Indicateurs de rendement des investissements Immobiliers Commerciaux : Taux de plafonnement par rapport au Rendement des Coûts

Qu’ils se concentrent sur les propriétés commerciales ou résidentielles, chaque investisseur immobilier a son propre ensemble d’exigences de rendement qu’il utilise pour déterminer si un immeuble de placement vaut la peine d’être acheté ou non. Dans l’espace d’investissement immobilier commercial, il existe deux méthodes largement utilisées pour mesurer les rendements. L’un est le Taux de capitalisation (Taux « Plafond ») et l’autre est le rendement des coûts. Ils ont chacun leurs propres forces et faiblesses, mais les deux sont utiles lors de l’évaluation du profil risque / rendement d’une propriété. Ils sont chacun décrits en détail ci-dessous.

Qu’est-ce qu’un Taux de capitalisation (Taux de capitalisation)?

La capitalisation d’une propriété ou  » Taux plafond »  » est un terme qui représente le rapport entre le Bénéfice d’exploitation net d’une propriété et son prix d’achat. Mathématiquement, la formule est:

Le résultat du calcul est exprimé en pourcentage, mais c’est ce que représente le taux de plafonnement qui peut être plus important. Intuitivement, il représente le  » taux de rendement  » auquel un investisseur peut s’attendre lors d’un achat au comptant d’une propriété au cours de la première année de propriété. Par exemple, si un bien génère un bénéfice d’exploitation net de 1 million de dollars (IIN = revenu total moins les charges d’exploitation) au cours de l’année 1 et que le prix d’achat était de 15 millions de dollars, le taux de plafonnement de 7 % qui en résulte représente le rendement annuel de la première année.

Cependant, il est important de noter que le taux de plafonnement ne mesure qu’un point dans le temps et qu’il pourrait représenter différents flux de trésorerie. Il pourrait représenter le NOI des 12 derniers mois, auquel cas il serait appelé « taux plafond de fin ». » Ou, il pourrait représenter le flux de trésorerie prévu pour l’année 1, auquel cas il serait appelé « taux plafond initial ». »Il est toujours important de préciser lequel est utilisé.

Bien que le calcul lui-même puisse être simple, la logique derrière cela est tout sauf. Le dénominateur de l’équation, le prix d’achat, peut être influencé par divers facteurs, notamment l’emplacement, la base de locataires, les taux de location et les baux sur place. Par exemple, une propriété située dans un marché fort comme Denver avec des baux à long terme en place et des locataires financièrement sûrs va probablement se vendre à un prix plus élevé qu’une propriété similaire située à Omaha avec des baux à court terme et des locataires marginaux.

Quand utiliser le taux plafond

Il existe trois scénarios distincts où le calcul du taux plafond peut être très utile pour déterminer la stratégie d’investissement d’un individu:

• Comparaison des propriétés: Lorsque vous prenez des décisions d’investissement avec deux propriétés similaires, leurs taux de capitalisation respectifs permettent une comparaison rapide. Si l’un a un bon taux de plafonnement de 5% et l’autre un taux de plafonnement plus élevé de 10%, la prime de risque pour le deuxième bien implique qu’il existe une sorte de problème qui justifie un prix inférieur et / ou un examen plus approfondi.
• Comparaison des tendances: L’étude de la tendance des taux de capitalisation sur un marché immobilier particulier peut être un indicateur utile de la façon dont le marché perçoit l’actif ou la classe d’actifs. Si la tendance des taux de capitalisation est à la baisse (ce qui est bien), cela pourrait indiquer une forte demande et indiquer où se dirigent les valeurs du marché.
• Calculs du « Dos de l’enveloppe »: Réarrangée, la formule du taux plafond peut également être utilisée pour effectuer un calcul de retour de l’enveloppe pour le prix d’achat ou l’évaluation si l’avis d’intention est connu. Par exemple, si nous évaluons une propriété dont le NOI est de 100 000 $ et que nous savons que les taux de plafonnement pour des propriétés similaires sur le même marché sont d’environ 7%, nous pouvons rapidement estimer une valeur marchande potentielle de la propriété de 1,42 million de dollars.

