guide til bygning i Philadelphia

velkommen til Tillad Phillys guide til bygning i Philadelphia!

jeg var for nylig på et kvartermøde, hvor et medlem af gruppen tilfældigt observerede, at Philadelphia-koden tillader en 8,5 fod bred garage, men burde virkelig kun tillade en 9,5 fod bred garage. Hvis du er denne person, har du muligvis ikke brug for dette blogindlæg. Men for de fleste af os i Philly – og især for udviklere og ambitiøse husejere – er det nyttigt at gå over anvendelser og generelle Philadelphia-reguleringsregler om bygninger for at få en fornemmelse af, hvad byen gør og ikke ønsker. Så her er vores Philadelphia-guide-serie.

først håndterer vi de kommercielle bygninger, der også tillader privat brug: Kommerciel blandet brug eller CMH.

der er seks kategorier af CMH-bygninger i Philadelphia-områdekoden: CMH 1-5, med CMH-2,5 kastet i midten. 1 er den mindste bygning; fem er den største (Det er det modsatte til boligbrug, hvor 5 er den mindste kategori).

hvis du undrer dig, ” hvad er en CMH-5 bygning?”, svaret er:

så de fleste udviklere i Philly bygger ikke det. Men der er en masse CMC at gå rundt, og udviklere er efter det.

Philadelphia Reguleringsvejledning

bygninger med blandet brug betyder, at du kan have en “hoved” brug til en virksomhed og også en “hoved” brug til boliger. Hvordan er to angiveligt vigtigste anvendelser hver den vigtigste anvendelse? Jeg ved det ikke! Tænk ikke på det. I andre reguleringsklassifikationer, dit udviklingsprojekt vil blive afvist for at have “flere hovedanvendelser.”(Se et eksempel!) Men betegnelsen er der, fordi nogle bygninger i en by – faktisk mange af dem – burde have mere end en ting i gang.

bygninger er bygninger designet til virksomheder at bruge normalt på de nederste etager. På de øverste etager kan boliger (eller flere kontorer) blomstre. De største bygninger er meget høje eller endda en del af skyline. De mindste er meget sandsynlige på eller i nærheden af din blok.

du kan bruge alle eller de fleste af disse bygninger til mange, mange forskellige virksomheder. Du bliver nødt til at tjekke Philadelphia-koden selv for opdateret og komplet reference, men vores Philadelphia-reguleringsguide kan med sikkerhed sige, at i enhver CMH-bygning undtagen CMH-1 kan du åbne et hospital eller en (medicinsk!) marijuana dispensary. (Vi fortæller dig bare reglerne, folk.)

CMH-1: Kvarterets forretning

CMH-1 bygninger er udpeget af Philadelphia-områdekoden for “rumme lav effekt, lille skala, kvarter-betjener detail-og servicebrug i butiksfacade bygninger samt de typer boliganvendelser, der er tilladt i omkringliggende områdedistrikter.”

du kan sikkert finde ud af det selv, men jeg kaldte dette en Philadelphia-reguleringsguide, så jeg vil guide dig alligevel: det er bygninger, der kan være enten hjem eller virksomheder. Af en eller anden grund kan du dog kun have et kontor på første sal.

de fleste husholdningsbrug – som ejerlejligheder eller enfamiliehuse-er tilladt i CMH – 1. Men denne betegnelse handler om, hvad der er tilladt i de omkringliggende distrikter: hvis der er en bygning ved siden af, der er højere end den almindelige hushøjde, så får du lov til at bygge din CMH-1 ejendom lidt højere. Hvis naboens hus er en dupleks, så kan du have en dupleks. CMH – 1 afhænger meget af kvarteret, så vær forsigtig, når du køber eller bygger eller sælger.

(eller bare kontakt Tillad Philly. Du ved.)

CMH – 2 og 2, 5: Kvartervirksomheden, igen, men større

CMH-2 bygninger er som CMH-1 bygninger, men de blev sandsynligvis udpeget med en 2 eller 2,5, fordi de er lidt større. (Hør, ikke alle Philadelphia-reguleringsguiden vil være super komplicerede.)

den vigtigste ting at vide om denne form for bygning er, at Philadelphia-Reguleringskoden kræver, at du holder nederste etage som en virksomhed. Ingen fulde condo bygninger her, eller huse; medmindre du får en reguleringsvarians.

