Hvordan Betale Alle Kontanter For En Eiendom Påvirker Din Evne Til Å Bygge Rikdom

Mange investorer velger å betale alle kontanter for en investeringseiendom. Tilbake i 2012 gjennomførte BiggerPockets og Memphis Invest en landsomfattende undersøkelse Av Amerikanske borgere og oppdaget en rekke interessante fakta, blant annet at 24% AV AMERIKANSKE eiendomsinvestorer brukte 100% kontanter for å finansiere sine investeringer.

for å være klar, selv når investorer bruker vilkår som «alle kontanter», er sannheten at ingen «kontanter» faktisk handles. I de fleste tilfeller bringer kjøperen en sjekk (vanligvis sertifiserte midler, for eksempel en bank kasserer sjekk) til tittelen selskapet, og tittelen selskapet skriver en sjekk til selgeren. Andre ganger blir pengene sendt via en bankoverføring fra banken.

Dette er den enkleste formen for finansiering, fordi det vanligvis ikke er noen komplikasjoner, men for de fleste investorer (og sannsynligvis det store flertallet av nye investorer) er ikke alle kontanter et alternativ. Men la oss snakke om dette et øyeblikk lenger.

det finnes en debatt i investeringsverdenen om å bruke penger til en eiendom versus å få et lån. I en leir har du» ingen gjeld » folk, som sier at en person bare skal investere i utleieboliger hvis de kan betale alle kontanter for avtalen. «Leverage» – leiren reagerer med matematikken som viser at en person som bruker innflytelse, kan få en mye bedre AVKASTNING ved å bruke et lån.

«ingen gjeld» leirbål tilbake, » Men 100% av foreclosures skje med folk med gjeld.»Og debatten raser. Hvem har rett? Hvis du hadde $100 000, ville det være bedre å kjøpe ett hus for $100 000 eller fem hus med en $20 000 forskuddsbetaling på hver?

Igjen tror Jeg ikke det er et riktig svar, men heller et riktig svar for deg. Med andre ord, det som fungerer for meg, fungerer kanskje ikke for deg. Din beslutning om å bruke gjeld vil avhenge sterkt av din personlige økonomi, dine mål, din alder og andre viktige faktorer.

Hva Nybegynnere Bør Vite Om Finansiering Av Investeringseiendommer (Versus Boliger)

Å Bruke alle kontanter er selvsagt tryggere i noen forhold. Hvis du eide et stykke eiendom verdt $100 000 uten et boliglån, kan du enkelt selge eiendommen hvis du trengte det. Hvis eiendommen var vanskelig å leie ut, har du råd til å gjøre skatt og forsikringsbetaling for å holde eiendommen flytende til en leietaker begynte å betale. For enkelhet, la oss si at huset leid for $1200 per måned, skatter og forsikring var $200 per måned, og alle andre utgifter, over tid, gjennomsnitt $400 per måned(reparasjoner, ledighet, CapEx, vedlikehold, etc.). Dette betyr at dine totale utgifter på eiendommen, ikke inkludert boliglånet, vil være $ 600 per måned, og kontantstrømmen din vil være $600 per måned, eller $7.200 per år. Selv om dette ikke er en dårlig mengde kontantstrøm, representerer det bare en 7,2% cash-on-cash ROI.

på den annen side, la oss si at du kjøpte denne samme eiendommen, men brukte et 20% nedbetalingslån, noe som betyr at du tok ut et boliglån på $80 000. Åtti tusen dollar på 4,5% rente for 30 år er ca $ 400 per måned. Så legg til at $400 til $ 600 i utgifter vi allerede antok, og du er på $1000 per måned i totale utgifter med boliglånet på plass, slik at du får $200 per måned i kontantstrøm, eller bare $2400 per år—langt mindre, selvfølgelig, enn $7200 per år vi så med alle kontantkjøp.

men $2400 i kontantstrøm på en $ 20.000 investering representerer en 12,0% cash-on-cash ROI – en ganske drastisk forskjell.

kanskje forskjellen mellom 7,2% og 12,0% ikke virker så drastisk, men sjekk ut dette diagrammet i figur 13 som viser hva en investering på $100 000, over 30 år, ser ut som på 7,2% og 12,0%.

klart, innflytelse kan øke AVKASTNINGEN med eiendommen. Men er økningen verdt den økte risikoen du også tar? Det er et spørsmål for deg å bestemme. Så la meg nevne noen flere mulige bekymringer med å betale alle kontanter for en eiendom.

