokatfirma som representerer bolig-og næringseiendom eiere og ledere. Denne artikkelen er kun for generelle informasjonsformål. MENS KTS gir kundene informasjon om lovendringer, er våre høflighetsvarsler ikke ment å være uttømmende og erstatter ikke lovgivningstjenester eller medlemskap i bransjeforeninger. Våre juridiske varsler er gitt på utvalgte emner og bør ikke stoles på som en fullstendig rapport om alle nye endringer av lokale, statlige og føderale lover som påvirker grunneiere og ledere. Lovene kan ha endret seg siden denne artikkelen ble publisert. Før du handler, sørg for å få juridisk rådgivning fra vårt kontor. For kontaktinformasjon, vennligst besøk vår hjemmeside: www.kts-law.com. for tidligere Juridiske Varsler, Spørsmål & Svar Og Juridiske Artikler, vennligst se ressursdelen av nettstedet vårt.