Adam Kulikowski est passible d’amendes de 10 000 $ de la part de Boulder, ainsi que de milliers d’autres en pertes de revenus liées à la révocation éventuelle d’un permis de location de maison en ville, car les responsables ont établi qu’il avait violé les règlements municipaux sur la location à court terme.
Il fait partie d’un réseau de propriétaires résidentiels liés à Robert Kulikowski, le frère d’Adam, qui ont rencontré des problèmes d’application de la loi de la ville concernant la location de maisons pour des séjours de moins de 30 jours à des vacanciers, des voyageurs d’affaires et d’autres via des sites Web comme Airbnb.
Ils pensent tous que la ville est allée trop loin en réprimant les locations à court terme à Boulder, et que les responsables sont plus rapides que la ville ne l’a promis, ils demanderaient des sanctions pécuniaires pour non-respect, au lieu de fournir des avertissements et des conseils pour corriger les faux pas.
En décembre, Boulder a resserré ses règles de location à court terme concernant la documentation que la ville doit voir pour délivrer des permis de propriétaires de louer pour moins de 30 jours, et quels types d’entités peuvent posséder des maisons pouvant être louées à court terme.
Robert Kulikowski a déclaré que ses pratiques de location passées en étaient la raison, et l’examen minutieux qu’il subissait par la ville a peut-être mis d’autres propriétaires qui possèdent maintenant des maisons que Kulikowski louait sur le radar des responsables de l’application de la loi.
« Je lisais le code, et je fonctionnais littéralement, je jouais simplement au jeu, très différent de mon frère », a déclaré Robert Kulikowski. « Je suis sûr qu’il y avait d’autres personnes qui le faisaient. La façon dont ils ont changé les lois était le résultat exact de la façon dont je fonctionnais. »
Boulder délivre des permis aux propriétaires qui souhaitent louer leurs propriétés à un seul locataire pour plus d’un mois, les fonctionnaires inspectant les maisons de location pour s’assurer qu’elles sont conformes aux normes municipales. La ville délivre également des licences de location à court terme pour les propriétaires souhaitant répertorier leurs propriétés sur des sites Web tels que Airbnb et VRBO afin qu’elles puissent être louées pendant le voyage des propriétaires, ou pour permettre aux visiteurs d’utiliser des chambres de rechange.
Mais pour une licence de location à court terme, le propriétaire doit utiliser la propriété comme résidence principale, ce qui signifie qu’il y vit plus de la moitié de l’année; de plus, le nom sur la licence de location doit être le même que le nom sur l’acte de propriété, et le propriétaire doit être une personne physique, une fiducie ou une organisation à but non lucratif. Il est donc difficile pour une même personne de louer plus d’une maison, ou toute autre maison que la sienne, à court terme.
Robert Kulikowski a déclaré qu’il avait fini par payer environ 4 000 fines d’amendes à la ville, mais que cela aurait pu être plus. À un moment donné, il utilisait huit propriétés comme locations à court terme, a-t-il dit, en partie en donnant à une partie distincte la propriété d’un petit pourcentage d’une maison et en nommant cette partie sur l’acte, afin de recevoir une licence pour la propriété.
» Dans la plupart des cas, le personnel chargé de la conformité a pu mettre fin à cette activité parce que le propriétaire individuel de 1 % n’utilisait pas la propriété comme résidence principale. Prouver qu’une propriété n’est pas la résidence principale d’un titulaire de permis est un processus d’enquête difficile et fastidieux « , a déclaré la note de service du personnel de la ville de la mise à jour du code de décembre.
Le code a été modifié pour exiger qu’un titulaire de permis de location à court terme détienne au moins 50 % de la propriété de la propriété et pour éliminer la possibilité d’utiliser l’inscription des électeurs pour montrer qu’une maison est une résidence principale. Cela laisse l’adresse sur un permis de conduire ou une carte d’identité du Colorado comme seul moyen pour la ville de vérifier la résidence principale des demandeurs de permis de location à court terme. Il a également été modifié pour s’assurer que la même propriété ne peut pas être autorisée pour les locations à court et à long terme.
