for å utvikle CityNorth inngikk Thomas J. Klutznick Company en avtale om merverdiavgift med City Of Phoenix hvor Klutznick company vil beholde 50% av alle salgsskattedollar samlet på CityNorth, opp til $97,4 millioner i 11,3 år. Denne omsetningsavgift insentiv sette CityNorth i sentrum av et søksmål brakt videre Av Goldwater Institute, som søker å utfordre bedriftens subsidier I Arizona. I bytte for $97,4 millioner Klutznick vil tillate Phoenix å leie 3180 parkeringsplasser, 200 som vil bli reservert for bybuss carpoolers. Leieavtalen vil vare i 45 år.
den 2. April 2008 styrte Maricopa County Superior Court Dommer Robert Miles til Fordel For City Of Phoenix Og Thomas J. Klutznick Company. Dommer Miles benektet Goldwater Institute påstand om At Byens avtale med CityNorth krenket Arizona Grunnloven. Han hevdet at Den økonomiske aktiviteten generert Av CityNorth er «utvilsomt» i offentlig interesse. Goldwater Institute har siden svart med å appellere dommen.
utvikleren Av CityNorth og City Of Phoenix arkivert krav I Maricopa County Superior Court 22. April 2008, ber om at retten bestille Goldwater Institute for å betale saksomkostninger mens kjemper søksmålet. CityNorth-arkiveringen hevder At Instituttet «forsterket lengden og kompleksiteten av rettssaken med irrelevante «eksperter» som ikke engang hadde lest avtalen, og viste en hensynsløs respekt for de enorme finans – og forretningsinteressene som den forstyrret.»Ifølge City Of Phoenix innlevering,» Ikke bare Gjorde Goldwater Institute fortsette med denne handlingen å vite at det kan bli pålagt å betale byens avgifter og kostnader, det prosederte denne saken på en måte som økte omfanget og utgifter langt utover det som var nødvendig for å fullt saksøke dispositive saker therin.»
Goldwater Institute hevder advokatens honorar forespørsel bryter vilkårene avtalt av alle parter under rettssaken. Clint Bolick, chief litigator For Goldwater Institute, sier » Domstoler nesten aldri har tildelt advokatutgifter mot bedrifter som ønsker å stadfeste offentlige rettigheter . Årsakene ble formulert Av Arizona Høyesterettsdommer Stanley Feldman i samme sak, Wistuber v. Paradise Valley Unified School District, at alle partene er enige setter de juridiske parametrene For Gaven Klausul der CityNorth saken er prosedert.»
Mr. Bolick hevdet at konstitusjonelle saker, som Turken v. Gordon, er sjelden vunnet på lavere domstol nivå, og forventet en seier i ankedomstolen å være mer sannsynlig.
City Of Phoenix / CityNorth positionEdit
avtalen mellom City Of Phoenix og CityNorth utvikler tillater CityNorth å bli bygget som en tett urban prosjekt designet for å motvirke bre og redusere trafikken. Uten et incitament til parkeringshus er det sannsynlig at mer enn halvparten av utviklingen ville ha blitt konsumert av overflateparkeringer, og dermed begrense antall salgsskattegenererende bedrifter. Som nevnt I Dommer Miles ‘ kjennelse, «avtalen ble utformet for å sikre at prosjektet som er bygget gir de påtenkte fordelene-spesielt de betydelige skatteinntektene – på en tidsplan og på et nivå som er mer fordelaktig for publikum enn noe annet, annerledes konfigurert prosjekt som kan bygges på stedet.»
Ingen by midler ble avansert og Ingen By skatteinntekter er i fare. Utvikleren må bære alle de estimerte $ 1.5 milliarder kostnadene for å utvikle CityNorth og påta seg all den økonomiske risikoen. CityNorth er anslått å generere hundrevis av millioner av skatteinntekter dollar for Byen og tusenvis av arbeidsplasser. CityNorth vil betale for seg selv med inntektene det genererer. Dommer Miles sier, «den monetære verdien som skal mottas av avtalen, er basert på salgsskatteinntektene som skal genereres Av CityNorth-prosjektet fra 1, 2 millioner fot detaljhandel som utvikleren må bygge før den kan motta betaling fra byen….I henhold til avtalen forventes byen å motta hundrevis av millioner dollar i fremtidige salgsskatter for å bruke til ethvert offentlig formål det velger.»
Goldwater Institute positionEdit
Goldwater Institute hevder incentivet er et selskapsstøtte, som er ulovlig i Henhold Til Arizona grunnlov.
Ifølge Goldwater Institute vil Phoenix betale mer enn $ 30.000 per år for å leie 200 carpool parkeringsplasser for de neste 45 årene. Byen, som hevder at incentivet ikke er et tilskudd, men et markedsbasert incentiv, kunne ha kjøpt og eid 6.950 parkeringsplasser i et parkeringshus for samme pris som det betalte for å leie 200. Goldwater Institute også fått poster på advokatutgifter for byen, hevder At Phoenix bruker mer enn $10.000 per uke for å forsvare tilskuddet.
Goldwater Institute mener også at byen har overvurdert fordelene med prosjektet. Byen anslår en innvirkning på 1,9 milliarder dollar, mens En Goldwater Institute-studie hevder at den sanne effekten vil være mindre enn 500 millioner dollar. Goldwater Institute hevder også at ingen netto fordel vil skyldes tilskuddet fordi kjøpesenteret ville ha blitt bygget uansett på grunn av den høye etterspørselen etter shopping i En raskt voksende og velstående del Av Phoenix. Dr. Wells stiller også spørsmål ved CityNorth-prosjektet, og finner at området Der CityNorth bygges, har en gjennomsnittlig inntekt per innbygger som er $21 000 høyere enn resten Av Phoenix, og den demografiske befolkningen rundt CityNorth er 3 ganger mer sannsynlig å være hvit enn resten av Phoenix.
ifølge Goldwater Institute, tilskuddet bryter tre bestemmelser I Arizona state constitution, Gave Klausul, Privilegium Og Immuniteter Klausul, Og Spesielle Lover Klausul. Goldwater Institute mener incitamentet ikke er noe mer enn et bedriftsstøtte som tar sikte på å belønne de politisk godt forbundne.
Arizona Supreme Court decisionEdit
Den 25. januar 2010 slo Arizona Supreme Court Ned Ankedomstolen og tillot CityNorth-avtalen å stå. Retten opprettholdt At City Of Phoenix Og Klutznick Selskapet handlet i god tro basert på mer enn 25 års rettspraksis. Rettens avgjørelse gjorde det klart at avtaler mellom regjeringen og private utviklere som CityNorth må ha en direkte fordel for regjeringen. Eventuelle indirekte fordeler, for eksempel jobber og salgsskatteøkninger, kan ikke gjelde for avtalen. Dermed må avtaler i fremtiden gjøre to ting: angi hva regjeringen vil få i retur, og sikre at fordelene regjeringen mottar i retur tilfredsstiller regjeringens investering i avtalen.