Comment obtenir un prêt hypothécaire en 8 étapes

Que vous soyez un acheteur pour la première fois ou que vous cherchiez à emménager dans une autre maison, il y a de fortes chances que vous ayez besoin d’un prêt hypothécaire. Mais comment allez-vous obtenir le meilleur tarif?

Team Clark vise à vous faire économiser de l’argent. Une maison est probablement le plus gros achat que vous ferez de votre vie. Trouver les meilleures conditions hypothécaires pourrait vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars — ou plus — sur la durée de votre prêt.

Dans cet article, nous vous guiderons à travers les étapes pour obtenir un prêt hypothécaire de la bonne façon, avec quelques conseils de Clark Howard et des conseils d’initiés d’un vétéran de l’industrie hypothécaire.

Table des matières:

1. Obtenez votre Crédit en Forme
2. Obtenez une Pré-Approbation pour une Hypothèque
3. Déterminez Combien de Maison Vous pouvez Vous permettre
4. Choisissez le Bon Type d’Hypothèque
5. Magasinez pour les Meilleurs Taux
6. Rassemblez Vos Documents et Demandez le Prêt
7. Préparez-vous pour certains Retour & Retour
8. Fermer votre maison

Obtenez votre crédit en forme

Avant de demander un prêt hypothécaire, vous devez vous assurer que votre crédit est en bon état. Plus votre pointage de crédit est bon, meilleur est le taux d’intérêt auquel vous serez admissible. Vous devez viser un pointage de crédit de 740 ou plus. Cela devrait vous procurer les meilleurs taux dans la plupart des cas, explique Rob Downs, agent de prêt senior à la South State Bank.

Il existe plusieurs façons d’obtenir gratuitement vos notes de crédit et vos rapports de crédit. Vous voudrez vérifier les deux parce que s’il y a un problème avec votre pointage de crédit, votre rapport de crédit vous donnera une indication de ce que c’est. Vous voudrez également vous assurer d’obtenir des rapports des trois principaux bureaux de crédit:

• Equifax
• Experian
• TransUnion

 » Méfiez-vous d’utiliser des services de rapport de crédit gratuits comme Credit Karma pour cette étape « , explique Downs. « Ils ont tendance à utiliser le système de notation Vantage qui ne fournira pas le score de crédit FICO réel que les prêteurs utiliseront. Vérifiez plutôt auprès de votre banque ou de votre fournisseur de carte de crédit s’il offre un score FICO. »

Downs note également que les prêteurs extraient généralement les rapports des trois bureaux de crédit, puis utilisent le score intermédiaire. Ainsi, vous pourriez avoir un score de crédit inférieur à 740 et toujours obtenir le meilleur taux, tant que votre score moyen est au moins aussi élevé.

Que faire si Votre Pointage de crédit n’est pas assez élevé

Si vous découvrez que votre pointage de crédit n’est pas ce que vous aimeriez qu’il soit, vous voudrez peut-être retarder votre achat. Emprunter beaucoup d’argent à un taux d’intérêt moins qu’optimal signifie que votre paiement hypothécaire mensuel sera plus élevé et que vous finirez par payer beaucoup plus cher pour posséder votre maison à long terme.

Vous pouvez prendre des mesures pour améliorer votre score, comme rembourser vos dettes et augmenter vos limites de crédit. Découvrez des moyens sournois d’améliorer votre pointage de crédit ici.

Il est également possible que vous trouviez une erreur sur votre rapport de crédit qui fait glisser votre score vers le bas. Si cela se produit, il est possible de le faire corriger. Voici comment.

Les erreurs doivent prendre 30 jours pour être corrigées une fois que vous avez informé le bureau et le créancier de l’erreur. Mais parfois, le processus peut prendre jusqu’à trois ou quatre mois. C’est pourquoi vous devriez extraire vos cotes de crédit et vos rapports au moins quatre à six mois avant d’être prêt à demander un prêt hypothécaire.

Clark dit que la prochaine chose à faire — après avoir vérifié les antécédents de votre crédit — est de surveiller votre crédit et vos scores. Il s’agit de s’assurer que votre pointage de crédit est stable ou s’améliore à mesure que vous vous rapprochez de la demande de prêt. L’équipe Clark recommande d’utiliser les services gratuits de Credit Karma, Credit Sesame ou les deux pour garder un œil sur votre score.

