nøgle grillbarer
- for at estimere deres potentielle afkast på en investeringsmulighed bruger erhvervsejendomme investorer en række målinger. To af de vigtigste er kapitaliseringsfrekvensen (“Cap Rate”) og afkast på omkostninger.
- en ejendoms kapitaliseringsrate er et skøn over det årlige afkast i et kontant køb. Det beregnes som netto driftsindtægter divideret med købsprisen (eller est. markedsværdi).
- en ejendoms afkast af omkostninger svarer til Cap-satsen, men den ser fremad og tager højde for potentielle ændringer i Nettodriftsindtægterne. Det beregnes som købspris plus renoveringsomkostninger divideret med potentielle Nettodriftsindtægter.
- begge målinger har deres fordele og ulemper og bør ses som komplementære til hinanden, især i en værditilvækst investering.
uanset om de fokuserer på erhvervs-eller boligejendomme, har hver ejendomsinvestor deres eget sæt afkastkrav, som de bruger til at afgøre, om en investeringsejendom er værd at købe. I erhvervsejendomme investere plads, er der to udbredte metoder til måling af afkast. Den ene er kapitaliseringsfrekvensen (“Cap” – sats), og den anden er afkast på omkostninger. De har hver deres styrker og svagheder, men begge er nyttige, når de vurderer en ejendoms risiko/returprofil. De er hver beskrevet detaljeret nedenfor.
Hvad er en kapitaliseringsrate (Cap Rate)?
en ejendoms kapitalisering eller “Cap” – sats” er et udtryk, der repræsenterer forholdet mellem en ejendoms Nettodriftsindkomst og dens købspris. Matematisk er formlen:
resultatet af beregningen udtrykkes som en procentdel, men det er, hvad Cap-satsen repræsenterer, der kan være vigtigere. Intuitivt repræsenterer det den” afkast”, som en investor kunne forvente på et kontant køb af en ejendom i det første ejerår. For eksempel, hvis en ejendom genererer $1 million i Nettodriftsindtægter (NOI = samlet indkomst minus driftsomkostninger) i år 1, og købsprisen var $15 millioner, repræsenterer den resulterende cap-sats på 7% året et årligt afkast.
det er dog vigtigt at bemærke, at den fælles landbrugspolitik kun måler et tidspunkt, og den kan repræsentere forskellige pengestrømme. Det kunne repræsentere den efterfølgende 12 måneder NOI, i hvilket tilfælde Det ville blive omtalt som “trailing Cap Rate.”Eller det kunne repræsentere det forventede år 1 pengestrøm, i hvilket tilfælde Det ville blive omtalt som “initial Cap Rate.”Det er altid vigtigt at specificere, hvilken der bruges.
mens selve beregningen kan være enkel, er logikken bag den alt andet end. Nævneren i ligningen, købsprisen, kan påvirkes af en række faktorer, herunder placering, lejerbase, lejepriser og lejekontrakter på stedet. For eksempel vil en ejendom beliggende i et stærkt marked som Denver med langsigtede lejemål på plads og økonomisk sikre lejere sandsynligvis sælge til en højere pris end en lignende ejendom beliggende i Omaha med kortvarige lejemål og marginale lejere.
Hvornår skal man bruge Cap-kursen
der er tre forskellige scenarier, hvor beregningen af cap-kursen kan være meget nyttig til bestemmelse af en persons investeringsstrategi:
- Ejendomssammenligning: når man træffer investeringsbeslutninger med to lignende egenskaber, giver deres respektive Cap-satser mulighed for en hurtig sammenligning. Hvis den ene har en god cap-sats på 5%, og den anden har en højere cap-sats på 10%, indebærer risikopræmien for den anden ejendom, at der er en slags problem med det, der berettiger en lavere pris og/eller nærmere inspektion.
- Trendsammenligning: at studere udviklingen i cap-satser på et bestemt ejendomsmarked kan være en nyttig indikator for, hvordan markedet opfatter aktivet eller aktivklassen. Hvis udviklingen i cap-kursen er nede (hvilket er godt), kan det være en indikation af stærk efterspørgsel og et fingerpeg om, hvor markedsværdierne er på vej hen.
