Guide de Zonage de Philadelphie: Aperçu du bâtiment CMX

Bienvenue au Guide de Zonage de Philadelphie du Permis Philly!

J’étais récemment à une réunion de quartier où un membre du groupe a observé avec désinvolture que le code de Philadelphie autorise un garage de 8,5 pieds de large, mais ne devrait en réalité autoriser qu’un garage de 9,5 pieds de large. Si vous êtes cette personne, vous n’aurez peut-être pas besoin de cet article de blog. Mais pour la plupart d’entre nous à Philly – et en particulier pour les développeurs et les propriétaires ambitieux – Il est utile de passer en revue les utilisations et les règles générales de zonage de Philadelphie sur les bâtiments pour avoir une idée de ce que la Ville fait et ne veut pas. Voici donc notre série de guides de zonage de Philadelphie.

Tout d’abord, nous nous occuperons des bâtiments commerciaux qui permettent également un usage résidentiel : Commercial à usage mixte, ou CMX.

Il existe six catégories de bâtiments CMX dans le code de zonage de Philadelphie: CMX 1-5, avec CMX-2.5 jeté au milieu. CMX-1 est le plus petit type de bâtiment; cinq est la plus grande (c’est le contraire pour les usages résidentiels, où 5 est la catégorie la plus petite).

Si vous vous demandez, « Qu’est-ce qu’un bâtiment CMX-5? », la réponse est:

Donc, la plupart des développeurs de Philadelphie ne construisent pas cela. Mais il y a beaucoup de CMX à parcourir, et les développeurs le recherchent. Voici ce que vous devez savoir sur CMX:

Guide de zonage CMX Philadelphia

Les bâtiments à usage mixte signifient que vous pouvez avoir une utilisation « principale » pour une entreprise et aussi une utilisation « principale » pour les résidences. Comment deux utilisations supposées principales sont-elles chacune l’utilisation principale? Je ne sais pas! Ne t’en fais pas. Dans d’autres classifications de zonage, votre projet de développement sera rejeté pour avoir « plusieurs utilisations principales. » (Voir un exemple !) Mais la désignation CMX est là parce que certains bâtiments d’une ville – en fait, beaucoup d’entre eux – devraient avoir plus d’une chose en cours.

Les bâtiments CMX sont des bâtiments conçus pour les entreprises à utiliser généralement aux étages inférieurs. Aux étages supérieurs, des résidences (ou plusieurs bureaux) peuvent s’épanouir. Les plus grands bâtiments CMX sont très hauts ou font même partie de l’horizon. Les plus petits sont très probablement sur ou à proximité de votre bloc.

Vous pouvez utiliser la totalité ou la plupart de ces bâtiments pour de nombreuses entreprises différentes. Vous devrez vérifier le code de Philadelphie lui-même pour une référence à jour et complète, mais notre guide de zonage de Philadelphie peut dire en toute confiance que dans n’importe quel bâtiment CMX sauf CMX-1, vous pouvez ouvrir un hôpital ou un (médical!) dispensaire de marijuana. (Nous vous informons simplement des règles, les gens.)

CMX-1: Les bâtiments CMX-1 de l’entreprise de quartier

sont désignés par le Code de zonage de Philadelphie pour « accueillir des utilisations de détail et de service à faible impact, à petite échelle, desservant le quartier dans les bâtiments en devanture, ainsi que les types d’utilisations résidentielles autorisées dans les districts de zonage environnants. »

Vous pouvez probablement le comprendre par vous-même, mais j’ai appelé cela un guide de zonage de Philadelphie, alors je vous guiderai quand même: Ce sont des bâtiments qui peuvent être des maisons ou des entreprises. Cependant, pour une raison quelconque, vous ne pouvez avoir qu’un bureau au premier étage.

La plupart des utilisations domestiques – comme les condos ou les maisons unifamiliales – sont autorisées en CMX–1. Mais cette désignation concerne tout ce qui est autorisé dans les quartiers voisins: S’il y a un bâtiment à côté qui est plus haut que la hauteur normale de la maison, vous serez autorisé à construire votre propriété CMX-1 un peu plus haut. Si la maison du voisin est un duplex, vous pouvez avoir un duplex. CMX-1 dépend beaucoup du quartier, alors soyez prudent lors de l’achat, de la construction ou de la vente.

(Ou contactez simplement Permis Philly. Tu sais.)

CMX-2 et 2,5: L’entreprise de quartier, encore une fois, mais les bâtiments

CMX-2 sont comme des bâtiments CMX-1, mais ils ont probablement été désignés avec un 2 ou 2,5 parce qu’ils sont un peu plus grands. (Écoutez, tout le guide de zonage de Philadelphie ne sera pas super compliqué.)

