Sådan får du et pant i 8 trin

uanset om du er en første gangs boligkøber eller ønsker at flytte ind i et andet hus, er chancerne for, at du har brug for et pant. Men hvordan kan du gå om at få den bedste pris?

Team Clark handler om at spare dig penge. Et hus er sandsynligvis det største køb, du vil foretage i din levetid. At finde de bedste pant vilkår kunne spare dig titusinder af dollars — eller mere-i løbet af livet af dit lån.

i denne artikel vil vi lede dig gennem trinnene for at få et pant på den rigtige måde med nogle vejledninger fra Clark.

Indholdsfortegnelse:

1. få din kredit i form
2. få forhåndsgodkendt til et pant
3. Find ud af, hvor meget hus du har råd til
4. Vælg den rigtige type pant
5. Shop for de bedste priser
6. Saml dine dokumenter og ansøg om lånet
7. forbered dig på nogle af de tilbage & forth
8. Luk på dit hjem

få din kredit i form

før du ansøger om et pant, skal du sørge for, at din kredit er i god form. Jo bedre din kredit score, jo bedre rente du vil kvalificere sig til. Du bør sigte mod en kredit score på 740 eller højere. Det burde give dig de allerbedste priser i de fleste tilfælde, siger Rob nedture, Sr. lån Officer hos South State Bank.

der er flere måder at få din kredit score og kredit rapporter gratis. Du vil kontrollere begge, fordi hvis der er et problem med din kredit score, vil din kredit rapport give dig en indikation af, hvad det er. Du vil også gerne sikre dig, at du får rapporter fra alle tre store kreditbureauer:

• ækvivalens
• ekspert
• TransUnion

“vær forsigtig med at bruge gratis kreditrapporttjenester som Credit Karma til dette trin,” siger nedture. “De har tendens til at bruge Vantage scoring system, som ikke vil give den faktiske FICO kredit score långivere vil bruge. I stedet skal du kontakte din bank eller kreditkortudbyder for at se, om de tilbyder en FICO-score.”

nedture bemærker også, at långivere normalt trækker rapporter fra alle tre kreditbureauer og derefter bruger den midterste score. Så du kunne have en kredit score lavere end 740 og stadig få den bedste sats, så længe din midterste score er mindst så høj.

Hvad skal jeg gøre, hvis din kredit Score ikke er høj nok

hvis du opdager, at din kredit score ikke er, hvad du gerne vil have det, kan du forsinke dit køb. Låne en masse penge på en mindre end optimal rente vil betyde, at din månedlige pant betaling vil være højere, og du vil ende med at betale meget mere for at eje dit hus i det lange løb.

du kan tage skridt til at forbedre din score, som at betale ned gæld og øge dine kreditgrænser. Læs om luskede måder at forbedre din kredit score her.

der er også muligheden for, at du finder en fejl på din kreditrapport, der trækker din score ned. Hvis det sker, er det muligt at få det rettet. Sådan gør du.

fejl skal tage 30 dage at rette, når du informerer bureauet og kreditor om fejlen. Men nogle gange kan processen tage op til tre eller fire måneder. Det er derfor, du bør trække din kredit score og rapporter mindst fire til seks måneder, før du er klar til at ansøge om et realkreditlån.

Clark siger, at den næste ting at gøre — efter at du har foretaget en baggrundskontrol af din kredit — er at overvåge din kredit og score. Dette er for at sikre, at din kredit score holder stabilt eller forbedres, når du kommer tættere på at ansøge om et lån. Team Clark anbefaler at bruge de gratis tjenester på Credit Karma, Credit Sesame eller begge for at holde øje med din score.

