Comment Payer Tout l’argent pour une Propriété Affecte Votre capacité à créer de la richesse

De nombreux investisseurs choisissent de payer tout l’argent pour un bien d’investissement. En 2012, BiggerPockets et Memphis Invest ont mené une enquête nationale auprès de citoyens américains et ont découvert un certain nombre de faits intéressants, notamment que 24% des investisseurs immobiliers américains utilisaient 100% de liquidités pour financer leurs investissements.

Pour être clair, même lorsque les investisseurs utilisent des termes comme « tout l’argent », la vérité est qu’aucun « argent » n’est réellement échangé. Dans la plupart des cas, l’acheteur apporte un chèque (généralement des fonds certifiés, comme un chèque de banque) à la société de titre, et la société de titre écrit un chèque au vendeur. D’autres fois, l’argent est envoyé par virement bancaire.

C’est la forme de financement la plus simple, car il n’y a généralement pas de complications, mais pour la plupart des investisseurs (et probablement la grande majorité des nouveaux investisseurs), tout l’argent n’est pas une option. Cependant, parlons-en encore un instant.

Il existe un débat dans le monde de l’investissement sur l’utilisation de l’argent pour une propriété par rapport à l’obtention d’un prêt. Dans un camp, vous avez les gens « sans dette », qui disent qu’une personne ne devrait investir dans des propriétés locatives que si elle peut payer tout l’argent pour l’affaire. Le camp « effet de levier » répond avec les calculs qui montrent qu’une personne utilisant un effet de levier peut obtenir un meilleur retour sur investissement en utilisant un prêt.

Le camp « sans dette » s’enflamme, « Mais 100% des saisies arrivent à des personnes endettées. » Et le débat fait rage. Qui a raison ? Si vous aviez 100 000 $, serait-il préférable d’acheter une maison pour 100 000 houses ou cinq maisons avec un acompte de 20 000 each chacune?

Encore une fois, je ne crois pas qu’il y ait une bonne réponse, mais plutôt une bonne réponse pour vous. En d’autres termes, ce qui fonctionne pour moi pourrait ne pas fonctionner pour vous. Votre décision d’utiliser la dette dépendra fortement de vos finances personnelles, de vos objectifs, de votre âge et d’autres facteurs clés.

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Utiliser tout l’argent est bien sûr plus sûr à certains égards. Si vous possédiez une propriété d’une valeur de 100 000 $ sans hypothèque, vous pouvez facilement vendre la propriété si vous en avez besoin. Si la propriété était difficile à louer, vous pouviez vous permettre de payer les taxes et les assurances pour garder la propriété flottante jusqu’à ce qu’un locataire commence à payer. Pour simplifier, disons que la maison louée pour 1 200 per par mois, les taxes et les assurances étaient de 200 per par mois, et toutes les autres dépenses, au fil du temps, s’élevaient en moyenne à 400 $ par mois (réparations, vacance, CapEx, entretien, etc.). Cela signifie que vos dépenses totales sur la propriété, sans compter l’hypothèque, seraient de 600 per par mois, et vos flux de trésorerie seraient de 600 $ par mois, ou 7 200 $ par année. Bien que ce ne soit pas une mauvaise quantité de flux de trésorerie, cela ne représente qu’un retour sur investissement de 7,2%.

Par contre, disons que vous avez acheté cette même propriété mais que vous avez utilisé un prêt de mise de fonds de 20%, ce qui signifie que vous avez contracté une hypothèque de 80 000 $. Quatre-vingt mille dollars à 4,5% d’intérêt pendant 30 ans représente environ 400 dollars par mois. Donc, ajouter que $400 à 600 $en dépenses, nous avons déjà pris, et vous êtes à 1 000 $par mois dans le total des charges avec le prêt hypothécaire, vous laissant avec 200 $par mois dans les flux de trésorerie, ou tout simplement de 2 400 $par année—beaucoup moins, bien sûr, que le 7 200 $par année que nous avons vu avec le tout à l’achat au comptant.

Cependant, un flux de trésorerie de 2 400 $ sur un investissement de 20 000 represents représente un retour sur investissement de 12,0% en espèces — une différence assez drastique.

