Adam Kulikovsky står over for $10.000 i bøder fra Boulder plus tusinder mere i tabt indkomst fra potentielt at have en byudlejningslicens tilbagekaldt, da embedsmænd har bygget en sag om, at han overtrådte de kommunale kortsigtede leasingbestemmelser.
han er blandt et net af boligejere forbundet med Robert Kulikovsky, Adams bror, der har stødt på problemer med byens håndhævelse omkring leasing af boliger til mindre end 30-dages ophold til feriegæster, rejsende på forretningsrejse og andre via hjemmesider som Airbnb.
de mener alle, at byen er gået for langt med at slå ned på korttidsleje i Boulder, og at embedsmænd er hurtigere end byen har lovet, at det ville være at søge monetære sanktioner for manglende overholdelse i stedet for at give advarsler og vejledning til at rette fejltrin.
i December, Boulder fastspændt sine kortsigtede leje regler vedrørende dokumentation byen skal se at udstede husejere tilladelser til at lease i mindre end 30 dage, og hvilken slags enheder kan eje boliger berettiget til at blive lejet på kortsigtede baser.
Robert Kulikovsky sagde, at hans tidligere lejepraksis er grunden til, og den kontrol, han var under af byen, har muligvis sat andre ejendomsejere, der nu ejer hjem Kulikovsky plejede at leje på radaren for håndhævelsesembedsmænd.
“jeg læste koden, og bogstaveligt talt opererer, bare spiller spillet, meget anderledes end min bror,” sagde Robert Kulikovsky. “Jeg er sikker på, at der var andre, der gjorde det. Den måde, de ændrede lovene på, var det nøjagtige resultat af den måde, jeg fungerede på.”
Boulder udsteder tilladelser til ejendomsejere, der ønsker at lease deres ejendomme til en enkelt lejer i mere end en måned, med embedsmænd, der inspicerer lejeboligerne for at sikre, at de lever op til kommunale standarder. Byen udsteder også kortfristede lejelicenser for ejendomsejere, der ønsker at liste deres ejendomme på hjemmesider som Airbnb og VRBO, der potentielt kan lejes, mens husejere rejser, eller for at tillade ekstra værelser at blive brugt af besøgende.
men for kortfristet lejelicens skal husejeren bruge ejendommen som en primær bolig, hvilket betyder, at han eller hun bor i den mere end halvdelen af året; plus navnet på lejelicensen skal være det samme som navnet på skødet for ejendommen, og ejeren skal være en fysisk person, tillid eller en nonprofit organisation. Det gør det vanskeligt for den samme person at leje mere end et hjem, eller ethvert andet hjem end hans eller hendes eget, på kort sigt.
Robert Kulikovsky sagde, at han endte med at betale omkring $4.000 i bøder til byen, men at det kunne have været mere. På et tidspunkt, han brugte otte ejendomme som korttidsleje, han sagde, dels ved at give et separat parti ejerskab af en lille procentdel af et hjem og navngive den part på gerningen, for at modtage en licens til ejendommen.
“i de fleste tilfælde har compliance-personale været i stand til at stoppe denne aktivitet, fordi den 1% individuelle ejer ikke brugte ejendommen som sin hovedbolig. At bevise, at en ejendom ikke er en licenstagers hovedbolig, er en vanskelig og tidskrævende efterforskningsproces,” sagde byens personalememo fra kodeopdateringen i December.
koden blev ændret for at kræve, at en kortfristet lejelicenstager havde mindst 50% ejerskab af ejendommen, og for at eliminere muligheden for at bruge vælgerregistrering til at vise, at et hjem er en hovedbolig. Det efterlader adressen på et Colorado-kørekort eller identifikationskort som de eneste måder for byen at verificere hovedophold for kortvarige lejelicensansøgere. Det blev også finjusteret for at sikre, at den samme ejendom ikke kan licenseres til både korttids-og langtidsleje.
“ændring af et vælgerregistreringskort har vist sig at være en meget enkel proces, der kan afsluttes straks online med minimal verifikation eller udgift for den enkelte. Dette har resulteret i, at ansøgere midlertidigt har ændret adressen på deres vælgerregistrering for at etablere bevis for hovedophold på ejendommen, der skal have licens,” sagde notatet.
da Jasmine Munro og James Scherrer hver især købte en ejendom hos Robert Kulikovsky i de seneste måneder, var ingen af dem i stand til at leje deres nye steder på kortvarige lejemål uden at tiltrække byens opmærksomhed, og begge mener, at de var under et mikroskop på grund af de problemer, som byen identificerede med Kulikovskis praksis.
Munro, en første gang udlejer med Pearl Street ejendom hun købte fra Kulikovsky, havde en langsigtet leje Licens forbundet med hendes ejendom, sagde hun, men siger, at hun hurtigt blev ramt med en overtrædelse og mulig bøde, da hun begik den fejl at notere det som en kortvarig leje.
“mine hænder var bundet, og jeg følte, at jeg var under forstørrelsesglasset baseret på, hvem jeg købte en ejendom fra. Det var virkelig ubehageligt, ” sagde Munro.
hun står over for hundreder af dollars i bøder for to meddelelser om overtrædelse, med planer om at appellere byens beslutning.
“Slap mig på håndleddet, eller giv mig vejledning,” sagde Munro og udtrykte sin præference for en advarsel eller instruktion før en bøde.
at tillade kortvarige lejelicenstagere at få overholdelse, før de søger bøder, er standard city-praksis. Tjenestemænd i 2019 åbnede 451 samlede kortvarige lejesager og lukkede 417 og vurderede 81 bøder, hvor 48 af disse sager med bøder relateret til lukkede sager og 33 blev vurderet i sager, der stadig er i fuldbyrdelse, sagde byens talsmand Julie Causa.
siden den første version af kortsigtede lejeregler blev vedtaget i 2015, har byen arbejdet 1,442 sager, sagde hun.