Hvordan Betale Alle Kontanter Påvirker De 4 Grunnleggende Rikdom Generatorer Av Utleie

det er fire grunnleggende rikdom generatorer av utleieboliger. De er:

1. Vurdering
2. Kontantstrøm
3. Skattebesparelser
4. Lån Paydown

så vi har allerede sett at å betale alle kontanter kan hjelpe deg med å få en høyere kontantstrøm dollarbeløp, men potensielt en lavere cash-on-cash ROI. Men la oss se på hvordan det påvirker de andre tre rikdom generatorer.

Vurdering

eiendommen vil sette pris på det samme beløpet om du har et lån eller ikke. Men igjen, det som faktisk endres ER KONGEN. Hvis du har betalt $100.000 for eiendommen med alle kontanter, og i ett år, eiendomsverdien klatrer til $110.000, har du effektivt økt din formue med 10% og gjort $10.000 i egenkapital. Hvis du brukte den 20% forskuddsbetalingen og bare brukte $20.000 på eiendommen, og verdien deretter klatret til $110.000, ville du også ha gjort $10.000 i egenkapital. Men du har gjort $10.000 i egenkapital, men bare investert $20.000, noe som betyr at du har økt formuen din med 50%!

selvfølgelig fungerer giringsspillet begge veier: hvis eiendommen skulle synke i verdi, kan du se på et katastrofalt tap i verdi. Men hvis du følger resten av retningslinjene i denne boken og kjøper gode leieavtaler, og hvis verdsettelsen bare er glasur på kaken, kan du fortsette å holde til verdien steg igjen.

Skattebesparelser

Selv om du fortsatt vil få avskrivningsfordelen hvis du eier en eiendom fri og klar, vil du ikke lenger kunne trekke boliglånsrentebetalingen fra skattene dine, så du vil sannsynligvis ende opp med å betale IRS hvert år på pengene du lager fra leieboligen din.

i eksemplet på $ 100.000-huset, med alt kontanttilbud, ryddet eieren rundt $ 7.200 per år, men kan bare trekke ca $ 3000 fra avskrivninger, og la dem få en skatteregning på slutten av året på fortjenesten. Men når du bruker innflytelse, kommer kontantstrømmen til bare $2400 per år etter alle utgifter. På dette tidspunktet vil fradraget på $ 3000 for avskrivninger vise et papirtap på eiendommen, og ingen skatter vil trolig skyldes (avhengig av mange faktorer, for eksempel prosentandelen av boliglånsbetalingen som var interesse i forhold til hovedstol.). Igjen, husk at dette er en veldig forenklet diskusjon om avskrivninger, og du bør konsultere EN CPA for mer informasjon.

Lån Paydown

selvfølgelig, hvis du ikke har lån på eiendommen, har du ingen lån paydown. Du har i hovedsak drept en av de fire rikdom generatorer. I eksemplet på eiendommen $100.000 betaler leietaker det $80.000 boliglånet litt etter litt, noe som øker din totale avkastning. Selv om du startet med et boliglån på $ 80 000, etter 10 år, kan du skylde bare $65 000 på eiendommen, og øke nettoverdien med $15 000 fordi leietaker betalte boliglånet hver måned. Etter 30 år (eller hvilken lånelengde du brukte), er eiendommen 100% betalt, og du måtte aldri (forhåpentligvis) foreta den betalingen selv. (Selvfølgelig gjør du fortsatt fysisk betalingen, men det er leietakerens leie som dekker den betalingen.)

