Viktige Takeaways
- for å estimere deres potensielle avkastning på en investeringsmulighet, bruker kommersielle eiendomsinvestorer en rekke beregninger. To av de viktigste Er Kapitaliseringsrenten («Cap Rate») og Avkastning på Kostnad.
- en egenskaps Kapitaliseringssats er et estimat av den årlige avkastningen i et all cash-kjøp. Det beregnes Som Netto Driftsinntekter dividert Med Kjøpesummen(eller est. markedsverdi).
- en eiendoms Avkastning på Kostnadene er lik Cap Rate, men det er fremtidsrettet og tar hensyn til potensielle endringer I Netto Driftsinntekter. Det beregnes Som Kjøpesum pluss Renoveringskostnad, dividert Med Potensielle Netto Driftsinntekter.
- begge beregningene har sine fordeler og ulemper og bør ses på som komplementære til hverandre, spesielt i en verdiøkende investering.
Enten de fokuserer på kommersiell eller bolig, har hver eiendomsinvestor sitt eget sett med avkastningskrav som de bruker til å avgjøre hvorvidt en investeringseiendom er verdt å kjøpe. I næringseiendom investere plass, er det to mye brukt metoder for å måle avkastning. Den ene Er Kapitaliseringsrenten («Cap» Rate) og den andre Er Avkastning på Kostnad. De har hver sine styrker og svakheter, men begge er nyttige når man vurderer en eiendoms risiko / returprofil. De er hver beskrevet i detalj nedenfor.
Hva er En Kapitaliseringsrate (Cap Rate)?
en egenskaps Kapitalisering Eller «Cap» Rate» er et begrep som representerer forholdet mellom en eiendoms Netto Driftsinntekt og kjøpesummen. Matematisk er formelen:
resultatet av beregningen er uttrykt som en prosentandel, men Det er Hva Cap Rate representerer som kan være viktigere. Intuitivt representerer den «avkastningen» som en investor kan forvente på et kontantkjøp av en eiendom i det første året av eierskap. For eksempel, hvis en eiendom genererer $1 million I Netto Driftsinntekter ( NOI = totalinntekt minus driftskostnader) i år 1 og kjøpesummen var $ 15 millioner, representerer den resulterende cap rate på 7% året en årlig avkastning.
Det Er imidlertid viktig å merke Seg At Cap Rate bare måler ett punkt i tid, og det kan representere ulike strømmer av kontantstrøm. Det kan representere følgende 12 måneder NOI, i så fall vil det bli referert til som » trailing Cap Rate.»Eller det kan representere forventet år 1 kontantstrøm, i så fall vil det bli referert til som» initial Cap Rate.»Det er alltid viktig å spesifisere hvilken som brukes.
mens beregningen selv kan være enkel, er logikken bak den alt annet enn. Nevneren i ligningen, Kjøpesummen, kan påvirkes av en rekke faktorer, inkludert plassering, leietaker base, leiepriser, og in-place leieavtaler. For eksempel vil en eiendom som ligger i et sterkt marked som Denver med langsiktige leieavtaler på plass og økonomisk sikre leietakere sannsynligvis selge til en høyere pris enn en lignende eiendom som ligger i Omaha med kortsiktige leieavtaler og marginale leietakere.
Når Du Skal Bruke Cap Rate
det er tre forskjellige scenarier der cap rate beregning kan være svært nyttig i å bestemme en persons investeringsstrategi:
- Eiendomssammenligning: når du tar investeringsbeslutninger med to lignende egenskaper, tillater deres respektive Cap-Priser en rask sammenligning. Hvis man har en god cap rate på 5% og den andre har en høyere cap rate på 10%, innebærer risikopremien for den andre eiendommen at det er en slags problem med det som garanterer en lavere pris og / eller nærmere inspeksjon.
- Trend Sammenligning: Studere utviklingen av cap priser i en bestemt eiendomsmarkedet kan være en nyttig indikator for hvordan markedet oppfatter eiendelen eller aktivaklasse. Hvis cap rate trenden er nede (som er bra), kan det være en indikasjon på sterk etterspørsel og en anelse om hvor markedsverdier er på vei.