Peut-être que la différence entre 7,2% et 12,0% ne semble pas si radicale, mais consultez ce graphique de la figure 13 qui montre à quoi ressemble un investissement de 100 000 $, sur 30 ans, à 7,2% et 12,0%.

Clairement, l’effet de levier peut augmenter le ROI avec la propriété. Mais l’augmentation vaut-elle le risque accru que vous prenez également? C’est une question à vous de décider. Permettez-moi donc de mentionner quelques autres préoccupations possibles concernant le paiement en espèces d’une propriété.

Comment le paiement de toute la Trésorerie Affecte les 4 Générateurs de richesse de base des Locations

Il existe quatre générateurs de richesse de base des propriétés locatives. Ce sont:

1. Appréciation
2. Flux de trésorerie
3. Économies d’impôt
4. Remboursement du prêt

Nous avons donc déjà vu que le paiement de toute la trésorerie peut vous aider à obtenir un montant en dollars de flux de trésorerie plus élevé, mais potentiellement un retour sur investissement en espèces inférieur. Mais regardons comment cela affecte les trois autres générateurs de richesse.

Appréciation

La propriété s’appréciera au même montant que vous ayez un prêt ou non. Mais, encore une fois, ce qui change réellement, c’est le retour sur investissement. Si vous avez payé 100 000 $ pour la propriété avec tout l’argent, et en un an, la valeur de la propriété grimpe à 110 000 $, vous avez effectivement augmenté votre patrimoine de 10% et fait 10 000 equity en capitaux propres. Si vous avez utilisé cette mise de fonds de 20% et que vous n’avez dépensé que 20 000 $ pour la propriété, et que la valeur a ensuite grimpé à 110 000 $, vous auriez également gagné 10 000 equity en capitaux propres. Mais vous avez gagné 10 000 equity en actions mais n’avez investi que 20 000 $, ce qui signifie que vous avez augmenté votre patrimoine de 50%!

Bien sûr, le jeu de levier fonctionne dans les deux sens: si la propriété devait diminuer de valeur, vous pourriez envisager une perte de valeur catastrophique. Cependant, si vous suivez le reste des directives de ce livre et que vous achetez d’excellentes offres de location de biens, et si l’appréciation n’est que la cerise sur le gâteau, vous pouvez continuer à tenir jusqu’à ce que la valeur augmente à nouveau.

Économies d’impôt

Bien que vous bénéficierez toujours de l’indemnité d’amortissement si vous possédez une propriété libre et claire, vous ne pourrez plus déduire le paiement des intérêts hypothécaires de vos impôts, vous finirez donc probablement par payer l’IRS chaque année sur l’argent que vous gagnez de votre propriété locative.

Dans l’exemple de la maison de 100 000 $, avec l’offre au comptant, le propriétaire dégageait environ 7 200 $ par année, mais ne peut déduire qu’environ 3 000 from de l’amortissement, ce qui leur laisse une facture d’impôt à la fin de l’année sur leur bénéfice. Cependant, lors de l’utilisation de l’effet de levier, le flux de trésorerie ne s’élève qu’à 2 400 $ par an après toutes les dépenses. À ce stade, la déduction de 3 000 $ pour amortissement indiquerait une perte de papier sur la propriété, et aucun impôt ne serait probablement dû (en fonction de nombreux facteurs, tels que le pourcentage du paiement hypothécaire qui était l’intérêt par rapport au principal.). Encore une fois, gardez à l’esprit qu’il s’agit d’une discussion très simpliste sur l’amortissement, et vous devriez consulter un CPA pour plus d’informations.

Remboursement du prêt

Bien sûr, si vous n’avez pas de prêt sur la propriété, vous n’avez pas de remboursement du prêt. Vous avez essentiellement tué l’un des quatre générateurs de richesse. Dans l’exemple de la propriété de 100 000 $, le locataire rembourse peu à peu cette hypothèque de 80 000 $, ce qui augmente votre rendement total. Bien que vous ayez commencé avec une hypothèque de 80 000 $, après 10 ans, vous pourriez ne devoir que 65 000 on sur la propriété, ce qui augmenterait votre valeur nette de 15 000 because parce que votre locataire payait l’hypothèque chaque mois. Après 30 ans (ou quelle que soit la durée du prêt que vous avez utilisée), la propriété est remboursée à 100%, et vous n’avez jamais (espérons-le) dû effectuer ce paiement vous-même. (Bien sûr, vous effectuez toujours physiquement le paiement, mais c’est le loyer de votre locataire qui couvre ce paiement.)