La chose clé à savoir sur ce type de bâtiment est que le Code de zonage de Philadelphie exige que vous gardiez l’étage inférieur comme une entreprise. Pas d’immeubles à condos complets ici, ni de maisons; sauf si vous obtenez un écart de zonage.

CMX-2 a des restrictions plus strictes sur le nombre d’unités de logement que CMX-2.5: Si vous essayez d’obtenir un très, très petit appartement dans un immeuble CMX-2, vous devrez probablement passer par le panneau de zonage. Un bâtiment CMX-2.5 peut également être beaucoup plus haut qu’un bâtiment CMX-2, qui doit s’arrêter à 38 pieds comme une maison normale à Philly. Il existe d’autres différences plus petites dans la taille autorisée d’un bâtiment CMX-2 et CMX-2.5.

CMX-3: Une plus grande part de la tarte

Hé, maintenant on monte! Les bâtiments CMX-3 ne devraient pas apparaître dans les quartiers résidentiels. En conséquence, vous ne pouvez pas les utiliser pour les maisons d’une famille ou pour les duplex. Mais vous pouvez y construire beaucoup de condos, ou beaucoup d’espaces de bureaux.

Il existe une allocation inhabituelle pour un bâtiment zoné CMX-3, et ils sont souvent liés aux bâtiments CMX-2. Par exemple, vous pouvez utiliser CMX-3 et 2 (mais pas 2.5!) pour le stationnement en surface si vous obtenez une exception spéciale de la commission de zonage. C’est la même affaire pour les boîtes de nuit ou les clubs privés. Donc, si vous voulez faire quelque chose de super cool (ou un peu sale; nous essayons de ne pas juger ici), ça aide de travailler sur un lot CMX-2 ou 3.

(Ou, comme, si vous voulez vraiment vraiment un parking en surface.)

Aussi, fait amusant: une « station de ravitaillement des véhicules » n’est autorisée que sur les lots CMX-3, après un examen par le conseil de zonage. Donc, si vous voulez ouvrir une station-service

CMX-4: Vous pouvez le voir Depuis Votre Maison!

Évidemment, à ce stade, vous n’êtes pas autorisé à utiliser ce bâtiment comme duplex. Nous sommes dans le centre-ville; construire grand.

Et de toute évidence, nous sommes bien loin de construire une jolie maison pour la famille. En fait, le Code de zonage de Philadelphie indique spécifiquement que CMX-4 est destiné à « accueillir un large éventail d’utilisations non résidentielles. »Alors, fous le camp!

okay ok, ne devient pas fou. À ce niveau, vous êtes fondamentalement certain de devoir travailler avec la Commission d’urbanisme (sans parler des rues et des services de l’eau) pour obtenir un bâtiment. Et il y a encore des choses (comme, vous savez, une station-service) qui ne sont pas autorisées même sur ce terrain commercial sacré. Mais contrairement aux quartiers résidentiels, vous n’avez pas trop à vous soucier d’être autorisé à ouvrir un restaurant.

CMX-5: Le Premier bâtiment Qui Apparaît sur une recherche Google de Philly

Un bâtiment CMX-5 est un bâtiment situé dans le « Quartier commercial à usage mixte du Centre-ville. »Donc, en anglais, c’est downtown; ou pour nous à Philly, Center City. Évidemment, vous pouvez mettre des condos ici, mais vous ne pouvez pas utiliser le Comcast Center comme une maison unifamiliale (même si ce serait tellement cool).

Lorsque vous serez à ce niveau, vous aurez besoin de plus que de quelques permis: vous aurez besoin de réunions avec la Commission d’urbanisme et probablement le Conseil municipal. Je ne vous dis pas comment construire votre gratte-ciel; juste, vous savez, ne l’essayez pas sans faire vos devoirs. Personnellement, je n’ai jamais essayé de demander un permis de gratte-ciel sans en parler à personne, mais je suppose que cela ferait sourciller. Obtenir du financement et creuser, est probablement le conseil ici. Mais vous construisez un gratte-ciel : vous le saviez déjà.

Le Guide De Zonage De Philadelphie Reviendra!

Si vous êtes tous, « Attendez! Je veux en savoir plus! »alors d’abord, merci! Permettez que Philly vous aime aussi.

Mais plus important encore, il y aura plus de postes couvrant les utilisations résidentielles de base, puis plus de postes couvrant ensuite les utilisations des bâtiments de Philly en détail.

Jusque-là, merci d’avoir lu! Et n’hésitez pas à nous envoyer un message si vous avez d’autres questions.