“byen støtter konsekvent filosofien om at opnå overholdelse over vurdering af sanktioner,” sagde Causa. “Det betyder, at personalets første tilgang er at informere og uddanne beboere om Boulders lokale krav for at opnå frivillig overholdelse. Civilretlige sanktioner vurderes, når forsøg på at rette op på en overtrædelse med samarbejde er mislykkedes.”
Scherrer, der også købte et hjem fra Robert Kulikovsky i 2019, sagde, at han måtte vente med at få en kortvarig lejelicens efter købet, mens byen fortsatte med at overveje den tidligere ejers aktivitet. Men efter Scherrer, der arbejder for firmaet med informeret samtykke, der går ind for slap vaccinerelaterede politikker og rejser ofte for sit job, opnåede licensen, han trak bykontrol for at reklamere for hjemmet som tilgængeligt for kortvarige ophold hele måneden, førende embedsmænd til at tro, at det ikke var hans primære bopæl.
han rejser ofte, og ved ofte ikke, om han bliver indkaldt til en arbejdsopgave på en dato flere uger i forvejen, han sagde, så han holder Hele kalenderen åben for lejere, uden at leje i flere dage, end han har lov til.
men bykode angiver, at en licenstager formodes ikke at bruge den licenserede ejendom som hovedbolig, hvis hele enheden tilbydes og kan lejes i mere end 20 dage i en måned. Byen kan også antage manglende overholdelse af hovedboligkravet for en kortfristet lejelicenstager, hvis personen ejer en anden boligenhed, der ikke er licenseret til langtidsleje; personens ægtefælle eller indenlandske partner har en anden hovedbolig; personens kørekort, vælgerregistrering eller enhver afhængig skoleregistrering viser en anden bopælsadresse, eller Boulder County Assessor lister en postadresse, der er forskellig fra boligenhedens adresse.
ingen formodning finder anvendelse i en straffesag, kodeksen siger, og formodningerne kan tilbagevises med troværdige beviser for hovedophold.
“når personalet kontakter en ejer for at diskutere annoncen, vil de anmode om troværdige beviser for at afvise formodningen,” sagde Causa. “Hvis beviserne er overbevisende, er det dokumenteret, og sagen er løst. Hvis personalet udsender en meddelelse om overtrædelse, er der normalt flere beviser, der understøtter overtrædelsen end en enkelt formodning, men personalet er altid villige til at gennemgå eventuelle foreslåede tilbagevisninger, der leveres.”
men Scherrer sagde, at byen anmodede om at se hans rejseplan som bevis for, at han var bosiddende i ejendommen mere end halvdelen af året.
“det blev denne invasive undersøgelse af mig og møde dette blik inde i mit personlige liv. Jeg følte, at det var meget ude af køen,” sagde Scherrer og tilføjede, at han appellerer til en meddelelse om overtrædelse for ikke at have noteret sit kortfristede lejelicensnummer med en reklame for hans ejendom, samt en meddelelse om notering af ejendommen som tilgængelig i en hel måned.
“når jeg er i byen, er det ikke reserveret,” sagde Scherrer. “Men når jeg er ude af byen, bliver det booket. Men ikke i mere end de dage, som tilladelsen tillader.”
for Adam Kulikovsky mener han, at hans efternavn driver byen til at mistænke ham for at være i cahoots med sin bror, men han insisterer på, at han ikke er det, og håber at undgå at betale den fulde bøde på $10.000, som Byadvokat Tom Carr sagde i en e-mail opnået via open records anmodning fra kameraet, som Adam står overfor. (Avisen søgte det sæt e-mails, hvor Carrs besked var inkluderet i et spørgsmål adskilt fra korttidsleje).
Adam Kulikovsky sagde, at han havde en Langtidsleje licens, men brugte hjemmet som en kortvarig leje.
“du har aldrig bestridt, at du tilbød en enhed til kortvarig leje uden licens,” sagde Carr i e-mailen. “… Jeg forstår, at du mener, at sanktionerne for at drive en ulovlig kortvarig leje er høje. Tidligere, da byen indførte lavere beløb for overtrædelse af bestemmelserne om langtidsleje, fandt vi, at nogle enkeltpersoner var villige til at behandle bøden som en omkostning ved at drive forretning. … Vi har fundet ud af, at for at regulere korttidsleje med succes skal vi fjerne det økonomiske incitament til at snyde.”
Carr tilføjede, at en byanklager havde tilbudt at reducere Adam Kulikovskis fine beløb fra $10.000 til $7.000, men Kulikovski mener, at det stadig er for meget, og frygter, at byen også kunne suspendere sin Langtidsleje licens i seks måneder som en del af straffen, hvilket resulterer i tabt indkomst.
Causa sagde sager med bøder på i alt mere end $10,000 er ikke almindelige, men er sket.
“jeg forsøger ikke at miste min Langtidsleje licens, og forsøger ikke at miste mit levebrød. Jeg har et barn. Jeg prøver at få råd til at bo i Boulder. Jeg er født og opvokset i Boulder,” sagde Adam Kulikovsky.
han sagde også, at han fik mere end en overtrædelse på en enkelt dag og ikke var i stand til at rette op på tidligere overtrædelser, fordi han var ude af byen, da han modtog dem. Han er villig til at betale en konsekvens for sin Overtrædelse, men håber, at det vil være billigere end byen har tilbudt, og at bevare sin langsigtede lejeevne.