Jamie Sternberg, Esq. et Taylor Bauman, Esq.
Révisé en octobre, 2013
Lorsque la propriété appartient à plus d’un propriétaire et que les propriétaires ne sont pas d’accord, comment le différend entre les parties est-il résolu?
Les litiges entre copropriétaires peuvent porter sur l’une des questions suivantes (ou autres): • Les propriétaires ne sont pas d’accord sur les questions de gestion; ou
• Les copropriétaires ne peuvent pas s’entendre sur la façon de gérer la propriété à l’avenir (par exemple, s’il faut continuer à la détenir pour l’investissement ou la vendre, ou si la propriété doit être améliorée).
Dans ces situations, les propriétaires contactent souvent les avocats de Kimball, Tirey & St. John LLP pour obtenir des conseils.
Si les parties ont officialisé leur accord concernant le bien lorsqu’elles l’ont acheté (que ce soit sous la forme d’un contrat d’exploitation d’une LLC, d’un contrat de partenariat, d’un contrat de location en commun, d’un contrat d’achat-vente d’entreprise ou d’un autre accord), les parties peuvent se tourner vers leur accord, et la loi californienne, pour déterminer leurs droits et obligations les uns envers les autres. 1
En l’absence d’accord contraire :
• Les copropriétaires ont les mêmes droits de possession du bien, ainsi que les mêmes droits et responsabilités. Si l’un des copropriétaires exclut l’autre du bien, le copropriétaire exclu peut récupérer la valeur locative du bien auprès du copropriétaire exclu.
Une action en partage est une action en justice dans laquelle un copropriétaire demande au tribunal de diviser le bien ou le produit de sa vente. Il existe deux types de division :
* Partage physique de la propriété entre les copropriétaires; ou
• La commande du bien vendu (soit par vente privée, soit aux enchères publiques) et le produit réparti entre les copropriétaires.
Les frais d’action de partition (tels que les frais de dépôt, les frais d’arbitrage, les frais d’arpenteur et les politiques de titre) seront répartis entre les parties par le tribunal. Les coûts sont généralement répartis proportionnellement aux intérêts de propriété, mais un juge peut ordonner différemment s’il estime qu’une répartition différente est plus équitable. Le tribunal répartira également les honoraires d’avocat engagés par les parties.
Les actions de partition sont généralement longues, épuisantes émotionnellement et coûteuses pour les deux propriétaires. La menace d’une action de partition devrait amener les deux propriétaires à examiner attentivement les alternatives. Les actions de partage ne doivent être déposées que lorsque les discussions et / ou la médiation ne peuvent résoudre le désaccord.
Les litiges de copropriété peuvent être réglés par l’achat par un propriétaire de l’autre, ou par un accord de vente de la propriété. Un avocat compétent peut vous conseiller sur les avantages et les inconvénients des actions de partition et d’autres options disponibles pour les copropriétaires en conflit.
1de manière générale, lorsqu’ils sont copropriétaires d’un bien (que ce soit avec leur famille, leurs amis ou d’autres personnes), les propriétaires doivent décider avant d’acquérir le bien comment les décisions seront prises, comment les différends seront résolus, les droits de premier refus (le cas échéant), ce qui se produira si un propriétaire ne paie pas sa part des frais de propriété, etc. L’assistance d’un avocat peut être utile; un avocat peut aider à identifier les questions à trancher et documenter l’accord des parties
2Si les copropriétaires se sont mariés et divorcent maintenant, les tribunaux du droit de la famille décideront des questions de propriété.
Kimball, Tirey & St. John LLP est un cabinet d’avocats spécialisé en droit immobilier représentant des propriétaires et des gestionnaires d’immeubles résidentiels et commerciaux. Cet article est uniquement à des fins d’information générale. Bien que KTS fournisse aux clients des informations sur les modifications législatives, nos notifications de courtoisie ne se veulent pas exhaustives et ne remplacent pas les services législatifs ou l’adhésion à des associations professionnelles. Nos alertes juridiques sont fournies sur des sujets sélectionnés et ne doivent pas être considérées comme un rapport complet de tous les nouveaux changements des lois locales, étatiques et fédérales affectant les propriétaires et les gestionnaires immobiliers. Les lois ont peut-être changé depuis la publication de cet article. Avant d’agir, assurez-vous de recevoir des conseils juridiques de notre bureau. Pour les coordonnées, veuillez visiter notre site Web: www.kts-law.com . Pour les Alertes juridiques passées, les Réponses aux Questions & et les Articles juridiques, veuillez consulter la section ressources de notre site Web.