- «Baksiden Av Konvolutten» Beregninger: Omarrangert, kan formelen For Cap Rate også brukes til å lage en bakside av konvoluttberegningen for kjøpesum eller verdsettelse hvis NOI er kjent. For eksempel, hvis vi vurderer en eiendom DER NOI er $100,000, og vi vet at cap priser for lignende eiendommer i samme marked er rundt 7%, kan vi raskt anslå en potensiell markedsverdi av eiendommen på $1,42 millioner.
så nyttig som det er, er det noen begrensninger for å bruke Cap Rate som en måte å estimere en eiendoms kjøpesum og / eller potensiell avkastning. Hvis målegenskapen har uregelmessige kontantstrømmer, eller Hvis Det er en verdiøkningsmulighet, Er Cap Rate ikke veldig nyttig fordi Den avhenger av konsistente kontantstrømmer. For eksempel er inntektene for en foreldet multifamily eiendom med 40% belegg sannsynligvis ikke nok til å dekke utgifter, noe som resulterer i en negativ Cap Rate. Men en investor kan se dette som en mulighet til å kjøpe eiendommen, reparere den og leie den opp, noe som resulterer i en rekke økende kontantstrømmer – og cap priser – over tid. Når takrenten kan ha vært negativ på oppkjøpstidspunktet, kan den ende opp i positivt territorium når reparasjonen og stabiliseringen er fullført. I et slikt scenario Kan Avkastningen på Kostnaden være en mer verdifull beregning.
Return on Cost
Return on Cost er lik Cap Rate, men er fremtidsrettet fordi det står for kostnadene som trengs for å stabilisere en eiendom til leie og den resulterende NOI gang stabilisert. Matematisk er formelen for beregning Av Avkastning på Kostnad:
Legg Merke til at nevneren i ligningen er potensiell NOI, som kan være to eller tre år i fremtiden, når renoveringen er fullført og leieinntektene er økt for å øke avkastningen på investeringen.
Avkastning på Kostnad er nyttig fordi det tillater en investor å sammenligne avkastningen de kan tjene på en rekke stabiliserte kontantstrømmer i dag til den årlige inntekten de kan tjene i fremtiden. Eller sagt på en annen måte, det er nyttig å prøve å avgjøre om det er mer fordelaktig å betale mer for å kjøpe en eiendom med stabiliserte kontantstrømmer eller betale mindre for en eiendom som potensielt kan ha høyere kontantstrømmer. For å illustrere dette punktet, bør du vurdere eksemplet nedenfor der en person bestemmer mellom to forskjellige investeringsalternativer.
anta for eksempel at en investor tenker på å betale en prisforlangende på $10 millioner for en 100% okkupert, fullt stabilisert leilighetsbygning som genererer $1 million I NOI i dag, noe som innebærer en 10% Cap Rate ($10,000,000 / $1,000,000). Eller investoren kan kjøpe en verdiøkende eiendom med 60% belegg for $ 7 millioner som trenger $ 3 millioner verdt arbeid. På kjøpstidspunktet har eiendommen $600 000 I NOI, men når renoveringen er fullført, vil den produsere $ 1,2 millioner I NOI. Ved å bruke formelen ovenfor er Avkastningen På Kostnaden 8.33% ($7,000,000 + $3,000,000 / $1,200,000). Så, for den samme innledende investeringen på $10 millioner, kan investoren kjøpe en større inntektsstrøm i fremtiden. Bruk av samme 10% cap rate til $1.2 i future NOI innebærer en verdi på $12 millioner. Ved å kjøpe eiendelen med mer risiko og gjennomføre en vellykket behandlingsplan, har investoren gjort den samme investeringen på 10 millioner dollar til et større overskudd.
interessert i Å Lære Mer?
First National Realty Partners er et av landets ledende private equity kommersielle eiendomsinvesteringsselskaper. Med et bevisst fokus på å finne verdensklasse, multi-tenanted eiendeler godt under egenverdi, søker vi å skape overlegen langsiktig, risikojustert avkastning for våre investorer, samtidig som vi skaper sterke økonomiske eiendeler for samfunnene vi investerer i.
Vi bruker Både Return on Cost Cap Rate formler for å evaluere potensielle investeringer. Hvis du vil lære mer om våre investeringsmuligheter, kontakt oss på (800) 605-4966 eller [email protected] for mer informasjon.