Ansvar Med Kontanttilbud

Til Slutt, la Oss snakke om en grunn til at du kanskje eller kanskje ikke vil bruke kontanter: ansvar.

når du investerer i fast eiendom, det er en veldig god sjanse for at en dag, noen vil prøve å saksøke deg. Når du eier en eiendom gratis og klar, dette er vanligvis tydelig på offentlig posten, fordi det er ingen bank lien på eiendommen. Derfor, du er i hovedsak holder opp et skilt som sier, » jeg har masse penger som du kan prøve å ta!!»Hvis en misfornøyd leietaker nærmer seg en advokat for å prøve å saksøke deg, hvilket scenario tror du vil gjøre advokaten mer spent på å gå etter deg: du har $100 000 egenkapital i en eiendom eller $20 000 egenkapital i en eiendom? Hvis sistnevnte, ville advokaten forstå at selv om han vant søksmålet, er det mest de kunne gjøre å tvinge salget av eiendommen, sannsynligvis med rabatt. Etter alle sluttkostnadene ville det være lite eller ingen kjøtt igjen på beinet.

derfor er advokater (spesielt de som er betalt på utfallet av et søksmål, som de fleste advokater av denne typen er) motvillige
for å forfølge utleieeiere som har mye innflytelse.

det kan virke for deg at jeg prøver å påvirke deg på en eller annen måte ved å bruke innflytelse, men ærlig, det er ikke mitt mål. Det er viktigere ting i livet enn å maksimere AVKASTNINGEN. Sikkerhet, fleksibilitet og «lykkelig kone, lykkelig liv» (eller lykkelig mann) filosofi kan ha betydning for deg mer enn å maksimere din retur. Kanskje det 7.2% cash-on-cash retur, for eksempel kombinert med mulig takknemlighet på avtalen, ville være mer enn nok for deg. Flott! Mitt mål i denne delen var å bare dele med deg fordelene og risikoen for begge alternativene.

Related: Hvordan Gikk jeg fra 6 til 37 Enheter Med Ett Oppkjøp Ved Hjelp Av Hard Money Financing

Når det er sagt, her Er et par raske tips for hvis du planlegger å bruke alle kontanter på investeringsegenskapene dine:

1. Lat Som Du Ikke Er: Å Bruke alle kontanter gjør folk lat. Når kjøpere bare kan skrive en sjekk for en eiendom, er det naturlig å ikke ha samme motivasjon for å finne en utrolig avtale. Derfor, når du kjøper en eiendom for alle kontanter, late som du ikke gjør det. Kjør tallene som om du måtte få 100% finansiering for eiendommen. Vil det fortsatt kontantstrøm? Hvis ikke, kan det være lurt å tenke to ganger om å kjøpe den. Analyser cash-on-cash-avkastningen, og sørg for at du ikke bruker alle kontantkjøpene dine for å rettferdiggjøre en dårlig avtale.
2. Bruk Enheter Klokt: hvis du skal eie eiendommer gratis og klart, prøv i det minste å skjule det faktum! Snakk med DIN CPA og advokat for å finne den beste måten å skjule ditt eierskap fra den offentlige posten.
3. Vurder Finansiering Senere: Bruk av alle kontanter når du gjør et tilbud, kan hjelpe deg med å få bedre tilbud fordi selgere elsker kontanttilbud. Men bare fordi du kjøpte en eiendom med alle kontanter, betyr det ikke at du må holde det på den måten. Du kan plassere finansiering på eiendommen etter kjøpet (vanligvis 6-12 måneder senere, avhengig av banken) og begynne å dra nytte av fordelene ved å bruke innflytelse. Det kan være det beste fra begge verdener. Og hvis du er bekymret for risikoen, forstår du også at finansieringen ikke trenger å være 80%. Kanskje du vil få et 50% lån, eller et 30% lån, eller et 70% lån. Alternativene er rikelig.