Læs mere: Credit Karma vs. Credit Sesame: er den ene bedre end den anden?

få forhåndsgodkendt til et realkreditlån

når du har lyst til din kredit er i et godt sted, er det tid til at starte processen med at få et realkreditlån. Du kan finde ud af, hvor mange penge du kvalificerer dig til at låne ved at ansøge om forhåndsgodkendelse af realkreditlån. Dette vil også give dig en fornemmelse af, hvor meget dine månedlige betalinger vil være.

hvor meget en långiver er villig til at låne dig, afhænger af ting som din kredit score og gæld-til-indkomst-forhold. En forhåndsgodkendelse er ikke en egentlig realkreditansøgning (som er bundet til en bestemt ejendom), men det kræver en hård kreditkontrol.

hvorfor du har brug for at få forhåndsgodkendt

forhåndsgodkendelse er et vigtigt skridt i boligkøbsprocessen, ifølge nedture.

“pant forhåndsgodkendelse er typisk kræves af mæglere, som de ønsker at sikre, at du vil have din finansiering i orden og være parat til at tilbyde, så snart du finder dit hjem,” siger han. “Typisk vil de — og sælgerens agent-gerne se et forhåndsgodkendelsesbrev fra en långiver indsendt med dit tilbud.”

nedture siger, at hvis långiver og/eller lån officer har et godt ry i dit lokale marked, kan det også bidrage til at øge dine chancer for at gå under kontrakt, da der vil være større tillid til din forhåndsgodkendelse.

her er hvordan et forhåndsgodkendelsesbrev generelt vil se ud. Som du kan se, vil det omfatte det beløb, du er forhåndsgodkendt til at låne, sammen med oplysninger om vilkårene for lånet:

Bemærk, at du ikke er låst til at få dit lån fra den långiver, der forhåndsgodkender dig. Du er stadig fri til at shoppe rundt for at få den bedste pris, som vi dækker nedenfor.

Clark har en fast regel om forhåndsgodkendelsesprocessen: når du først har fået et forhåndsgodkendelsesbrev, Ansøg ikke om nogen anden kredit inden for seks måneder efter, at du forventer at købe dit hjem.

“det er ikke så meget, hvad kreditansøgningen vil gøre for din kredit score, selvom det er en bekymring,” siger han. “Det er mere, at det skader din gæld-til-indkomst-forhold, hvilket kan sætte dig i en mere risikabel udlånskategori. Din pant ansøgning kunne nægtes eller du kunne finde dig selv skubbet ind i en højere rente.”

Hvor kan man få forhåndsgodkendt til et realkreditlån

som hovedregel er Clark en stor fan af kreditforeninger. Men du skal sørge for, at du er tilfreds med niveauet for kundeservice i en kreditforening, før du giver dem din virksomhed.

Clark siger, at der er mange muligheder derude, og du er ikke længere prisgivet de store banker.

“det, der har ændret sig gennem årene, er, at bankerne nu er meget konkurrencedygtige på realkreditmarkedet,” siger han. “Alle handlingen er kreditforeninger og ikke-bank långivere som raket pant eller levendegøre lån.”

i sidste ende skal du dog gå, hvor du føler dig mest komfortabel til din forhåndsgodkendelse. Som vi sagde, Er du ikke forpligtet til at få dit pant fra denne långiver, hvis du finder bedre priser andre steder.

Find ud af, hvor meget hus du har råd til

bare fordi du kan låne et bestemt beløb, betyder det ikke, at du skal. Der er flere andre faktorer, der spiller ind, når du bestemmer, hvilket prisklasse du skal overveje.

chancerne er, at du bliver forhåndsgodkendt til et højere beløb, end det sandsynligvis ville give mening for dig økonomisk. Det er op til dig at beregne, hvad der oversættes til som en månedlig betaling.

Clarks tænkning om, hvordan man finder ud af, hvor meget hus du virkelig har råd til, har udviklet sig gennem årene.

han plejede at anbefale, at du starter med at se, hvad du kvalificerer dig til på et traditionelt 30-årigt fastforrentet lån, derefter tilbage og shoppe for huse, der koster 90% af dette beløb eller mindre. Men ikke længere.

