Pour développer CityNorth, la Société Thomas J. Klutznick a conclu un accord d’incitation fiscale avec la ville de Phoenix, dans lequel la société Klutznick conservera 50% de tous les dollars de taxe de vente perçus à CityNorth, jusqu’à 97,4 millions de dollars pendant 11,3 ans. Cette incitation fiscale a mis CityNorth au centre d’un procès intenté par le Goldwater Institute, qui cherche à contester les subventions des entreprises en Arizona. En échange de 97,4 millions de dollars, Klutznick permettra à Phoenix de louer 3 180 places de stationnement, dont 200 seront réservées aux covoitureurs de bus urbains. Le bail durera 45 ans.
Le 2 avril 2008, le juge Robert Miles de la Cour supérieure du comté de Maricopa a statué en faveur de la Ville de Phoenix et de la Compagnie Thomas J. Klutznick. Le juge Miles a rejeté l’affirmation de l’Institut Goldwater selon laquelle l’accord de la Ville avec CityNorth violait la Constitution de l’Arizona. Il a jugé que l’activité économique générée par CityNorth est « sans aucun doute » dans l’intérêt public. L’Institut Goldwater a depuis répondu en faisant appel de la décision.
Le promoteur de CityNorth et la Ville de Phoenix ont déposé des réclamations devant la Cour supérieure du comté de Maricopa le 22 avril 2008, demandant que le tribunal ordonne au Goldwater Institute de payer les frais juridiques engagés dans le cadre de la poursuite. Le dépôt de CityNorth soutient que l’Institut « a aggravé la longueur et la complexité du litige avec des « experts » non pertinents qui n’avaient même pas lu l’accord, et a fait preuve d’un mépris imprudent pour les énormes intérêts fiscaux et commerciaux avec lesquels il interférait. »Selon le dépôt de la Ville de Phoenix, « Non seulement le Goldwater Institute a-t-il intenté cette action en sachant qu’il pourrait être condamné à payer les honoraires et les dépens de la ville, mais il a plaidé cette affaire d’une manière qui a accru sa portée et ses dépenses bien au-delà de ce qui était nécessaire pour plaider pleinement les questions dispositives. »
Le Goldwater Institute soutient que la demande d’honoraires d’avocat viole les conditions convenues par toutes les parties au cours du procès. Clint Bolick, plaideur en chef du Goldwater Institute, déclare: « Les tribunaux n’ont presque jamais accordé d’honoraires d’avocat à des entreprises cherchant à faire valoir des droits publics. Les raisons ont été énoncées par le juge Stanley Feldman de la Cour suprême de l’Arizona dans la même affaire, Wistuber v. District scolaire unifié de Paradise Valley, que toutes les parties conviennent de définir les paramètres juridiques de la clause de don en vertu de laquelle l’affaire CityNorth est plaidée. »
M. Bolick a affirmé que des affaires constitutionnelles, telles que Turken c. Gordon, sont rarement gagnés au niveau de la cour inférieure, et on s’attendait à ce qu’une victoire à la cour d’appel soit plus probable.
Ville de Phoenix / Position Citynorthmodifier
L’accord entre la Ville de Phoenix et le promoteur de CityNorth permet de construire CityNorth comme un projet urbain dense conçu pour contrer l’étalement et réduire le trafic. Sans incitatif pour les stationnements, il est probable que plus de la moitié du développement aurait été consommé par des stationnements de surface, limitant ainsi le nombre d’entreprises génératrices de taxes de vente. Comme il est indiqué dans la décision du juge Miles, « L’accord a été conçu pour s’assurer que le projet qui est construit offre les avantages envisagés – en particulier les recettes fiscales substantielles – selon un calendrier et à un niveau plus avantageux pour le public que tout autre projet de configuration différente qui pourrait être construit sur le site. »
Aucun fonds de la Ville n’a été avancé et aucune recette de taxe de séjour n’est en danger. Le promoteur doit assumer la totalité des coûts estimés à 1,5 milliard de dollars pour développer CityNorth et assumer tous les risques financiers. CityNorth devrait générer des centaines de millions de dollars de recettes fiscales pour la ville et des milliers d’emplois. CityNorth se rémunérera avec les revenus qu’elle génère. Le juge Miles déclare: « La valeur monétaire à recevoir par l’accord est basée sur les recettes de taxe de vente à générer par le projet CityNorth à partir des 1,2 million de pieds d’espace de vente que le développeur doit construire avant de pouvoir recevoir un paiement de la ville….En vertu de l’entente, la ville devrait recevoir des centaines de millions de dollars en taxes de vente futures à utiliser à des fins publiques de son choix. »
Position de l’Institut Goldwater
L’Institut Goldwater affirme que l’incitation est une subvention d’entreprise, ce qui est illégal selon la constitution de l’Arizona.
Selon le Goldwater Institute, Phoenix paiera plus de 30 000 $ par année pour louer 200 places de stationnement pour covoiturage pendant les 45 prochaines années. La ville, qui prétend que l’incitatif n’est pas une subvention, mais un incitatif fondé sur le marché, aurait pu acheter et posséder 6 950 places de stationnement dans un garage pour le même prix qu’elle a payé pour en louer 200. Le Goldwater Institute a également obtenu des documents sur les honoraires d’avocat de la ville, affirmant que Phoenix dépense plus de 10 000 $ par semaine pour défendre la subvention.
Le Goldwater Institute estime également que la ville a surestimé les avantages du projet. La Ville estime un impact de 1,9 milliard de dollars alors qu’une étude du Goldwater Institute soutient que l’impact réel sera inférieur à 500 millions de dollars. Le Goldwater Institute soutient également qu’aucun avantage net ne découlera de la subvention, car le centre commercial aurait de toute façon été construit en raison de la forte demande de magasins dans une section prospère et en croissance rapide de Phoenix. Le Dr Wells remet également en question l’intérêt public du projet CityNorth, constatant que la zone dans laquelle CityNorth est en construction a un revenu moyen par habitant qui est de 21 000 $ plus élevé que le reste de Phoenix et que la population démographique autour de CityNorth est 3 fois plus susceptible d’être blanche que le reste de Phoenix.
Selon le Goldwater Institute, la subvention viole trois dispositions de la Constitution de l’État de l’Arizona, la Clause de Donation, la Clause de Privilège et d’Immunités et la Clause de Lois spéciales. L’Institut Goldwater estime que l’incitation n’est rien de plus qu’une subvention d’entreprise visant à récompenser les personnes politiquement bien connectées.
Décision de la Cour suprême de l’Arizona
Le 25 janvier 2010, la Cour suprême de l’Arizona a annulé la décision de la Cour d’appel et a autorisé l’accord de CityNorth à être maintenu. La Cour a confirmé que la Ville de Phoenix et la Société Klutznick ont agi de bonne foi sur la base de plus de 25 ans de jurisprudence. La décision du tribunal a clairement indiqué que les accords entre le gouvernement et les promoteurs privés tels que CityNorth doivent avoir un avantage direct pour le gouvernement. Les avantages indirects, tels que les emplois et les hausses de taxes de vente, ne peuvent donc pas s’appliquer à la transaction. Ainsi, les transactions futures doivent faire deux choses: préciser ce que le gouvernement obtiendra en retour et s’assurer que les avantages que le gouvernement reçoit en retour satisfont l’investissement du gouvernement dans l’accord.