En Savoir plus: Crédit Karma vs Crédit Sésame: L’Un Est-Il Meilleur Que l’Autre?

Obtenez une pré-approbation pour un prêt hypothécaire

Une fois que vous avez l’impression que votre crédit est au bon endroit, il est temps de commencer le processus d’obtention d’un prêt hypothécaire. Vous pouvez savoir combien d’argent vous êtes admissible à emprunter en faisant une demande d’approbation préalable du prêt hypothécaire. Cela vous donnera également une idée du montant de vos paiements mensuels.

Le montant qu’un prêteur est prêt à vous prêter dépendra de votre pointage de crédit et de votre ratio dette/revenu. Une pré-approbation n’est pas une demande de prêt hypothécaire réelle (qui est liée à une propriété spécifique), mais elle nécessitera une vérification de crédit rigoureuse.

Pourquoi vous devez obtenir une pré-approbation

La pré-approbation est une étape clé du processus d’achat d’une maison, selon Downs.

« L’approbation préalable du prêt hypothécaire est généralement requise par les agents immobiliers, car ils veulent s’assurer que votre financement sera en ordre et que vous serez prêt à offrir dès que vous aurez trouvé votre maison », dit-il. « En règle générale, ils — et l’agent du vendeur – voudront voir une lettre de pré-approbation d’un prêteur soumise avec votre offre. »

Downs dit que si le prêteur et / ou l’agent de prêt a une bonne réputation sur votre marché local, cela peut également vous aider à augmenter vos chances de contracter, car il y aura une plus grande confiance dans votre pré-approbation.

Voici à quoi ressemblera généralement une lettre de pré-approbation. Comme vous pouvez le voir, il comprendra le montant d’argent que vous avez préalablement approuvé pour emprunter, ainsi que des informations sur les conditions du prêt:

Notez que vous n’êtes pas obligé d’obtenir votre prêt du prêteur qui vous préapprouve. Vous êtes toujours libre de magasiner pour obtenir le meilleur tarif, que nous couvrirons ci-dessous.

Clark a une règle ferme sur le processus de pré-approbation: Une fois que vous avez reçu une lettre de pré-approbation, ne demandez aucun autre crédit dans les six mois suivant l’achat de votre maison.

« Ce n’est pas tant ce que la demande de crédit apportera à votre pointage de crédit, bien que ce soit une préoccupation », dit-il. « C’est plus que cela nuit à votre ratio dette / revenu, ce qui pourrait vous placer dans une catégorie de prêts plus risquée. Votre demande de prêt hypothécaire pourrait être refusée ou vous pourriez vous retrouver poussé à un taux d’intérêt plus élevé. »

Où obtenir une pré-approbation pour une hypothèque

En règle générale, Clark est un grand fan des coopératives de crédit. Mais vous devez vous assurer que vous êtes satisfait du niveau de service à la clientèle dans une caisse populaire avant de leur donner votre entreprise.

Clark dit qu’il y a beaucoup d’options et que vous n’êtes plus à la merci des grandes banques.

 » Ce qui a changé au fil des ans, c’est que les banques sont maintenant très peu compétitives sur le marché hypothécaire « , dit-il. « Toute l’action concerne les coopératives de crédit et les prêteurs non bancaires comme Rocket Mortgage ou Quicken Loans. »

En fin de compte, cependant, vous devriez aller là où vous vous sentez le plus à l’aise pour votre pré-approbation. Comme nous l’avons dit, vous n’êtes pas obligé d’obtenir votre prêt hypothécaire auprès de ce prêteur si vous trouvez de meilleurs taux ailleurs.

Déterminez Combien de Maison Vous Pouvez Vous Permettre

Ce n’est pas parce que vous pouvez emprunter une certaine somme d’argent que vous devriez le faire. Il y a plusieurs autres facteurs qui entrent en jeu lors de la détermination de la fourchette de prix que vous devriez envisager.

Il y a de fortes chances que vous soyez pré-approuvé pour un montant plus élevé que ce qui serait probablement logique pour vous financièrement. C’est à vous de calculer ce que cela signifie comme un paiement mensuel.

La réflexion de Clark sur la façon de déterminer combien de maison vous pouvez vraiment vous permettre a évolué au fil des ans.

Il vous recommandait de commencer par voir à quoi vous êtes admissible sur un prêt à taux fixe traditionnel de 30 ans, puis de reculer et d’acheter des maisons qui coûtent 90% de ce montant ou moins. Mais plus maintenant.

