hvordan betaling af alle kontanter for en ejendom påvirker din evne til at opbygge formue

mange investorer vælger at betale alle kontanter for en investeringsejendom. Tilbage i 2012 gennemførte BiggerPockets og Memphis Invest en landsdækkende undersøgelse af amerikanske borgere og opdagede en række interessante fakta, herunder at 24% af amerikanske ejendomsinvestorer brugte 100% kontanter til at finansiere deres investeringer.

for at være klar, selv når investorer bruger udtryk som “alle kontanter”, er sandheden, at ingen “kontanter” faktisk handles. I de fleste tilfælde bringer køberen en check (normalt certificerede midler, såsom en bankkassercheck) til titelfirmaet, og titelfirmaet skriver en check til sælgeren. Andre gange sendes pengene via en bankoverførsel fra banken.

dette er den nemmeste form for finansiering, fordi der typisk ikke er nogen komplikationer, men for de fleste investorer (og sandsynligvis langt de fleste nye investorer) er alle kontanter ikke en mulighed. Lad os dog tale om dette et øjeblik længere.

der findes en debat i investeringsverdenen om at bruge kontanter til en ejendom versus at få et lån. I en lejr har du” ingen gæld ” folk, der siger, at en person kun skal investere i lejeboliger, hvis de kan betale alle kontanter for aftalen. “Gearing” – lejren reagerer med matematikken, der viser, at en person, der bruger gearing, kan opnå en meget bedre ROI ved at bruge et lån.

lejren “ingen gæld” brænder tilbage, “men 100% af tvangsauktioner sker for mennesker med gæld.”Og debatten raser. Hvem har ret? Hvis du havde $100.000, ville det være bedre at købe et hus til $100.000 eller fem huse med en $20.000 udbetaling på hver?

endnu en gang tror jeg ikke, at der er et rigtigt svar, men snarere et rigtigt svar for dig. Med andre ord, hvad der fungerer for mig fungerer muligvis ikke for dig. Din beslutning om at bruge gæld afhænger meget af din personlige økonomi, dine mål, din alder og andre nøglefaktorer.

relaterede: hvad nybegyndere bør vide om finansiering af investeringsejendomme (Versus boliger)

brug af alle kontanter er selvfølgelig sikrere i nogle henseender. Hvis du ejede et stykke ejendom til en værdi af $100.000 uden et pant, kunne du nemt sælge ejendommen, hvis du havde brug for det. Hvis ejendommen var svært at leje ud, kunne du råd til at gøre skat og forsikring betaling for at holde ejendommen flydende indtil en lejer begyndte at betale. For enkelhedens skyld, lad os sige, at huset lejet for $1.200 per måned, skatter og forsikring var $200 per måned, og alle andre udgifter, over tid, gennemsnit $400 per måned (reparationer, ledig stilling, Capeks, vedligeholdelse, etc.). Dette betyder, at dine samlede udgifter på ejendommen, ikke inklusive pantelånet, ville være $600 pr.måned, og din pengestrøm ville være $600 pr. måned eller $7.200 pr. år. Selvom dette ikke er en dårlig mængde pengestrøm, repræsenterer det kun en 7.2% cash-on-cash ROI.

lad os på den anden side sige, at du købte den samme ejendom, men brugte et 20% nedbetalingslån, hvilket betyder at du tog et $80.000 pant. Firs tusind dollars på 4,5% interesse for 30 år er omkring $400 per måned. Så tilføj, at $400 til $600 i udgifter, vi allerede har antaget, og du er på $1.000 pr.måned i samlede udgifter med pantet på plads, hvilket efterlader dig med $200 pr. måned i pengestrøm, eller bare $2.400 pr. år—langt mindre, selvfølgelig, end $7.200 pr. år, vi så med alle kontante køb.

men $2.400 i pengestrøm på en $20.000 investering repræsenterer en 12,0% cash-on-cash ROI—en temmelig drastisk forskel.

