Devriez-Vous Vous Éloigner Des « Meilleurs » Immeubles D’Appartements De Classe A?

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En ce qui concerne les propriétés multifamiliales, certains investisseurs s’en tiennent aux propriétés de classe A et les considèrent comme les meilleures classes d’actifs du secteur multifamilial. Après tout, ils sont généralement entièrement loués avec les meilleurs locataires, rapportent des loyers leaders du marché, nécessitent peu ou pas de réparations ou de rénovations et ont un revenu mensuel stable. Étant donné que les investisseurs paient une prime élevée pour les propriétés de catégorie A, les flux de trésorerie ne sont pas aussi élevés que dans les autres classes d’actifs. Par conséquent, l’appréciation est le principal facteur qui génère des profits dans de nombreuses propriétés de classe A.

Ces investisseurs considèrent une transaction à valeur ajoutée, principalement dans des propriétés de catégorie B et C, comme un investissement risqué. Dans une transaction à valeur ajoutée, le nouveau propriétaire améliore la propriété et rénove les unités et les commodités pour justifier des augmentations de loyer. Les investisseurs de classe A considèrent cette stratégie comme moins favorable. Après tout, personne ne peut garantir que les locataires seront prêts à payer des loyers majorés, même si cela signifie qu’ils obtiennent des appartements plus agréables. Oui, il y a un risque inhérent à une transaction de stratégie à valeur ajoutée, mais il existe plusieurs façons d’atténuer ce risque et de posséder une propriété qui génère des rendements plus élevés que ceux observés dans une catégorie A.

L’approche à valeur ajoutée

Les stratégies à valeur ajoutée peuvent inclure des correctifs cosmétiques simples comme la peinture, l’aménagement paysager et la signalisation, ou des rénovations structurelles importantes comme la mise à niveau de cuisines et de bains, de nouvelles moquettes ou un nouveau gymnase ou un club-house. Plus la rénovation est étendue, plus elle coûtera cher. De plus, il y a des réparations à considérer, comme de nouveaux toits, des systèmes CVC ou des mises à niveau de plomberie.

Pour la plupart, les bâtiments de classe A ne sont pas de bons candidats à la valeur ajoutée, car ils sont déjà modernisés et facturent des loyers supérieurs. D’autre part, les propriétés de classe B et C — des immeubles d’habitation construits il y a des décennies — offrent le plus de potentiel d’augmentation des revenus en améliorant ces propriétés. La stratégie à valeur ajoutée en vaut la peine. Cela s’explique par le fait que les nouvelles améliorations correspondent à des loyers plus élevés et que les loyers plus élevés correspondent à des revenus d’exploitation nets plus élevés, ce qui, à son tour, a un impact majeur sur l’appréciation. Ce faisant, vous pouvez essentiellement « forcer l’appréciation » car vous améliorez la propriété et avez un impact positif sur sa valeur (en plus de la croissance organique du marché).

Augmenter le Résultat d’exploitation Net

Par rapport à la construction d’une propriété multifamiliale à partir de zéro, investir dans un actif existant qui a des flux de trésorerie permanents est une décision intelligente. Une propriété A généralement une taxe foncière élevée, ce qui augmentera considérablement les coûts de construction initiaux. D’autre part, apporter des améliorations à valeur ajoutée comme des modifications extérieures et intérieures minimales à une classe B est relativement peu coûteux.

Les rendements modestes d’une propriété de catégorie A avec un taux de rendement interne (TRI) à un chiffre à un faible taux d’adolescents ne sont tout simplement pas suffisants par rapport aux résultats du TRI à un taux d’adolescents élevés obtenus lorsque la valeur ajoutée est complétée sur les propriétés de catégorie B et C. Après tout, l’objectif de tout investissement multifamilial est d’augmenter le NOI, ce qui est accompli en augmentant les revenus de la propriété ou en diminuant les dépenses. Les améliorations apportées aux propriétés à valeur ajoutée augmenteront considérablement l’avis d’intention. En effet, une fois les améliorations apportées, les augmentations de loyer suivent généralement et les flux de trésorerie augmentent

À quel point est-il important d’augmenter le NOI? Disons que votre propriété a 100 unités, et cette année, vous augmentez les loyers de 40 per par mois. Ce montant représente une augmentation des revenus de 48 000 per par année (40 units x 100 unités x 12 mois), ainsi qu’une augmentation de l’avis d’intention de 48 000 $. C’est une somme d’argent substantielle, et en raison de ces revenus supplémentaires, la valeur de la propriété augmentera également. C’est pourquoi je suis un ardent défenseur des offres à valeur ajoutée, car j’ai vu des augmentations de loyer grâce à des améliorations immobilières.

La croissance des loyers est actuellement positive et toujours possible avec les propriétés de catégorie A, mais le ralentissement du rythme du marché se traduira par une croissance organique plus faible, entraînant des rendements encore plus faibles pour les immeubles de catégorie A. Et si l’économie évolue vers une croissance plus lente, certains locataires quitteront leurs appartements coûteux de classe A pour des propriétés de classe B beaucoup plus abordables, et je m’attends à ce que les propriétés de classe A luttent avec des taux d’inoccupation plus élevés qu’ils ne le font aujourd’hui.

Comprendre le taux de plafonnement

Le taux de rendement global de toute propriété est basé sur le revenu. Les taux de capitalisation sont spécifiques au marché et dépendent du type de catégorie de propriété concernée. Les taux de plafonnement sont utilisés pour calculer la valeur d’une propriété en divisant le résultat d’exploitation net par le taux de plafonnement.

Le taux plafond est calculé en divisant l’avis d’intention par le prix payé pour la propriété. En règle générale, les propriétés de catégorie B et C ont des taux de plafonnement compris entre 5 % et 7 %, tandis que les propriétés de catégorie A ont des taux de plafonnement compris entre 2 % et 4 %. Lorsque les taux de plafonnement diminuent, la valeur de la propriété augmente. À mesure que le taux de capitalisation augmente, le risque sur l’investissement augmente également.

Si vous pouvez acheter une propriété et réduire votre taux de capitalisation en utilisant la stratégie de valeur ajoutée, votre profit peut augmenter. Par exemple, disons que votre NOI est de 50 000 $ et que vous avez acheté la propriété avec un taux plafond de 10%. Cela équivaut à une valeur de propriété de 500 000 $ (50 000 divided divisé par un taux plafond de 10%). Si vous pouvez abaisser ce taux plafond à 8% en réparant et en rénovant la propriété, la valeur de votre propriété passerait à 625 000 $. C’est une solide augmentation de 25% de la valeur!

La ligne de fond

Avec un investissement de catégorie A, vous êtes limité dans l’appréciation de la propriété; cependant, vous avez plus de contrôle sur l’appréciation d’une propriété B / C, et en fait, vous pouvez forcer l’appréciation. Il y a encore une possibilité d’obtenir un accord solide de classe A, en raison d’une propriété mal gérée qui entraîne des dépenses plus élevées pour les loyers sous le marché, mais ces offres sont rares. S’appuyer sur la puissance du marché pour déterminer l’appréciation est risqué. Étant donné que les rendements des revenus de la catégorie A sont modérés, en raison de dépenses élevées, la majorité des bénéfices proviendront de l’appréciation. Cette limitation n’est pas aussi sévère dans les propriétés plus anciennes, où une solution cosmétique peut améliorer considérablement le NOI, ainsi que le potentiel d’appréciation. C’est l’une des principales raisons pour lesquelles les investisseurs devraient se concentrer sur les propriétés de catégorie B / C.