Diverses juridictions restreignent les pouvoirs qu’une personne de moins de dix-huit ans (ou vingt et un ans dans certaines juridictions) a en matière de propriété, de pouvoirs contractuels et de liberté d’action de diverses manières. Les présents articles traitent du droit californien sur la question de savoir si une personne de moins de dix-huit ans peut posséder et / ou acheter et transférer des biens immobiliers.
Loi fondamentale:
En vertu de la loi californienne, un mineur peut posséder des biens immobiliers. Domaine de Yano (1922) 188 Cal. 645, 649. Cependant, un mineur ne peut pas transmettre ou conclure des contrats relatifs à des biens immobiliers. Article 6701 du Code de la famille de la Californie, sous-section (b). Par conséquent, un mineur ne peut vendre, emprunter, louer, louer ou acheter des biens détenus directement en son nom propre. La jurisprudence traitant de l’article 6701 date principalement des années 1920. Il n’y a pas d’affaires récentes traitant de la question.
La plupart des biens appartenant à des mineurs sont détenus en fiducie avec les fiduciaires détenant les biens et le mineur le bénéficiaire qui obtiendra le titre de propriété une fois qu’il aura atteint l’âge de la majorité. Voir notre article sur les testaments et les fiducies. En ce qui concerne les mineurs propriétaires de biens immobiliers, cela résulte généralement d’une tutelle ou d’une fiducie.
Comme alternative à la création d’une fiducie pour le mineur, en Californie, le California Uniform Transfers to Minors Act (California Probate Code section 3900, et suivants.) ( » CUTMA « ) prévoit un mécanisme légal de transfert de biens à un » gardien » adulte au profit d’un mineur. En d’autres termes, le CUTMA est un mécanisme par lequel des dons, y compris de l’argent, des biens immobiliers et des héritages, peuvent être donnés à un mineur. La CUTMA s’applique « si, au moment du transfert, le cédant, le mineur ou le dépositaire est un résident de cet État ou si le bien gardien est situé dans cet État. La garde ainsi créée reste soumise à la présente partie malgré un changement ultérieur de résidence du cédant, du mineur ou du dépositaire, ou le retrait des biens gardiens de cet État. » Article 3902(a) du Code d’homologation. Cela signifie que si le mineur réside en Californie au moment du transfert, CUTMA s’appliquera.