DERNIÈRES NOUVELLES: La ville de Starship Construite sur le Rock and Roll Se Dirige vers la Forclusion. Mais, le Titre est-il Clair?

La chanson « We Built This City », de Starship, était un morceau massif de radio rock « real estate » lorsqu’elle a atteint les charts en 1985. Ici, chez True Title, nous étions assez curieux pour poser la question….

Plusieurs propriétés musicales sont chaudes en ce moment. Les prix pour construire des villes sur la Pop, l’EDM, le Rap et le Country ne cessent d’augmenter.

Mais à mesure que les goûts et les styles changent, qu’en est-il du rock? Le groupe Starship a construit sa ville sur le Rock and Roll en 1985, et bien que ce soit un investissement intelligent à l’époque, le marché a changé et la valeur de la propriété a diminué.

Lorsque les ventes de disques ont atteint leur première chute induite par iTunes au début des années 2000, Starship a refinancé en utilisant une hypothèque à taux variable (ARM). Maintenant que les services de streaming comme Spotify ont presque complètement éliminé les ventes de disques, Starship ne peut plus suivre ses paiements.

En 2016, GQ avait nommé « We Built This City » comme « la chanson la plus détestée de l’histoire humaine », alors le groupe Starship a décidé de mettre la propriété en vente.

Malgré le ralentissement, beaucoup de gens aiment le Rock and Roll, et vous avez un client qui veut l’acheter! Ils sont sur le point de signer un contrat sur la propriété, et vous avez commencé à faire preuve de diligence raisonnable, en choisissant True Title pour terminer la recherche de titre de propriété.

Qu’est-Ce qu’une Recherche de Titre de Propriété?

Une recherche de titre de propriété consiste à trouver et à examiner tous les documents disponibles pertinents à l’histoire d’une propriété. Ces documents montreront:

• Si le vendeur est propriétaire de la propriété et est légalement autorisé à la vendre.
• S’il existe des restrictions relatives à l’utilisation du terrain.
• S’il y a des privilèges sur la propriété qui doivent être satisfaits à la fermeture.

Voici quelques questions que nous tenterions de résoudre.

1. Le Rock and Roll était-il bien acquis?

Ce n’est pas parce que Starship a construit une ville sur le Rock and Roll qu’ils en avaient les droits quand ils sont allés travailler. Nous nous assurerions que le titre était à leur nom avant qu’ils construisent la ville.

Peut-être possédaient-ils techniquement les droits, mais ils n’avaient pas fait l’objet d’une enquête appropriée. Quoi qu’il en soit, nous vérifierons l’enquête en cours pour nous assurer que leur ville n’a pas enfreint la propriété de quelqu’un d’autre.

1. Y a-t-il des privilèges sur le titre?

Lorsque Starship a acheté Rock and Roll en 1985, y avait-il alors des privilèges sur la propriété et ces dettes étaient-elles satisfaites?

Et Starship a-t-il payé toutes ses dettes associées à la propriété ? Nous voudrions nous assurer que chaque entrepreneur a été payé – y compris le producteur de disques Peter Wolf – ainsi que toutes les taxes et autres factures. Ces privilèges potentiels doivent être pris en charge!

1. Que révèle l’enquête sur la propriété?

Après une enquête, nous nous assurerons qu’il n’y a pas d’empiétements sur le Rock and Roll. Par exemple, et si:

• La musique country a un jardin surélevé qui traverse la ligne de démarcation?
• Rap a construit une allée pour sa flotte d’escalades qui traverse le bord du Rock and Roll?
• EDM a construit un ensemble de jeu, dont une partie repose sur du Rock and Roll.

Si c’est le cas, nous voudrons savoir si Starship a signé une servitude, qui est un accord légal par lequel le propriétaire donne au voisin empiétant la permission d’utiliser une partie du terrain. S’ils le faisaient, nous voudrions savoir quand la servitude se termine, car votre acheteur peut faire peu pour s’en sortir.