« La modification d’une carte d’électeur s’est avérée être un processus très simple qui peut être effectué immédiatement en ligne avec un minimum de vérification ou de dépenses pour l’individu. Cela a amené les candidats à changer temporairement l’adresse figurant sur leur inscription sur les listes électorales pour établir une preuve de résidence principale dans la propriété à autoriser « , indique la note.
Lorsque Jasmine Munro et James Scherrer ont chacun acheté une propriété de Robert Kulikowski au cours des derniers mois, ni l’un ni l’autre n’ont pu louer leurs nouvelles places sur des baux à court terme sans attirer l’attention de la ville, et tous deux croient qu’ils étaient sous un microscope en raison des problèmes identifiés par la ville avec les pratiques de Kulikowski.
Munro, une première propriétaire avec la propriété de Pearl Street qu’elle a achetée à Kulikowski, avait une licence de location à long terme associée à sa propriété, a-t-elle déclaré, mais dit qu’elle a rapidement été frappée d’une violation et d’une amende possible lorsqu’elle a commis l’erreur de l’inscrire comme une location à court terme.
« Mes mains étaient liées, et j’avais l’impression d’être sous la loupe en fonction de qui j’ai acheté une propriété. C’était vraiment inconfortable « , a déclaré Munro.
Elle fait face à des centaines de dollars d’amendes pour deux constats d’infraction, avec l’intention de faire appel de la décision de la ville.
« Tape-moi sur le poignet ou donne-moi des conseils », a déclaré Munro, exprimant sa préférence pour un avertissement ou une instruction avant une amende.
Permettre aux titulaires de permis de location à court terme d’obtenir la conformité avant de demander des amendes est la pratique courante de la ville. Les responsables de 2019 ont ouvert 451 dossiers de location à court terme au total et en ont fermé 417, évaluant 81 amendes, dont 48 avec des amendes liées à des affaires clôturées et 33 évaluées au cours de cas encore en application, a déclaré Julie Causa, porte-parole de la ville.
Depuis l’adoption de la première version des règles de location à court terme en 2015, la ville a traité 1 442 cas, a-t-elle déclaré.
« La ville soutient constamment la philosophie de la conformité par rapport à l’évaluation des pénalités », a déclaré Causa. « Cela signifie que la première approche du personnel consiste à informer et à éduquer les résidents sur les exigences locales de Boulder pour atteindre la conformité volontaire. Des sanctions civiles sont imposées lorsque les tentatives de corriger une violation avec la coopération ont échoué. »
Scherrer, qui a également acheté une maison à Robert Kulikowski en 2019, a déclaré qu’il devait attendre d’obtenir une licence de location à court terme après l’achat pendant que la ville continuait de considérer l’activité du propriétaire précédent. Mais après que Scherrer, qui travaille pour la société Informed Consent Action Network, qui préconise des politiques laxistes en matière de vaccins et voyage fréquemment pour son travail, a obtenu la licence, il a attiré l’attention de la ville pour avoir annoncé que la maison était disponible pour des séjours de courte durée tout le mois, conduisant les responsables à croire que ce n’était pas sa résidence principale.
Il voyage fréquemment, et ne sait souvent pas s’il sera appelé pour une mission de travail à une date plusieurs semaines à l’avance, a-t-il dit, il garde donc l’ensemble du calendrier ouvert aux locataires, sans louer plus de jours qu’il n’est autorisé.
Mais le code de la ville stipule qu’un licencié sera présumé ne pas utiliser la propriété autorisée comme logement principal si l’ensemble de l’unité est offert et disponible à la location pendant plus de 20 jours au cours d’un mois. La ville peut également faire l’hypothèse de la non-conformité à l’exigence de logement principal pour un titulaire de permis de location à court terme si la personne possède un autre logement qui n’est pas autorisé à la location à long terme; le conjoint ou le partenaire domestique de la personne a une résidence principale différente; le permis de conduire de la personne, l’inscription sur les listes électorales ou l’inscription scolaire de toute personne à charge indique une adresse de résidence différente, ou l’évaluateur du comté de Boulder indique une adresse postale différente de l’adresse de l’unité de logement.