Responsabilité avec des offres en espèces

Enfin, parlons d’une raison de plus pour laquelle vous souhaitez ou non utiliser de l’argent: la responsabilité.

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, il y a de très bonnes chances qu’un jour, quelqu’un essaie de vous poursuivre en justice. Lorsque vous possédez une propriété libre et claire, cela est généralement évident dans le dossier public, car il n’y a pas de privilège bancaire sur la propriété. Par conséquent, vous tenez essentiellement une pancarte qui dit: « J’ai beaucoup d’argent que vous pouvez essayer de prendre!! »Si un locataire mécontent s’adresse à un avocat pour tenter de vous poursuivre, selon vous, quel scénario rendra l’avocat plus excité de vous poursuivre: vous avez 100 000 equity d’équité dans une propriété ou 20 000 equity d’équité dans une propriété? Si ce dernier, l’avocat comprendrait que même s’il gagnait le procès, le maximum qu’ils pourraient faire est de forcer la vente de la propriété, probablement à prix réduit. Après tous les frais de clôture, il resterait peu ou pas de viande sur l’os.

Par conséquent, les avocats (en particulier ceux payés à l’issue d’un procès, comme le sont la plupart des avocats de ce type) hésitent
à poursuivre les propriétaires locatifs qui ont beaucoup de poids.

Il peut vous sembler que j’essaie de vous influencer d’une manière ou d’une autre sur l’utilisation de l’effet de levier, mais honnêtement, ce n’est pas mon objectif. Il y a des choses plus importantes dans la vie que de maximiser votre retour sur investissement. La sécurité, la flexibilité et la philosophie « épouse heureuse, vie heureuse » (ou mari heureux) peuvent vous intéresser plus que maximiser votre retour. Peut-être que 7.Un rendement de 2% cash-on-cash, par exemple, combiné à l’appréciation possible de l’opération, serait plus que suffisant pour vous. Très bien! Mon objectif dans cette section était simplement de partager avec vous les avantages et les risques des deux options.

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Cela dit, voici quelques conseils rapides pour si vous prévoyez d’utiliser tout l’argent sur vos immeubles de placement:

1. Faites comme si vous ne l’étiez pas: Utiliser tout l’argent rend les gens paresseux. Lorsque les acheteurs peuvent simplement rédiger un chèque pour une propriété, il est naturel de ne pas avoir la même motivation pour trouver une offre incroyable. Par conséquent, lorsque vous achetez une propriété pour tout l’argent, faites comme si vous ne le faisiez pas. Exécutez les chiffres comme si vous deviez obtenir un financement à 100% pour la propriété. Serait-il encore en train de dégager des liquidités? Sinon, vous voudrez peut-être réfléchir à deux fois avant de l’acheter. Analysez votre retour cash-on-cash et assurez-vous que vous n’utilisez pas votre achat au comptant pour justifier une mauvaise affaire.
2. Utilisez les entités à bon escient: Si vous voulez posséder des propriétés libres et claires, essayez au moins de cacher le fait! Discutez avec votre CPA et votre avocat pour découvrir la meilleure façon de cacher votre propriété au dossier public.
3. Envisagez de financer plus tard: Utiliser tout l’argent liquide lors d’une offre peut vous aider à obtenir de meilleures offres, car les vendeurs adorent les offres en espèces. Cependant, ce n’est pas parce que vous avez acheté une propriété avec tout l’argent, que vous devez la garder ainsi. Vous pouvez placer un financement sur la propriété après l’achat (généralement 6 à 12 mois plus tard, selon la banque) et commencer à profiter des avantages de l’utilisation de l’effet de levier. Cela peut être le meilleur des deux mondes. Et si vous êtes préoccupé par le risque, comprenez également que le financement n’a pas besoin d’être de 80%. Peut-être que vous voulez obtenir un prêt de 50%, ou un prêt de 30%, ou un prêt de 70%. Les options sont nombreuses.