“jeg indså, at folk stadig ender med mere pant, end de har råd til,” siger han. “Ignorer, hvad du er forhåndsgodkendt til. I stedet skal du basere, hvad du virkelig har råd til, hvad din nuværende leje er. Husk med det pant, du vil også have skatter og forsikring.”

Clark siger, at hvis du køber dit første hus, skal du starte med, hvor meget du betaler i husleje. Og så skal du beregne en pant betaling, der ikke er mere end din husleje plus de månedlige faste omkostninger, som lejere ikke betaler: ting som ejendomsskatter og husejere forsikring.

Vælg den rigtige type pant

når du ved, hvor mange penge du kan låne, skal du beslutte, hvilken slags lån der passer til dig.

vil du have et 30-årigt pant eller et 15-årigt? Foretrækker du en fast rente for lånets levetid eller en, der tilpasser sig de økonomiske forhold? Har du brug for en konventionel lån, eller vil du låne en masse penge og kræver en jumbo pant? Du bliver nødt til at besvare alle disse spørgsmål og mere.

nedture siger, at konventionelle 30-årige faste realkreditlån er de fremherskende lån fleste købere vælger.

“med god kredit tilbyder de ekstraordinære renter og lavere betalinger,” siger han.

der er også FHA og VA lån at overveje.

“Kreditudfordrede låntagere kan vælge et FHA-lån, som er et statsstøttet lån, der stadig kan give gode priser, men kommer med yderligere realkreditforsikringskrav,” siger nedture. “For dem, der kvalificerer sig, giver et VA-lån ekstraordinære satser og tilbyder endda en 0% ned-mulighed.”

heldigvis skal du ikke selv finde ud af alt dette.

“en stor lån officer vil diskutere din samlede køb og finansielle mål og præsentere ikke kun de muligheder, der er tilgængelige for dig, men pant indstilling, der passer bedst til dine mål,” nedture siger.

Shop for de bedste priser

når du beslutter dig for den bedste type pant for dig, er du klar til at begynde at handle for dit pant.

for at få en god fornemmelse af, hvilken slags priser der er tilgængelige, kan du starte med et sted som LendingTree.

bare vær opmærksom på, at du i mange tilfælde bliver bedt om at angive en e-mail-adresse eller telefonnummer. Det betyder, at du kan blive oversvømmet med pladser fra virksomheder, der forsøger at vinde din realkreditvirksomhed. Hvis det ikke lyder sjovt for dig, Clark har sin egen, mere traditionel strategi.

han siger, at de fleste kun får et tilbud på et realkreditlån, hvilket ikke er den rigtige tilgang. Du ønsker at få tilbud fra mindst tre långivere for at få adgang til de bedste tilbud.

“du skal gå til en kreditforening, långiveren anbefalet af din ejendomsmægler og en realkreditmægler,” siger Clark.

din ejendomsmægler kan være en stor ressource, når det kommer til at vælge en långiver. Se om de har nogen, de anbefaler. Hvis de gør det, er det sandsynligvis en långiver, de og deres kunder har fundet let at arbejde med i fortiden.

“hvis du stoler på din ejendomsmægler, er du velkommen til at bede dem om en henvisning,” siger nedture. “Det er i deres bedste interesse at sikre, at du håndteres fagligt.”

en anden mulighed er at arbejde med en realkreditmægler. Realkreditmæglere kan shoppe dit pant med flere forskellige virksomheder for at finde den bedste pris. Spørg dine venner og naboer, hvis der er en mægler, de anbefaler.

Sådan vælger du det bedste Realkredittilbud

når du har flere sats citater i hånden, skal du finde ud af, hvilken der giver mest mening for dig.

“pant skøn kan variere meget mellem flere långivere,” nedture siger. “Når det kommer til shoppingpriser og gør en æbler-til-æbler sammenligning, er der kun to ting inden for långiverens kontrol at sammenligne: satsen og hvad du betaler for det i långivergebyrer.”

disse gebyrer kan omfatte:

• oprindelsesgebyrer
• kreditrapportgebyrer
• Vurderingsomkostninger
• eventuelle andre gældende gebyrer opkrævet af långiveren

Point er en anden slags gebyr, du har brug for at vide om. Et punkt repræsenterer 1% af det samlede beløb lånt.

der er to slags punkter:

1. Origination points: dette er simpelthen et gebyr til linje långivere lommer.
2. rabatpoint: penge betalt på forhånd for at sænke renten i løbet af et lån.