Aucune présomption ne s’applique dans une procédure pénale, stipule le code, et les présomptions peuvent être réfutées avec une preuve crédible de résidence principale.
» Lorsque le personnel contacte un propriétaire pour discuter de la publicité, il demandera toute preuve crédible pour réfuter la présomption « , a déclaré Causa. « Si la preuve est convaincante, elle est documentée et l’affaire est résolue. Si le personnel émet un avis de violation, il y a généralement plus de preuves à l’appui de la violation qu’une seule présomption, mais le personnel est toujours disposé à examiner toutes les réfutations proposées qui sont fournies. »
Mais Scherrer a déclaré que la ville avait demandé à voir son horaire de voyage comme preuve qu’il résidait dans la propriété plus de la moitié de l’année.
« C’est devenu cette enquête envahissante en moi et la rencontre de ce regard dans ma vie personnelle. J’ai senti que c’était très décalé « , a déclaré Scherrer, ajoutant qu’il faisait appel d’un avis de violation pour ne pas avoir listé son numéro de licence de location à court terme avec une annonce de sa propriété, ainsi qu’un avis d’inscription de la propriété comme disponible pour un mois entier.
» Quand je suis en ville, ce n’est pas réservé « , a déclaré Scherrer. « Mais quand je suis hors de la ville, c’est réservé. Mais pas plus que les jours autorisés par le permis. »
Pour Adam Kulikowski, il croit que son nom de famille pousse la ville à le soupçonner d’être de mèche avec son frère, mais il insiste sur le fait qu’il ne l’est pas et espère éviter de payer l’amende totale de 10 000 $ que l’avocat de la ville Tom Carr a déclaré dans un e-mail obtenu via une demande de dossiers ouverts par la Caméra à laquelle Adam est confronté. (Le journal a demandé l’ensemble de courriels dans lesquels le message de Carr était inclus pour une question distincte des locations à court terme).
Adam Kulikowski a déclaré qu’il avait un permis de location à long terme, mais qu’il utilisait la maison comme location à court terme.
» Vous n’avez jamais contesté avoir proposé une unité de location à court terme sans licence « , a déclaré Carr dans l’e-mail. » I Je comprends que vous croyez que les sanctions pour l’exploitation d’une location illégale à court terme sont élevées. Par le passé, lorsque la ville imposait des montants inférieurs pour avoir enfreint les dispositions relatives aux permis de location à long terme, nous avons constaté que certaines personnes étaient prêtes à traiter l’amende comme un coût pour faire des affaires. We Nous avons constaté que pour réglementer avec succès les locations à court terme, nous devons supprimer l’incitation financière à tricher. »
Carr a ajouté qu’un procureur de la ville avait proposé de réduire le montant de l’amende d’Adam Kulikowski de 10 000 $ à 7 0007, mais Kulikowski estime que c’est encore trop, et craint que la ville ne suspende également son permis de location à long terme pendant six mois dans le cadre de la pénalité, entraînant une perte de revenu.
Causa a déclaré que les cas d’amendes totalisant plus de 10 000 $ ne sont pas courants, mais se sont produits.
« J’essaie de ne pas perdre mon permis de location à long terme et d’essayer de ne pas perdre mes moyens de subsistance. J’ai un enfant. J’essaie de me permettre de vivre à Boulder. Je suis né et j’ai grandi à Boulder « , a déclaré Adam Kulikowski.
Il a également déclaré qu’il avait reçu plus d’une violation en une seule journée et qu’il n’était pas en mesure de rectifier les violations passées parce qu’il était à l’extérieur de la ville lorsqu’il les a reçues. Il est prêt à payer une conséquence de sa violation, mais espère que ce sera moins cher que ce que la ville a offert, et de garder sa capacité de location à long terme.