 » J’ai réalisé que les gens se retrouvaient toujours avec plus d’hypothèques qu’ils ne peuvent se le permettre « , dit-il. « Ignorez ce pour quoi vous êtes pré-approuvé. Au lieu de cela, basez ce que vous pouvez vraiment vous permettre sur votre loyer actuel. N’oubliez pas qu’avec cette hypothèque, vous aurez également des taxes et une assurance. »

Clark dit que si vous achetez votre première maison, vous devriez commencer par combien vous payez en loyer. Ensuite, vous devez calculer un paiement hypothécaire qui ne dépasse pas votre loyer et les frais généraux mensuels que les locataires ne paient pas: des choses comme les impôts fonciers et l’assurance habitation.

Choisissez le bon type d’hypothèque

Une fois que vous savez combien d’argent vous pouvez emprunter, vous devrez décider quel type de prêt vous convient.

Voulez-vous un prêt hypothécaire de 30 ans ou de 15 ans? Préférez-vous un taux fixe pour la durée du prêt ou un taux qui s’adapte aux conditions économiques? Avez-vous besoin d’un prêt conventionnel ou allez-vous emprunter beaucoup d’argent et avoir besoin d’une hypothèque jumbo? Vous devrez répondre à toutes ces questions et plus encore.

Downs affirme que les prêts hypothécaires fixes classiques de 30 ans sont les prêts prédominants que la plupart des acheteurs choisissent.

« Avec un bon crédit, ils offrent des taux d’intérêt exceptionnels et des paiements inférieurs », dit-il.

Il y a aussi des prêts FHA et VA à considérer.

« Les emprunteurs en difficulté de crédit peuvent opter pour un prêt FHA, qui est un prêt garanti par le gouvernement qui peut toujours fournir de bons taux mais qui s’accompagne d’exigences d’assurance hypothécaire supplémentaires », explique M. Downs. « Pour ceux qui sont admissibles, un prêt VA offre des taux exceptionnels et offre même une option de réduction de 0%. »

Heureusement, vous ne devriez pas avoir à comprendre tout cela par vous-même.

« Un excellent agent de prêt discutera de vos objectifs généraux d’achat et financiers et présentera non seulement les options qui s’offrent à vous, mais aussi l’option hypothécaire qui correspond le mieux à vos objectifs », explique M. Downs.

Achetez les meilleurs taux

Après avoir choisi le meilleur type de prêt hypothécaire pour vous, vous êtes prêt à commencer à magasiner pour votre prêt hypothécaire.

Pour avoir une bonne idée du type de tarifs disponibles, vous pouvez commencer par un site comme LendingTree.

Sachez simplement que dans de nombreux cas, il vous sera demandé de fournir une adresse e-mail ou un numéro de téléphone. Cela signifie que vous pourriez être inondé de présentations d’entreprises qui tentent de gagner votre entreprise hypothécaire. Si cela ne vous semble pas amusant, Clark a sa propre stratégie plus traditionnelle.

Il dit que la plupart des gens n’obtiennent qu’un seul devis pour une hypothèque, ce qui n’est pas la bonne approche. Vous voudrez obtenir des devis d’au moins trois prêteurs pour avoir accès aux meilleures offres.

 » Vous devriez vous adresser à une caisse populaire, au prêteur recommandé par votre agent immobilier et à un courtier hypothécaire « , explique Clark.

Votre agent immobilier pourrait être une excellente ressource lorsqu’il s’agit de choisir un prêteur. Voyez s’ils ont quelqu’un qu’ils recommandent. S’ils le font, c’est probablement un prêteur avec lequel ils et leurs clients ont trouvé facile de travailler dans le passé.

« Si vous faites confiance à votre agent immobilier, n’hésitez pas à lui demander une référence », explique Downs. « Il est dans leur intérêt de s’assurer que vous êtes manipulé de manière experte. »

Une autre option consiste à travailler avec un courtier hypothécaire. Les courtiers hypothécaires peuvent magasiner votre prêt hypothécaire auprès de plusieurs sociétés différentes pour trouver le meilleur taux. Demandez à vos amis et voisins s’ils recommandent un courtier.

Comment choisir la meilleure offre hypothécaire

Une fois que vous avez plusieurs devis de taux en main, vous devrez déterminer celui qui vous convient le mieux.