Clark har en simpel regel, når det kommer til point: Aldrig betale point for at købe ned din rente!

Husk, at ikke alle långivere opkræver point, så hvis du kan undgå at betale dem helt, desto bedre.

alle andre lukningsomkostninger forbundet med boligkøb (Titel, advokat, skatter osv.) er uden for långiverens kontrol. Men nedture siger, at du skal være i stand til at få et nøjagtigt skøn over dem på forhånd.

ud over prisen, bør du også overveje følgende i din långiver valg: online anmeldelser, lydhørhed og om de er en lokal långiver med et godt omdømme.

Saml dine dokumenter og ansøge om lånet

når du har identificeret den mest gunstige lån for dig og en ejendom, som du ønsker at gøre et tilbud på, er det tid til at indsende din formelle ansøgning.

hvad du skal give, afhænger af din særlige situation og lånefirmaets krav, men vil typisk omfatte:

• den ensartede Boliglånsansøgning
• V-2s fra nuværende og tidligere arbejdsgivere
• seneste lønstubber
• selvangivelser
• underholdsbidrag eller børnebidragsdokumenter
• Bank& investeringskontoerklæringer
• et “gavebrev” hvis du bruger begavede penge til en udbetaling
• Kreditforklaringsbrev, hvis der er nedsættende mærker på din kreditfil

så hvordan vil du indsende alle disse dokumenter?

nedture siger, at realkreditbranchen er forsinket med hensyn til teknologisk innovation, men at der gøres store fremskridt for at strømline udlånsprocessen og give bedre sikkerhed.

“de fleste långivere vil tilbyde dig en sikker portal til at udfylde din ansøgning og uploade de nødvendige dokumenter,” siger han. “Nogle långivere leverer endda deres egne mobilapps, der giver købere mulighed for at uploade dokumenter og spore deres lån, når det bevæger sig gennem processen.”

selvfølgelig kan du stadig vælge at e-maile dokumenter eller endda give papirkopier. En god långiver vil gøre, hvad der er nødvendigt for at hjælpe dig.

långiveren vil bruge alle disse oplysninger — plus hvad de opdager i din kreditcheck og deres vurdering af den ejendom, du ønsker at købe — for at hjælpe med at bestemme de endelige lånevilkår.

låsning af en rente

når du tilbydes en rente, har du mulighed for at låse den ind. Realkreditrenterne svinger hele tiden baseret på større markedsforhold. En pant sats lås holder denne sats stabil, typisk i en periode på 30, 45 eller 60 dage.

Clark siger, at beslutningen om, hvornår du skal låse din sats, skal baseres på, om du køber nybyggeri eller et eksisterende hjem.

“hvis du køber et hjem, der bliver bygget, vil du aldrig anvende og låse ind for tidligt, fordi bygherrernes tidsplaner er berygtede for at køre sent,” siger Clark. “Du skal være sikker på, at næsten alt er gjort af bygherren, før du låser din sats, når du køber nybyggeri.”

beslutningen om hvornår du skal låse din realkreditrente er lidt anderledes, når du køber et eksisterende hjem.

“Rentelåsstrategi har alt at gøre med at forstå de nuværende markeder, der påvirker realkreditrenterne og køberens risikotolerance,” siger nedture. “Nogle købere anerkender, at de har en god pris og ønsker ro i sindet ved at låse den ind og gå videre med livet. Nogle købere er hyper-følsomme over for låsning i den absolut bedste sats, som er helt forståeligt, men ‘flydende’ din sats kommer med risici.”

generelt, nedture, siger, satser stiger hurtigt og falder langsomt.