- ” bagsiden af konvolutten ” beregninger: Omarrangeret kan formlen for Cap-satsen også bruges til at lave en bagside af konvolutberegningen for købspris eller værdiansættelse, hvis NOI er kendt. For eksempel, hvis vi vurderer en ejendom, hvor NOI er $100.000, og vi ved, at cap-satserne for lignende ejendomme på det samme marked er omkring 7%, kan vi hurtigt estimere en potentiel markedsværdi af ejendommen på $1,42 millioner.
så nyttigt som det er, er der nogle begrænsninger for at bruge Cap-satsen som en måde at estimere en ejendoms købspris og/eller potentielle afkast. Hvis målegenskaben har uregelmæssige pengestrømme, eller hvis det er en mulighed for værditilvækst, er Cap-kursen ikke særlig nyttig, fordi den afhænger af ensartede pengestrømme. For eksempel er indkomsten for en forældet multifamilieejendom med 40% belægning sandsynligvis ikke nok til at dække udgifter, hvilket resulterer i en negativ Cap-sats. En investor kan dog se dette som en mulighed for at købe ejendommen, reparere den og lease den op, hvilket resulterer i en række stigende pengestrømme – og cap – satser-over tid. Hvis cap-satsen kan have været negativ på overtagelsestidspunktet, kan den ende på et positivt område, når reparationerne og stabiliseringen er afsluttet. I et sådant scenario kan afkastet på omkostningerne være en mere værdifuld måling.
Return on Cost
Return on Cost svarer til Cap-satsen, men er fremadrettet, fordi den tegner sig for de omkostninger, der er nødvendige for at stabilisere en lejebolig, og den resulterende NOI en gang stabiliseret. Matematisk er formlen til beregning af afkast på omkostninger:
Bemærk, at nævneren i ligningen er potentiel NOI, som kan være to eller tre år i fremtiden, når renoveringen er afsluttet, og lejeindtægterne er øget for at øge investeringsafkastet.
Return on Cost er nyttigt, fordi det giver en investor mulighed for at sammenligne det afkast, de kan tjene på en række stabiliserede pengestrømme i dag, med den årlige indkomst, de kunne tjene i fremtiden. Eller sagt på en anden måde er det nyttigt at prøve at afgøre, om det er mere fordelagtigt at betale mere for at købe en ejendom med stabiliserede pengestrømme eller betale mindre for en ejendom, der potentielt kan have højere pengestrømme. For at illustrere dette punkt skal du overveje eksemplet nedenfor, hvor en person beslutter mellem to forskellige investeringsmuligheder.
Antag for eksempel, at en investor overvejer at betale en prisforlangende på $10 millioner for en 100% besat, fuldt stabiliseret lejlighedsbygning, der genererer $1 million i NOI i dag, hvilket indebærer en Cap-sats på 10% ($10.000.000 / $1.000.000). Eller investoren kunne købe en værditilvækst ejendom med 60% belægning for $7 millioner, der har brug for $3 millioner værd af arbejde. På købstidspunktet har ejendommen $600.000 i NOI, men når renoveringen er afsluttet, vil den producere $1,2 millioner i NOI. Ved hjælp af ovenstående formel er afkastet på omkostningerne 8.33% ($7,000,000 + $3,000,000 / $1,200,000). Så for den samme initialinvestering på $10 millioner er investoren i stand til at købe en større strøm af indkomst i fremtiden. Anvendelse af den samme 10% cap rate til $1.2 i fremtiden Noi indebærer en værdi på $12 millioner. Ved at købe aktivet med mere risiko og udføre en vellykket turnaround-plan har investoren vendt den samme $10 millioner investering til et større overskud.
interesseret i at lære mere?
First National Realty Partners er et af landets førende investeringsselskaber i erhvervsejendomme. Med et bevidst fokus på at finde verdensklasse, flerlejede aktiver langt under den indre værdi, vi søger at skabe overlegen langsigtet, risikojusteret afkast for vores investorer, samtidig med at vi skaber stærke økonomiske aktiver for de samfund, vi investerer i.
vi bruger begge formlerne Return on Cost Cap Rate til at evaluere potentielle investeringer. Hvis du gerne vil vide mere om vores investeringsmuligheder, kontakt os på (800) 605-4966 eller [email protected] for mere information.