« Les estimations hypothécaires peuvent varier considérablement entre plusieurs prêteurs », explique M. Downs. « En ce qui concerne les taux d’achat et la comparaison de pommes à pommes, il n’y a que deux choses sous le contrôle du prêteur à comparer: le taux et ce que vous payez en frais de prêteur. »

Ces frais pourraient inclure:

• Frais de création
• Frais de rapport de crédit
• Coût d’évaluation
• Tous les autres frais applicables facturés par le prêteur

Les points sont un autre type de frais que vous devez connaître. Un point représente 1% du montant total de l’argent emprunté.

Il y a deux sortes de points:

1. Points d’origine: Il s’agit simplement de frais pour aligner les poches des prêteurs.
2. Points de réduction: Argent payé à l’avance pour abaisser le taux d’intérêt sur la durée d’un prêt.

Clark a une règle simple en ce qui concerne les points: Ne payez jamais de points pour acheter votre taux d’intérêt!

Gardez à l’esprit que tous les prêteurs ne facturent pas de points, donc si vous pouvez éviter de les payer entièrement, tant mieux.

Tous les autres frais de clôture liés à l’achat de la maison (titre, avocat, taxes, etc.) sont hors du contrôle du prêteur. Mais Downs dit que vous devriez être en mesure d’obtenir une estimation précise à l’avance.

Au-delà du prix, vous devez également tenir compte des éléments suivants dans votre sélection de prêteurs: avis en ligne, réactivité et s’il s’agit d’un prêteur local avec une bonne réputation.

Rassemblez vos documents et demandez le Prêt

Une fois que vous avez identifié le prêt le plus favorable pour vous et un bien sur lequel vous souhaitez faire une offre, il est temps de soumettre votre demande formelle.

Ce que vous devrez fournir dépendra de votre situation particulière et des exigences de la société de prêt, mais comprendra généralement:

• La Demande de Prêt résidentiel uniforme
• W-2s des employeurs actuels et passés
• Talons de paie récents
• Déclarations de revenus
• Documents de pension alimentaire ou de pension alimentaire pour enfants
• Banque & relevés de compte de placement
• Une « lettre-cadeau « si vous utilisez de l’argent doué pour un acompte
• Lettre d’explication de crédit s’il y a des marques dérogatoires sur votre dossier de crédit

Alors, comment allez-vous soumettre tous ces documents?

Downs affirme que le secteur des prêts hypothécaires a pris du retard en termes d’innovation technologique, mais que de grands progrès sont réalisés pour rationaliser le processus de prêt et offrir une meilleure sécurité.

« La plupart des prêteurs vous offriront un portail sécurisé pour compléter votre demande et télécharger les documents nécessaires », dit-il. « Certains prêteurs fournissent même leurs propres applications mobiles qui permettent aux acheteurs de télécharger des documents et de suivre leur prêt au fur et à mesure du processus. »

Bien sûr, vous pouvez toujours choisir d’envoyer des documents par courrier électronique ou même de fournir des copies papier. Un bon prêteur fera tout ce qui est nécessaire pour vous aider.

Le prêteur utilisera toutes ces informations – plus ce qu’il découvrira lors de votre vérification de crédit et de son évaluation de la propriété que vous cherchez à acheter — pour aider à déterminer les conditions finales du prêt.

Verrouillage d’un Taux d’intérêt

Lorsqu’un taux d’intérêt vous est proposé, vous avez la possibilité de le verrouiller. Les taux d’intérêt hypothécaires fluctuent tout le temps en fonction des conditions du marché plus importantes. Un verrou de taux hypothécaire maintient ce taux stable, généralement pour une période de 30, 45 ou 60 jours.

Clark dit que la décision de fixer votre taux devrait être basée sur le fait que vous achetez une nouvelle construction ou une maison existante.

« Si vous achetez une maison en construction, vous ne voulez jamais postuler et vous inscrire trop tôt, car les horaires des constructeurs sont réputés pour être en retard », explique Clark. « Vous devez vous assurer que presque tout est fait par le constructeur avant de verrouiller votre taux lorsque vous achetez une nouvelle construction. »

La décision de fixer le taux d’intérêt de votre prêt hypothécaire est un peu différente lorsque vous achetez une maison existante.