“Timing af en satslås er som at spille poker. Søg råd fra din långiver for at træffe en informeret beslutning om, hvornår du skal låse din sats,” siger han.

forbered dig på nogle tilbage & Forth

når du har indsendt din ansøgning og understøttende papirarbejde, skal långiveren kontrollere dine legitimationsoplysninger. I de fleste tilfælde vil de også kræve en vurdering af ejendommen fra en taksator, som de vælger. Hele denne proces kan tage alt fra 30 til 60 dage, men det er ikke altid tilfældet.

“gode långivere vil bevæge sig med den hastighed, der er nødvendig for at fuldføre din forsikring, vurdering og lukning baseret på din kontrakt uforudsete udgifter og slutdato,” siger nedture. “På konkurrencedygtige ejendomsmarkeder, som vi har set i de senere år, er det ikke uhørt at lukke om 21 dage eller mindre for at få dit tilbud accepteret.”

i løbet af denne tid skal du forvente et vist niveau af kommunikation med långiveren, da de fortsætter med at indsamle alle oplysninger, der kan hjælpe dig med at få den mest gunstige Sats.

hold alt dette i tankerne med din långiver valg. Hvis du forventer, at du har brug for en hurtig lukning, skal du vælge en långiver, der forpligter sig til at få dit lån gjort i den nødvendige tid.

“det er altid gavnligt at diskutere din slutdato og uforudsete udgifter, du medtager i dit tilbud med din lån officer, før du sender tilbuddet, så de kan forpligte sig til at kunne opfylde dem,” nedture siger.

Luk på dit hjem

endelig, når du er godkendt til dit pant og dit tilbud er blevet accepteret, er det tid til at lukke på dit hjem. Her er hvad det indebærer.

“mindst tre arbejdsdage før lukning vil din långiver være i kontakt med de endelige vilkår for dit lån via et dokument kaldet den afsluttende offentliggørelse,” siger nedture. “Dette dokument vil give din endelige månedlige betaling og mængden af kontanter, du skal overføre til det titelfirma, der gennemfører din lukning.”

titelfirmaet håndterer pengevekslingen mellem dig og sælgeren og sørger for, at ejendomstitlen sættes i dit navn, når købet er afsluttet.

her er et eksempel på, hvordan en Lukning kan se ud:

nedture advarer om, at når du modtager dine ledningsinstruktioner, skal du sørge for at bekræfte dem direkte med titelfirmaet. Trådsvindel relateret til realkreditlån er meget reel, og der har været tilfælde af, at boligkøbere bliver narret til ledningsfonde til den forkerte konto. Det kan forårsage en enorm modgang-og endda økonomisk ruin.

en generel tommelfingerregel er at binde lidt mere, end det kræves i den usædvanligt sjældne begivenhed, der er en lille ændring i gebyrerne i sidste øjeblik. Hvis du leder mere end hvad der kræves, Du modtager en refusion for overskuddet fra titelfirmaet.

når dine midler er kablet, skal du underrette din långiver og bekræfte modtagelsen med titelfirmaet.

derefter skal du blot dukke op til lukningen for at afslutte dit køb. Der bør du forvente at underskrive flere dokumenter i forbindelse med salg af ejendommen og realkreditlånet.

når titlen er overført fra sælgeren til dig, får du nøglerne til dit nye hjem!

endelig tanke

Shopping for et pant kan virke skræmmende, men hvis du følger trinene ovenfor, er det virkelig ikke en vanskelig proces.

Ja, det kan være tidskrævende at samle alle dokumenterne og shoppe rundt efter den bedste pris. Men de penge, du sparer ved at være flittig i din søgning efter det bedste pant, vil sætte dig op for økonomisk succes langt ind i din fremtid.

Klik her for at hente vores gratis udskrivbare tjekliste.

mere indhold fra Clark.com:

• Sådan køber du et hus i 9 trin
• 7 ting at vide om Costcos pantprogram
• 6 ting at vide om refinansiering af dit pant