måske synes forskellen mellem 7,2% og 12,0% ikke så drastisk, men tjek dette diagram i figur 13, der viser, hvordan en investering på $100.000 over 30 år ser ud til 7,2% og 12,0%.

det er klart, at gearing kan øge ROI med ejendommen. Men er stigningen værd at den øgede risiko, du også tager? Det er et spørgsmål for dig at beslutte. Så lad mig nævne et par flere mulige bekymringer med at betale alle kontanter for en ejendom.

hvordan betaling af alle kontanter påvirker de 4 grundlæggende Formuegeneratorer af huslejer

der er fire grundlæggende formuegeneratorer af lejeboliger. De er:

1. vurdering
2. pengestrøm
3. skattebesparelser
4. nedbetaling af lån

så vi har allerede set, at betaling af alle kontanter kan hjælpe dig med at få et højere pengestrømme dollar beløb, men potentielt et lavere cash-on-cash ROI. Men lad os se på, hvordan det påvirker de andre tre rigdom generatorer.

vurdering

ejendommen vil sætte pris på det samme beløb, uanset om du har et lån eller ej. Men igen, hvad der faktisk ændrer sig, er ROI. Hvis du betalte $100.000 for ejendommen med alle kontanter, og på et år stiger ejendomsværdien til $110.000, har du effektivt øget din formue med 10% og lavet $10.000 i egenkapital. Hvis du brugte den 20% forskudsbetaling og kun brugte $20.000 på ejendommen, og værdien steg derefter til $110.000, ville du også have lavet $10.000 i egenkapital. Men du har lavet $10.000 i egenkapital, men kun investeret $20.000, hvilket betyder at du har øget din rigdom med 50%!

selvfølgelig fungerer gearingsspil begge veje: hvis ejendommen skulle falde i værdi, kunne du se på et katastrofalt tab i værdi. Imidlertid, hvis du følger resten af retningslinjerne i denne bog og køber gode tilbud på lejeboliger, og hvis påskønnelsen kun er prikken over i ‘ et, du kan fortsætte med at holde, indtil værdien steg igen.

skattebesparelser

selvom du stadig får afskrivningsydelsen, hvis du ejer en ejendom gratis og klar, vil du ikke længere være i stand til at trække realkreditrentebetalingen fra dine skatter, så du vil sandsynligvis ende med at betale IRS hvert år på de penge, du tjener fra din lejebolig.

i eksemplet med huset $100.000 med all cash-tilbudet ryddede ejeren omkring $7.200 om året, men kan kun trække cirka $3.000 fra afskrivninger og efterlade dem med en skatteregning i slutningen af året på deres overskud. Men når du bruger gearing, kommer pengestrømmen til kun $2.400 om året efter alle udgifter. På dette tidspunkt ville fradraget på $ 3.000 for afskrivninger vise et papirtab på ejendommen, og der ville sandsynligvis ikke være nogen skat (afhængigt af adskillige faktorer, såsom procentdelen af pantebetalingen, der var renter sammenlignet med hovedstolen.). Igen, huske på, at dette er en meget forenklet diskussion om afskrivninger, og du bør rådføre sig med en CPA for mere information.

nedbetaling af lån

selvfølgelig, hvis du ikke har noget lån på ejendommen, har du ingen nedbetaling af lån. Du har i det væsentlige dræbt en af de fire formuegeneratorer. I eksemplet med ejendommen på $100.000 betaler lejeren det $80.000 pant lidt efter lidt, hvilket øger dit samlede afkast. Selvom du startede med et pant på $80.000, efter 10 år, skylder du muligvis kun $65.000 på ejendommen, hvilket øger din nettoværdi med $15.000, fordi din lejer betalte pantelånet hver måned. Efter 30 år (eller hvilken lånelængde du brugte) er ejendommen 100% betalt, og du har aldrig (forhåbentlig) måttet foretage denne betaling selv. (Selvfølgelig gør du stadig fysisk betalingen, men det er din lejers leje, der dækker denne betaling.)

