Adam Kulikowski står overfor $10.000 i bøter fra Boulder, pluss tusenvis mer i tapt inntekt fra potensielt å ha en by hjemme utleie lisens tilbakekalt, da tjenestemenn har bygget en sak at han overtrådte de kommunale kortsiktige leasingforskriftene.
Han er blant et nett av boligeiere knyttet Til Robert Kulikowski, Adams bror, som har møtt problemer med byhåndhevelse rundt leasing av boliger for mindre enn 30-dagers opphold til ferierende, reisende på forretningsreise og andre gjennom nettsteder som Airbnb.
de tror alle at byen har gått for langt med å slå ned på kortsiktig leie i Boulder, og at tjenestemenn er raskere enn byen har lovet at det ville være å søke monetære straffer for manglende overholdelse, i stedet for å gi advarsler og veiledning for å rette feiltrinn.
I desember klemmet Boulder ned sine kortsiktige leieforskrifter om dokumentasjonen byen trenger å se for å gi huseiere tillatelse til å leie i mindre enn 30 dager, og hva slags enheter kan eie boliger som er kvalifisert til å leies på kortsiktige baser.
Robert Kulikowski sa hans tidligere utleie praksis er grunnen til at, og gransking han var under av byen har muligens sette andre grunneiere som nå eier boliger Kulikowski brukes til å leie på radar av håndhevelse tjenestemenn.
«jeg leste koden og opererte bokstavelig talt, bare spilte spillet, veldig annerledes enn broren min,» Sa Robert Kulikowski. «Jeg er sikker på at det var andre som gjorde det. Måten de endret lovene var det nøyaktige resultatet av måten jeg opererte på.»
Boulder utsteder tillatelser til grunneiere som ønsker å leie sine eiendommer til en enkelt leietaker i mer enn en måned, med tjenestemenn inspisere utleieboliger for å sikre at de er opp til kommunale standarder. Byen utsteder også kortsiktige leielisenser for eiere som ønsker å liste sine eiendommer på nettsteder som Airbnb og VRBO for potensielt å leies mens huseiere reiser, eller for å tillate ekstra rom å bli brukt av besøkende.
men for kortsiktig utleie lisensiering, hus må bruke eiendommen som en primær bolig, noe som betyr at han eller hun bor i det mer enn halvparten av året; pluss navnet på leielisensen må være det samme som navnet på skjøtet for eiendommen, og eieren må være en fysisk person, tillit eller en ideell organisasjon. Det gjør det vanskelig for den samme personen å leie mer enn ett hjem, eller et annet hjem enn hans eller hennes eget, på kort sikt.
Robert Kulikowski sa at Han endte med å betale rundt $ 4000 i bøter til byen, men at det kunne vært mer. På et tidspunkt brukte han åtte eiendommer som kortsiktig leie, sa han, delvis ved å gi et eget parti eierskap av en liten prosentandel av et hjem og navngi partiet på gjerningen for å motta en lisens for eiendommen.
«i de fleste tilfeller har compliance-ansatte vært i stand til å stoppe denne aktiviteten fordi den 1% individuelle eieren ikke brukte eiendommen som sin hovedbolig. Å bevise at en eiendom ikke er rettighetshaverens hovedbolig, er en vanskelig og tidkrevende undersøkelsesprosess, » sa city staff memo fra desember-kodeoppdateringen.
koden ble endret for å kreve at en korttidsleiehaver skulle ha minst 50% eierskap av eiendommen, og for å eliminere muligheten til å bruke velgerregistrering for å vise at et hjem er en hovedbolig. Det etterlater adressen På Et Colorado førerkort eller id-kort som de eneste måtene for byen å verifisere rektor bosted for kortsiktige leie lisens søkere. Det ble også tweaked for å sikre at samme eiendom ikke kan lisensieres for både kortsiktige og langsiktige utleie.
» Å Endre et valgkort har vist seg å være en veldig enkel prosess som kan fullføres umiddelbart online med minimal verifisering eller kostnad for den enkelte. Dette har resultert i at søkere endrer adressen på deres velgerregistrering midlertidig for å etablere bevis på hovedopphold på eiendommen som skal lisensieres, » sa notatet.
Når Jasmine Munro og James Scherrer hver kjøpt en eiendom Fra Robert Kulikowski i de siste månedene, verken var i stand til å leie sine nye steder på kortsiktige leieavtaler uten å tiltrekke byen oppmerksomhet, og begge tror de var under et mikroskop på grunn av problemene identifisert av byen Med Kulikowski praksis.
Munro, en første gangs utleier med Pearl Street-eiendommen hun kjøpte fra Kulikowski, hadde en langsiktig leielisens knyttet til eiendommen hennes, sa hun, men sier at hun raskt ble rammet av et brudd og mulig bot da hun gjorde feilen ved å notere den som en kortsiktig leie.
» hendene mine var bundet, og jeg følte at jeg var under forstørrelsesglasset basert på hvem jeg kjøpte en eiendom fra. Det var veldig ubehagelig, » Munro sa.
Hun står overfor hundrevis av dollar i bøter for to merknader om brudd, med planer om å anke byens avgjørelse.
«Slå meg på håndleddet, eller gi meg veiledning,» Sa Munro og uttrykte sin preferanse for en advarsel eller instruksjon før en bot.
Slik at kortsiktige leie rettighetshavere å få samsvar før søker bøter er standard byen praksis. Tjenestemenn i 2019 åpnet 451 totale kortsiktige leiesaker og lukket 417, vurderte 81 bøter, med 48 av disse sakene med bøter knyttet til lukkede saker og 33 vurdert i saker som fortsatt er i håndhevelse, sa byens talsperson Julie Causa.