CMH-2 har strammere restriktioner på antallet af boliger, der CMH-2,5: Hvis du forsøger at få en virkelig, virkelig lille lejlighed i en CMH-2 bygning, skal du sandsynligvis gå gennem reguleringsbrættet. En CMH-2.5 bygning kan også være meget højere end en CMH-2 bygning, som skal stoppe ved 38 fod som et normalt hus i Philly. Der er andre mindre forskelle i den tilladte størrelse af en CMH-2 og CMH-2,5 bygning.

CMH-3: en større skive af kagen

hej, nu kommer vi derop! CMH – 3-bygninger forventes ikke at dukke op i boligkvarterer. Derfor kan du ikke bruge dem til hjem til en familie eller til duplekser. Men du kan bygge en masse ejerlejligheder der, eller en masse kontorlokaler.

der er nogle usædvanlige tillæg for en bygning udlagt CMH-3, og de er ofte knyttet til cmh-2 bygninger. For eksempel kan du bruge CMH-3 og 2 (men ikke 2,5!) til overfladeparkering, hvis du får en særlig undtagelse fra reguleringsbrættet. Det er den samme aftale for natklubber eller private klubber. Så hvis du vil gøre noget super cool (eller lidt beskidt, vi prøver ikke at dømme Her), hjælper det med at arbejde på et CMH-2 eller 3 parti.

(eller, Synes godt om, hvis du virkelig virkelig ønsker overflade parkering.)

også sjovt faktum: en “køretøjsbrændingsstation” er kun tilladt på CMH-3-partier efter en gennemgang af reguleringsbrættet. Så hvis du vil åbne en tankstation…

CMH-4: Du kan se det fra dit hus!

det er klart, at du på dette tidspunkt ikke har lov til at bruge denne bygning som en dupleks. Vi er i Centrum By; bygning stor.

og lige så klart er vi langt forbi at bygge et sødt hjem til familien. Faktisk siger Philadelphia-Reguleringskoden specifikt, at CMH-4 er beregnet til at “rumme en bred vifte af ikke-residentielle anvendelser.”Så gå nødder!

… okay, gå ikke nødder. På dette niveau er du dybest set sikker på at skulle arbejde med Byplanlægningskommissionen (for ikke at nævne gaderne og vandafdelingerne) for at få en bygning op. Og der er stadig nogle ting (som du ved, en tankstation) er ikke tilladt selv på denne hellige kommercielle grund. Men i modsætning til i boligområder behøver du ikke bekymre dig for meget om at få lov til at åbne en restaurant.

CMH-5: Den første bygning, der dukker op på en Philly Google-søgning

en CMH-5 bygning er en bygning i “Center City Core Commercial blandet brug district.”Så på engelsk er det centrum; eller for os i Philly, Center City. Det er klart, at du kan sætte nogle ejerlejligheder her, men du kan ikke bruge Comcast Center som et enfamiliehus (selvom det ville være så sejt).

når du er på dette niveau, har du brug for mere end bare nogle tilladelser: du har brug for møder med Byplanlægningskommissionen og sandsynligvis byrådet. Jeg fortæller dig ikke, hvordan du bygger din skyskraber; bare, du ved, prøv det ikke uden at lave dit hjemmearbejde. Jeg har personligt aldrig forsøgt at ansøge om en skyskrabertilladelse uden at fortælle nogen om det, men jeg antager, at det ville hæve nogle øjenbryn. Få finansiering og grave i, er sandsynligvis rådgivningen her. Men du bygger en skyskraber: det vidste du allerede.

Philadelphia-Reguleringsguiden Vender Tilbage!

hvis du er alle, “vent! Jeg vil gerne læse mere!”så først, tak! Tillad Philly elsker dig også.

men endnu vigtigere vil der være flere stillinger, der dækker grundlæggende boliganvendelser, og derefter flere stillinger efter det, der dækker brugen af Philly-bygninger i detaljer.

indtil da, tak for læsning! Og du er velkommen til at skyde os en besked, hvis du har flere spørgsmål.