ansvar med kontante tilbud

endelig, lad os tale om endnu en grund til, at du måske eller måske ikke vil bruge kontanter: ansvar.

når man investerer i fast ejendom, er der en meget god chance for, at nogen en dag vil forsøge at sagsøge dig. Når du ejer en ejendom fri og klar, er dette typisk tydeligt på den offentlige rekord, fordi der ikke er nogen bankret på ejendommen. Derfor, du holder i det væsentlige et tegn, der siger, “jeg har masser af penge, som du kan prøve at tage!!”Hvis en utilfreds lejer nærmer sig en advokat for at forsøge at sagsøge dig, hvilket scenario tror du vil gøre advokaten mere begejstret for at gå efter dig: du har $100.000 egenkapital i en ejendom eller $20.000 egenkapital i en ejendom? Hvis sidstnævnte ville advokaten forstå, at selvom han vandt retssagen, var det mest, de kunne gøre, at tvinge salget af ejendommen, sandsynligvis med rabat. Efter alle lukningsomkostningerne ville der være lidt eller intet kød tilbage på knoglen.

derfor er advokater (især dem, der betales på resultatet af en retssag, som de fleste advokater af denne type er) tilbageholdende
med at forfølge udlejningsejere, der har stor gearing.

det kan synes for dig, at jeg forsøger at påvirke dig på en eller anden måde på at bruge gearing, men ærligt, det er ikke mit mål. Der er vigtigere ting i livet end at maksimere dit ROI. Sikkerhed, fleksibilitet og filosofien om “lykkelig kone, lykkeligt liv” (eller lykkelig mand) betyder måske mere for dig end at maksimere dit afkast. Måske den 7.2% cash-on-cash afkast, for eksempel, kombineret med den mulige påskønnelse på handlen, ville være mere end nok for dig. Fedt! Mit mål i dette afsnit var blot at dele med dig fordelene og risiciene ved begge muligheder.

hvordan jeg gik fra 6 til 37 enheder med en erhvervelse ved hjælp af Hard Money Financing

når det er sagt, her er et par hurtige tips til, hvis du planlægger at bruge alle kontanter på dine investeringsejendomme:

1. Lad som om du ikke er det: at bruge alle kontanter gør folk dovne. Når købere blot kan skrive en check for en ejendom, er det naturligt ikke at have den samme motivation til at finde en utrolig aftale. Derfor, når du køber en ejendom for alle kontanter, skal du lade som om du ikke gør det. Kør tallene som om du skulle opnå 100% finansiering til ejendommen. Ville det stadig være pengestrømme? Hvis ikke, kan du tænke to gange om at købe det. Analyser dit cash-on-cash-afkast, og sørg for, at du ikke bruger dit kontantkøb til at retfærdiggøre en dårlig aftale.
2. Brug enheder klogt: hvis du vil eje ejendomme gratis og klart, prøv i det mindste at skjule det faktum! Tal med din CPA og advokat for at finde den bedste måde at skjule dit ejerskab fra den offentlige rekord.
3. overvej finansiering senere: brug af alle kontanter, når du laver et tilbud, kan hjælpe dig med at få bedre tilbud, fordi sælgere elsker kontante tilbud. Men bare fordi du har købt en ejendom med alle kontanter, betyder det ikke, at du skal holde det på den måde. Du kan placere finansiering på ejendommen efter købet (normalt 6-12 måneder senere, afhængigt af banken) og begynde at drage fordel af fordelene ved at bruge gearing. Det kan være det bedste fra begge verdener. Og hvis du er bekymret for risikoen, skal du også forstå, at finansieringen ikke behøver at være 80%. Måske vil du få et 50% lån, eller et 30% lån eller et 70% lån. Mulighederne er rigelige.