Skal Du Vige Tilbage Fra Den’ Bedste ‘ Klasse A Boligblokke?

Getty

når det kommer til multifamilie ejendomme, holder nogle investorer sig til klasse A ejendomme og ser dem som de bedste aktivklasser i multifamiliesektoren. Trods alt, de er normalt fuldt udlejet med top lejere, hente markedsledende husleje, kræver lidt, hvis nogen reparationer eller renoveringer og har en stabil månedlig indkomst. Da investorer betaler en høj præmie for klasse A-ejendomme, er pengestrømmen ikke så høj som i andre aktivklasser. Derfor er påskønnelse den vigtigste faktor, der driver overskud i mange Klasse A-egenskaber.

disse investorer ser en værditilvækstaftale, hovedsageligt i klasse B-og C-ejendomme, som en risikabel investering. I en værditilvækstaftale forbedrer den nye ejer ejendommen og renoverer enhederne og faciliteterne for at retfærdiggøre lejeforhøjelser. Klasse A-investorer ser denne strategi som mindre gunstig. Efter alt, kan ingen garantere lejere vil være villige til at betale præmie husleje, selv om det betyder, at de får pænere lejligheder. Ja, der er en iboende risiko i en value-add strategiaftale, men der er flere måder at afbøde denne risiko og eje en ejendom, der genererer højere udbytter end dem, der ses i en klasse A.

Værditilvækstmetoden

Værditilvækststrategier kan omfatte enkle kosmetiske rettelser som maleri, landskabspleje og skiltning eller omfattende strukturelle renoveringer som opgraderinger til køkkener og bade, nye tæpper eller et nyt motionscenter eller klubhus. Jo mere omfattende renoveringen er, desto mere koster det. Derudover er der reparationer at overveje, som nye tage, HVAC-systemer eller VVS-opgraderinger.

for det meste er klasse A-bygninger ikke gode kandidater til værditilvækst, da de allerede er opgraderet og opkræver topleje. På den anden side tilbyder klasse B — og C — ejendomme-lejlighedsbygninger, der blev bygget for årtier siden-det største potentiale for at øge indkomsten ved at forbedre disse ejendomme. Value-add strategi er værd at indsatsen. Årsagen hertil er, at nye forbedringer svarer til højere husleje, og højere husleje svarer til højere nettodriftsindtægter (NOI), og dette har igen en stor indflydelse på påskønnelsen. Ved at gøre det kan du dybest set “tvinge påskønnelse”, fordi du forbedrer ejendommen og positivt påvirker dens værdi (ud over organisk vækst på markedet).

øget Nettodriftsindtægter

sammenlignet med at bygge en multifamilieejendom fra bunden er det et smart træk at investere i et eksisterende aktiv, der har løbende pengestrøm. En a-ejendom har generelt en høj ejendomsskat, hvilket vil øge front-end-bygningsomkostningerne betydeligt. På den anden side er det relativt billigt at foretage værdiforøgelsesforbedringer som minimale udvendige og indvendige ændringer i en klasse B.

det beskedne afkast af en klasse A-ejendom med encifret til lav teen intern afkast (IRR) er bare ikke nok sammenlignet med de høje teen IRR-resultater, der opnås, når værditilvækst er afsluttet på klasse B-og C-egenskaber. Når alt kommer til alt er målet med enhver multifamilieinvestering at øge NOI, og dette opnås ved enten at øge ejendommens indtægter eller faldende udgifter. Forbedringer foretaget til værdi-add egenskaber vil øge NOI betydeligt. Det skyldes, at når forbedringerne er foretaget, følger lejeforhøjelser generelt, og pengestrømmen stiger

Hvor vigtigt er det at øge NOI? Lad os sige, at din ejendom har 100 enheder, og i år øger du huslejen med $40 pr. Dette beløb repræsenterer en stigning i omsætningen på $48.000 om året ($40 100 enheder 12 måneder) samt en stigning i NOI med $48.000. Det er en betydelig sum penge, og på grund af denne ekstra indtægt vil værdien af ejendommen også stige. Derfor er jeg en stærk fortaler for værditilvækstaftaler, fordi jeg har set lejeforhøjelser takket være ejendomsforbedringer.

lejevækst er i øjeblikket positiv og stadig mulig med klasse A-ejendomme, men det langsommere markedstempo vil oversætte til lavere organisk vækst, hvilket resulterer i endnu lavere afkast for klasse A-bygninger. Og hvis økonomien skifter til langsommere vækst, vil nogle lejere forlade deres dyre klasse A-lejligheder til meget mere overkommelige klasse B-ejendomme, og jeg forventer, at Klasse A-ejendomme kæmper med højere ledige stillinger, end de står over for i dag.

forståelse af Cap-satsen

den samlede afkast på enhver ejendom er baseret på indkomst. Kapitaliseringskurser er markedsspecifikke og afhænger af den type ejendomsklasse, der er involveret. Cap satser bruges til at beregne værdien af en ejendom ved at dividere netto driftsindtægter med cap sats.

Cap rate beregnes ved at dividere NOI med den pris, der betales for ejendommen. Som hovedregel har klasse B og C ejendomme cap satser mellem 5% og 7%, mens klasse A egenskaber har cap satser mellem 2% og 4%. Når cap-satser falder, stiger ejendomsværdien. Som cap sats går op, så gør risikoen på investeringen.

Hvis du kan købe en ejendom og sænke din cap-sats ved hjælp af value-add-strategien, kan din fortjeneste stige. Lad os som et eksempel sige, at din NOI er $50.000, og du købte ejendommen med en cap-sats på 10%. Det svarer til en ejendomsværdi på $500.000 ($50.000 divideret med 10% cap rate). Hvis du kan sænke loftet til 8% ved at reparere og renovere ejendommen, vil din ejendoms værdi stige til $625.000. Det er en solid 25% stigning i værdi!

bundlinjen

med en klasse A-investering er du begrænset i, hvor meget ejendommen værdsætter; du har dog mere kontrol over værdsættelsen af en B/C-ejendom, og faktisk kan du tvinge værdsættelsen. Der er stadig en mulighed for at få en solid klasse A-aftale på grund af en forkert administreret ejendom, der resulterer i højere udgifter til husleje, der er prissat under markedet, men disse tilbud er sjældne. At stole på markedsstyrke for at bestemme påskønnelse er risikabelt. Da afkastet på indkomsten i klasse A er moderat på grund af høje udgifter, kommer størstedelen af overskuddet fra påskønnelse. Denne begrænsning er ikke så alvorlig i ældre egenskaber, hvor en kosmetisk løsning kan forbedre NOI betydeligt sammen med påskønnelsespotentialet. Dette er en af hovedårsagerne til, at investorer bør fokusere på klasse B / C ejendomme.