Aussi utile soit-il, il existe certaines limites à l’utilisation du taux plafond comme moyen d’estimer le prix d’achat et/ ou le rendement potentiel d’une propriété. Si la propriété cible présente des flux de trésorerie irréguliers ou, s’il s’agit d’une opportunité à valeur ajoutée, le taux de capitalisation n’est pas très utile car il dépend de flux de trésorerie constants. Par exemple, le revenu d’une propriété multifamiliale désuète avec une occupation de 40% n’est probablement pas suffisant pour couvrir les dépenses, ce qui entraîne un taux de plafonnement négatif. Cependant, un investisseur peut considérer cela comme une opportunité d’acheter la propriété, de la réparer et de la louer, ce qui entraîne une série de flux de trésorerie croissants – et de taux de plafonnement – au fil du temps. Lorsque le taux plafond peut avoir été négatif au moment de l’acquisition, il peut se retrouver en territoire positif lorsque les réparations et la stabilisation sont terminées. Dans un tel scénario, le rendement du coût peut être une mesure plus précieuse.

Rendement des coûts

Le rendement des coûts est similaire au taux plafond, mais il est prospectif car il tient compte des coûts nécessaires à la stabilisation d’un bien locatif et de l’avis d’intention qui en résulte une fois stabilisé. Mathématiquement, la formule de calcul du rendement du coût est la suivante:

Notez que le dénominateur dans l’équation est le NOI potentiel, qui peut être de deux ou trois ans dans le futur, une fois les rénovations terminées et les revenus locatifs augmentés pour augmenter le retour sur investissement.

Le rendement des coûts est utile car il permet à un investisseur de comparer le rendement qu’il peut obtenir sur une série de flux de trésorerie stabilisés aujourd’hui au revenu annuel qu’il pourrait gagner à l’avenir. Autrement dit, il est utile d’essayer de déterminer s’il est plus avantageux de payer plus pour acheter une propriété avec des flux de trésorerie stabilisés ou de payer moins pour une propriété qui pourrait potentiellement avoir des flux de trésorerie plus élevés. Pour illustrer ce point, considérons l’exemple ci-dessous où une personne décide entre deux options d’investissement différentes.

Par exemple, supposons qu’un investisseur envisage de payer un prix demandé de 10 millions de dollars pour un immeuble entièrement stabilisé et occupé à 100% qui génère aujourd’hui 1 million de dollars de NOI, ce qui implique un taux de plafonnement de 10% (10 000 000 / / 1 000 000 $). Ou, l’investisseur pourrait acheter une propriété à valeur ajoutée avec une occupation de 60% pour 7 millions de dollars qui nécessite des travaux d’une valeur de 3 millions de dollars. Au moment de l’achat, la propriété a 600 000 NO en NOI, mais une fois les rénovations terminées, elle produira 1,2 million de dollars en NOI. En utilisant la formule ci-dessus, le retour sur le coût est 8.33% ($7,000,000 + $3,000,000 / $1,200,000). Ainsi, pour le même investissement initial de 10 millions de dollars, l’investisseur est en mesure d’acheter un flux de revenus plus important à l’avenir. L’application du même taux de plafonnement de 10 % à l’avis d’intention futur de 1,2 implies implique une valeur de 12 millions de dollars. En achetant l’actif avec plus de risque et en exécutant un plan de redressement réussi, l’investisseur a transformé le même investissement de 10 millions de dollars en un bénéfice plus important.

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First National Realty Partners est l’une des principales sociétés d’investissement immobilier commercial en capital-investissement du pays. En nous concentrant intentionnellement sur la recherche d’actifs multi-locataires de classe mondiale bien en dessous de la valeur intrinsèque, nous cherchons à créer des rendements supérieurs à long terme ajustés au risque pour nos investisseurs tout en créant des actifs économiques solides pour les communautés dans lesquelles nous investissons.

Nous utilisons les deux formules de taux de rendement du plafond des coûts pour évaluer les investissements potentiels. Si vous souhaitez en savoir plus sur nos opportunités d’investissement, contactez-nous au (800) 605-4966 ou [email protected] pour plus d’informations.