« La stratégie de verrouillage des taux a tout à voir avec la compréhension des marchés actuels qui affectent les taux hypothécaires et la tolérance au risque de l’acheteur », explique M. Downs. « Certains acheteurs reconnaissent qu’ils ont un taux avantageux et veulent la tranquillité d’esprit de l’enfermer et de continuer à vivre. Certains acheteurs sont hyper sensibles au verrouillage du meilleur taux absolu, ce qui est parfaitement compréhensible, mais le « flottement » de votre taux comporte des risques. »

En général, les taux bas augmentent rapidement et diminuent lentement.

« Chronométrer un verrouillage de taux, c’est comme jouer au poker. Demandez conseil à votre prêteur pour prendre une décision éclairée quant au moment de verrouiller votre taux « , dit-il.

Préparez-vous à un retour & Avant

Après avoir soumis votre demande et les documents justificatifs, le prêteur devra vérifier vos informations d’identification. Dans la plupart des cas, ils auront également besoin d’une évaluation de la propriété par un évaluateur qu’ils choisissent. Tout ce processus peut prendre de 30 à 60 jours, mais ce n’est pas toujours le cas.

« Les bons prêteurs se déplaceront à la vitesse nécessaire pour compléter votre souscription, votre évaluation et votre clôture en fonction des éventualités de votre contrat et de la date de clôture », explique M. Downs.  » Dans des marchés immobiliers compétitifs comme nous l’avons vu ces dernières années, il n’est pas rare de fermer en 21 jours ou moins pour que votre offre soit acceptée. »

Pendant cette période, vous devez vous attendre à un certain niveau de communication avec le prêteur car il continue de recueillir toute information pouvant vous aider à obtenir le taux le plus favorable.

Gardez tout cela à l’esprit avec votre sélection de prêteurs. Si vous vous attendez à ce que vous ayez besoin d’une clôture rapide, choisissez un prêteur qui s’engage à obtenir votre prêt dans les délais nécessaires.

« Il est toujours avantageux de discuter de votre date de clôture et des éventualités que vous incluez dans votre offre avec votre agent de prêt avant de soumettre l’offre, afin qu’il puisse s’engager à les respecter », explique M. Downs.

Fermer votre maison

Enfin, une fois votre hypothèque approuvée et votre offre acceptée, il est temps de fermer votre maison. Voici ce que cela implique.

« Au moins trois jours ouvrables avant la clôture, votre prêteur communiquera avec les conditions finales de votre prêt via un document appelé Divulgation de clôture », explique M. Downs. « Ce document fournira votre paiement mensuel final et le montant d’argent que vous devrez transférer à la société de titre qui effectue votre clôture. »

La société de titres gère l’échange d’argent entre vous et le vendeur et s’assure que le titre de propriété est mis à votre nom une fois l’achat terminé.

Voici un exemple de ce à quoi pourrait ressembler une divulgation de fermeture:

Downs avertit qu’une fois que vous avez reçu vos instructions de virement, assurez-vous de les confirmer directement auprès de la société de titre. La fraude par virement bancaire liée aux prêts hypothécaires est très réelle, et il y a eu des cas d’acheteurs de maison qui se sont fait duper dans le câblage de fonds sur le mauvais compte. Cela peut causer d’énormes difficultés – et même une ruine financière.

Une règle générale consiste à câbler un peu plus que ce qui est requis dans le cas exceptionnellement rare où il y a un léger changement aux frais à la dernière minute. Si vous câblez plus que ce qui est requis, vous recevrez un remboursement pour le dépassement de la part de la société de titre.

Une fois que vos fonds sont câblés, informez votre prêteur et confirmez la réception avec la société de titre.

Ensuite, il vous suffit de vous présenter à la clôture pour finaliser votre achat. Là, vous devez vous attendre à signer plusieurs documents liés à la vente de la propriété et à l’hypothèque.

Une fois le titre de propriété transféré du vendeur à vous, vous recevrez les clés de votre nouvelle maison!

Pensée finale

Acheter un prêt hypothécaire peut sembler intimidant, mais si vous suivez les étapes ci-dessus, ce n’est vraiment pas un processus difficile.

Oui, il peut être fastidieux de rassembler tous les documents et de magasiner pour obtenir le meilleur tarif. Mais l’argent que vous économiserez en étant diligent dans votre recherche de la meilleure hypothèque vous préparera à la réussite financière bien dans votre avenir.

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