Bør Du Viker Unna De ‘Beste’ Klasse A Boligblokker?

Getty

når det gjelder multifamily egenskaper, noen investorer feste Med klasse a egenskaper og ser dem som de beste aktivaklasser i multifamily sektor. Tross alt, de er vanligvis fullt utleid med topp leietakere, hente markedsledende leier, krever lite om noen reparasjoner eller oppussing og har en stabil månedlig inntekt. Siden investorer betaler en høy premie For Klasse a egenskaper, er kontantstrømmen ikke så høy som i andre aktivaklasser. Derfor er takknemlighet den viktigste faktoren som driver fortjeneste i Mange Klasse a egenskaper.

disse investorene ser en verdiøkende avtale, hovedsakelig I Klasse B og c egenskaper, som en risikofylt investering. I en verdiøkende avtale forbedrer den nye eieren eiendommen og renoverer enhetene og fasilitetene for å rettferdiggjøre leieøkninger. Klasse a investorer ser at strategien som mindre gunstig. Tross alt, ingen kan garantere leietakere vil være villig til å betale premie leier, selv om det betyr at de får bedre leiligheter. Ja, det er en iboende risiko i en value-add strategy-avtale, men det er flere måter å redusere den risikoen og eie en eiendom som gir høyere avkastning Enn de som er sett I En Klasse A.

Value-Add-Tilnærmingen

Value-add-strategier kan omfatte enkle kosmetiske reparasjoner som maleri, landskapsarbeid og skilting, eller omfattende strukturelle renoveringer som oppgraderinger til kjøkken og bad, nye tepper eller et nytt treningsstudio eller klubbhus. Jo mer omfattende renoveringen, desto mer vil det koste. I tillegg er det reparasjoner å vurdere, som nye tak, HVAC-systemer eller vvs-oppgraderinger.

For Det meste Er Klasse a-bygninger ikke gode kandidater for verdiøkning, siden De allerede er oppgradert og lader toppleier. På Den annen side, Klasse B og C egenskaper – boligblokker som ble bygget for flere tiår siden-tilbyr mest potensial for å øke inntektene ved å forbedre disse egenskapene. Value-add strategi er vel verdt innsatsen. Grunnen til det er at nye forbedringer lik høyere leier, og høyere leier lik høyere netto driftsinntekter (NOI), og dette i sin tur har en stor innvirkning på takknemlighet. Ved å gjøre det kan du i utgangspunktet «tvinge takknemlighet» fordi du forbedrer eiendommen og positivt påvirker verdien (i tillegg til organisk vekst i markedet).

Øke Netto Driftsinntekter

Sammenlignet med å bygge en multifamily eiendom fra bunnen av, investere i en eksisterende eiendel som har pågående kontantstrøm er et smart trekk. En en eiendom har generelt en høy eiendomsskatt, noe som vil øke front-end byggekostnadene betydelig. På den annen side, gjør verdiøkende forbedringer som minimal utvendig og innvendig endringer I En Klasse B er relativt billig.

den beskjedne avkastningen til en Klasse a-eiendom med enkeltsifret til LAV-teen internrente (IRR) er bare ikke nok i forhold til high-teen IRR-resultatene oppnådd når verdiøkningen er fullført På Klasse B og C-egenskaper. Tross alt, målet med noen multifamily investering er å øke NOI, og dette oppnås ved enten å øke eiendommens inntekter eller redusere utgifter. Forbedringer gjort til verdiøkende egenskaper vil øke NOI betydelig. Det er fordi når forbedringene er gjort, øker leien generelt, og kontantstrømmen øker

Hvor viktig er det å øke NOI? La oss si at eiendommen din har 100 enheter, og i år øker du leieprisene med $40 per måned. Dette beløpet representerer en økning i omsetningen på $48 000 per år ($40 x 100 enheter x 12 måneder), samt en økning I NOI med $48 000. Det er en betydelig sum penger, og på grunn av denne ekstra inntekter, verdien av eiendommen vil øke også. Det er derfor jeg er en sterk talsmann for verdiøkende avtaler, fordi jeg har sett leieøkninger takket være eiendomsforbedringer.

leieveksten er for tiden positiv og fortsatt mulig med klasse a-eiendommer, men den sakte markedstakten vil oversette til lavere organisk vekst, noe som resulterer i enda lavere avkastning for Klasse a-bygninger. Og hvis økonomien skifter til lavere vekst, vil noen leietakere forlate sine dyre Klasse a-leiligheter for mye rimeligere Klasse B-egenskaper, og jeg forventer At Klasse a-eiendommer skal slite med høyere ledighet enn de står overfor i dag.

Forstå Cap Rate

den samlede avkastningen på en eiendom er basert på inntekt. Kapitaliseringsrenter er markedsspesifikke og avhenger av hvilken type eiendomsklasse som er involvert. Cap priser brukes til å beregne verdien av en eiendom ved å dele netto driftsinntekter av cap rate.

Cap rate beregnes ved å dele NOI med prisen betalt for eiendommen. Som en generell regel, klasse B og C egenskaper har cap priser mellom 5% og 7%, Mens klasse a egenskaper har cap priser mellom 2% og 4%. Når cap priser nedgang, øker eiendomsverdien. Som cap rate går opp, så gjør risikoen på investeringen.

hvis du kan kjøpe en eiendom og senke cap rate ved hjelp av value-add-strategien, kan fortjenesten øke. Som et eksempel, la oss si AT NOI er $50 000, og du kjøpte eiendommen med en 10% cap rate. Det tilsvarer en eiendomsverdi på $500 000 ($50 000 delt på 10% cap rate). Hvis du kan senke den cap rate til 8% ved å reparere og renovere eiendommen, vil eiendommens verdi øke til $625 000. Det er en solid 25% verdiøkning!

Bunnlinjen

med En Klasse a-investering er du begrenset i hvor mye eiendommen setter pris på; du har imidlertid mer kontroll over verdsettelsen av En B/c-eiendom, og faktisk kan du tvinge verdsettelsen. Det er fortsatt noen mulighet til å få en solid Klasse a-avtale, på grunn av en mismanaged eiendom som resulterer i høyere utgifter til leier priset under markedet, men disse avtalene er sjeldne. Å stole på markedsmakt for å bestemme takknemlighet er risikabelt. Siden avkastningen På inntektene Til Klasse A er moderat, på grunn av høye utgifter, vil flertallet av fortjenesten komme fra takknemlighet. Denne begrensningen er ikke så alvorlig i eldre egenskaper, hvor en kosmetisk løsning kan forbedre NOI betydelig, sammen med verdsettelsespotensialet. Dette er en av hovedgrunnene til at investorer bør fokusere På Klasse B / C egenskaper.