Peut-être Starship engagé dans une licence plutôt qu’une servitude. Les licences sont plus informelles et entièrement révocables. Si Starship accorde une telle licence, vous (en tant qu’agent) voudrez parler avec votre client et les parties qui empiètent pour voir si elles seront en mesure de parvenir à un accord une fois que votre client en sera propriétaire.

1. Y a-t-il des règlements d’homologation ou de divorce qui accordent aux autres une réclamation pour Rock and Roll?

   

Le chanteur et membre fondateur Paul Kantner est décédé en 2016. Sachant cela, nous voudrons examiner ses documents successoraux, y compris les testaments (le cas échéant) pour savoir s’il y a des intérêts résiduels à traiter.

En tant que société de titre, nous souhaiterions examiner l’homologation pour déterminer si les personnes qui vendent la propriété en ont les droits.

Nous voudrons également savoir si l’un des membres de Starship a divorcé alors qu’ils possédaient du Rock and Roll. Si c’est le cas, nous devrons examiner une copie de tous les décrets de divorce pertinents et des actes de réclamation.

Si le couple est toujours en procédure de divorce, mais que les deux possèdent toujours une partie de Rock and Roll, vous devrez savoir si le conjoint a accepté la vente de la propriété, ainsi que le prix.

1. Le Rock and Roll était-il correctement zoné? Et violent-ils des clauses restrictives ?

La ville de Starship est actuellement zonée pour le Rock and Roll, mais est-ce pour cela que votre client veut l’utiliser?

S’il envisage de construire une salle symphonique dédiée à la musique classique, votre client devra peut-être déposer une demande auprès de la municipalité pour rezoner le bien pour le nouvel usage.

De plus, Rock and Roll peut appartenir à une Association de propriétaires qui a des restrictions de bruit. Si votre client achète du Rock and Roll, sera-t-il en infraction chaque fois qu’il lancera une Les Paul via un Marshall Plexi?

Ou peut-être que votre client envisage de construire un studio sur le Rock and Roll. Mais si les règlements administratifs de la HOA stipulent explicitement que vous ne pouvez pas exploiter une entreprise dans vos locaux, craignant des musiciens effrayants qui pourraient traîner toute la nuit, votre client voudra peut-être faire marche arrière.

Assurez-vous de consacrer suffisamment de temps à votre diligence raisonnable pour examiner ces problèmes, intégrer des éventualités dans le contrat en fonction des plans de votre client et informer votre société-titre pour vous aider à examiner vos options.

1. Starship a-t-il correctement mis à jour ses documents d’entreprise ?

Le groupe Jefferson Starship est un spin-off de Jefferson Airplane. Mais quand le chanteur Kantner a quitté le groupe à cause de différences artistiques, il avait signé un accord qui disait qu’il ne pouvait pas former un groupe avec le nom « Jefferson » ou « Airplane » dedans.

Comme le dit la chanson elle-même,

« Quelqu’un joue toujours à des jeux de société

Peu importe — ils changent toujours de nom de société … »

Bien qu’il ait initialement pensé qu’appeler le groupe « Starship Jefferson » suffirait à remplir son contrat, il a finalement simplifié le nom du groupe en « Starship. »

Mais quand il a fait cela, s’est-il occupé des dossiers de sa société pour s’assurer que l’État connaissait le nouveau nom du groupe? Sinon, ils devront mettre à jour leurs documents d’entreprise afin que le titre puisse être transféré avec succès.

Bien qu’une grande partie de ce que nous avons écrit ci-dessus sur le groupe Starship et leur ville soit totalement fictive, les problèmes de titre en question sont réels et peuvent vous affecter un jour en tant que professionnel de l’immobilier, s’ils ne l’ont pas déjà fait.

Mais sérieusement. . .

Certaines propriétés présentent plus de problèmes que d’autres. En ce qui concerne la recherche de titres, True Title a l’expérience et le savoir-faire nécessaires pour vous aider à traverser le processus avec un minimum de drame ou de difficulté.

Quand vient le temps de choisir une société à titre, choisissez-en une qui a de l’expérience et des antécédents en matière de gestion de transactions compliquées.

Pour votre prochaine transaction immobilière, choisissez True Title.