Siden den første versjonen av kortsiktige leieregler ble vedtatt i 2015, har byen jobbet 1.442 saker, sa hun.
«byen støtter konsekvent filosofien om å oppnå samsvar med vurderingen av straffer,» Sa Causa. «Dette betyr at de ansattes første tilnærming er å informere og utdanne beboere om Boulders lokale krav for å oppnå frivillig overholdelse. Sivile straffer vurderes når forsøk på å rette opp et brudd med samarbeid har mislyktes.»
Scherrer, som også kjøpte et hjem Fra Robert Kulikowski i 2019, sa at han måtte vente på å få en kortsiktig leielisens etter kjøpet mens byen fortsatte å vurdere den forrige eierens aktivitet. Men Etter At Scherrer, som jobber For Informed Consent Action Network-firmaet som taler for lax-vaksinerelaterte retningslinjer og reiser ofte for sin jobb, fikk lisensen, trakk Han byens gransking for å annonsere hjemmet som tilgjengelig for kortsiktige opphold hele måneden, noe som førte til at tjenestemenn trodde det ikke var hans primære bolig.
Han reiser ofte, og ofte vet ikke om han vil bli kalt på en arbeidsoppgave på en dato flere uker i forveien, sa han, så han holder hele kalenderen åpen for leietakere, uten å leie i flere dager enn han er tillatt.
men bykode sier at en lisenstaker vil bli antatt å ikke bruke den lisensierte eiendommen som hovedbolig dersom hele enheten tilbys og er tilgjengelig for utleie i mer enn 20 dager i en måned. Byen kan også gjøre antagelsen om manglende overholdelse av rektor bolig kravet for en kortsiktig leie rettighetshaver hvis personen eier en annen boenhet som ikke er lisensiert for langtidsleie; personens ektefelle eller samboer har en annen hoved bolig; personens førerkort, velgerregistrering eller noen avhengige skole registrering viser en annen bostedsadresse, Eller Boulder County Assessor viser en postadresse forskjellig fra boenhet adresse.
ingen formodning skal gjelde i noen straffesak, koden stater, og antakelsene kan motbevises med troverdig bevis for rektor bosted.
«Når ansatte kontakte en eier for å diskutere annonsen de vil be om noen troverdig bevis for å tilbakevise antakelsen,» Causa sa. «Hvis bevisene er overbevisende, er det dokumentert, og saken er løst. Hvis ansatte utstede et varsel om brudd er det vanligvis mer bevis som støtter brudd enn en enkelt antagelse, men ansatte er alltid villig til å vurdere eventuelle foreslåtte rebuttals som er gitt.»
Men Scherrer sa at byen ba om å se sin reiseplan som bevis på at han var bosatt i eiendommen mer enn halvparten av året.
» Det ble denne invasive undersøkelsen av meg og møte dette utseendet i mitt personlige liv. Jeg følte at Det var veldig ute av linjen,» Sa Scherrer og la til at Han appellerte om brudd for ikke å notere sitt korttidsleienummer med en annonse for eiendommen hans, samt et varsel for å notere eiendommen som tilgjengelig i en hel måned.
«Når jeg er i byen er det ikke booket,» Scherrer sa. «Men når jeg er ute av byen blir det booket. Men ikke for mer enn de dagene tillatelsen tillater.»
For Adam Kulikowski mener Han at etternavnet hans driver byen for å mistenke ham for å være i ledtog med sin bror, men han insisterer på at han ikke er det, og håper å unngå å betale full bot på $ 10.000 Som Byens Advokat Tom Carr sa i en e-post oppnådd via åpen rekordforespørsel fra Kameraet Som Adam står overfor. (Avisen søkte settet med e-poster der Carrs melding ble inkludert for en sak skilt fra kortsiktig utleie).
Adam Kulikowski sa Han hadde en langsiktig leie lisens, men brukte hjemmet som en kortsiktig leie.
«Du har aldri bestridt at du tilbød en enhet for kortsiktig leie uten lisens,» Sa Carr i e-posten. «…Jeg forstår at du tror at straffen for å drive en ulovlig korttidsleie er høy. I det siste, da byen pålagt lavere beløp for brudd på langtidsleie konsesjonsbestemmelser, fant vi at noen individer var villige til å behandle boten som en kostnad for å gjøre forretninger. … Vi har funnet ut at for å regulere korttidsleie vellykket må vi fjerne det økonomiske incitamentet til å jukse.»
Carr la Til at en byanklager hadde tilbudt Å redusere Adam Kulikowskis fine beløp fra $10,000 til $7,000, Men Kulikowski føler at det fortsatt er for mye, og frykter at byen også kan suspendere sin langsiktige leielisens i seks måneder som en del av straffen, noe som resulterer i tapt inntekt.
Causa sa at saker med bøter på totalt mer enn $10.000 ikke er vanlige, men har skjedd.
«jeg prøver ikke å miste min langsiktige leielisens, og prøver ikke å miste levebrødet mitt. Jeg har et barn. Jeg prøver å ha råd til å bo i Boulder. Jeg er født og oppvokst i Boulder, » Adam Kulikowski sa.
Han sa også at han ble gitt mer enn ett brudd på en enkelt dag, og kunne ikke rette opp tidligere brudd fordi han var ute av byen da han mottok dem. Han er villig til å betale en konsekvens for hans brudd, men håper det vil bli billigere enn byen har tilbudt, og å beholde sin langsiktige leieevne.