Jamie Sternberg, Esq. a Taylor Bauman, Esq.
revidováno v říjnu, 2013
když je majetek ve vlastnictví více než jednoho vlastníka a majitelé nesouhlasí, jak je spor stran vyřešen?
spory mezi spoluvlastníky mohou zahrnovat některou z následujících otázek (nebo jiných):
* jeden majitel má výhradní vlastnictví nemovitosti, ale odmítá platit nájemné nebo jinak kompenzovat vlastníka, který není v držení;
* jeden majitel odmítá zaplatit svůj podíl na nákladech na nemovitosti;
* majitelé nesouhlasí s otázkami správy; nebo
* spoluvlastníci se nemohou dohodnout na tom, jak nakládat s nemovitostí v budoucnu (např. zda ji nadále držet pro investici nebo ji prodat, nebo zda by měla být nemovitost vylepšena).
v těchto situacích majitelé nemovitostí často kontaktovat Kimball, Tirey & St. John LLP advokáti pro radu.
pokud strany formalizovaly svou dohodu týkající se nemovitosti, když ji koupily (ať už ve formě provozní smlouvy LLC, dohody o partnerství, nájmu ve společné dohodě, dohody o koupi a prodeji společnosti nebo jiné dohody), strany se mohou podívat na svou dohodu a Kalifornské právo, aby si určily svá práva a povinnosti vůči sobě navzájem. 1
při neexistenci dohody o opaku:
* spoluvlastníci mají stejná práva k vlastnictví majetku a stejná práva a povinnosti. Pokud jeden spoluvlastník vyloučí druhého z nemovitosti, může vyloučený spoluvlastník vymáhat hodnotu nájmu nemovitosti od vyloučeného spoluvlastníka.
* pokud jeden majitel nemůže nebo nebude platit náklady na nemovitost, může druhý majitel zaplatit náklady na nemovitost, aby zachoval investici. Spoluvlastník, který platí více než svůj podíl na provozních a údržbových výdajích, má nárok na zástavní právo proti zájmu druhého spoluvlastníka o nemovitost a / nebo větší část výnosů z prodeje po rozdělení.
• pokud spoluvlastník zaplatil za zlepšení nemovitosti bez souhlasu druhého vlastníka, spoluvlastník nemá nárok na náhradu. V rámci akce na rozdělení však bude mít zlepšující se vlastník nárok na jakékoli zvýšení výnosů z prodeje vyplývající z vylepšení. Případně, v případě, že zlepšení bylo nutné a zvýšení hodnoty nemovitosti, a zlepšení majitel pošle oznámení o nákladech na zlepšení druhého vlastníka, druhý vlastník musí buď přiměřeně přispět nebo vzdát nárok na zvýšení hodnoty nemovitosti a nájemné.
• pokud strany nemohou vyřešit svůj spor (buď přímo, s pomocí advokátů nebo jiných, nebo formou alternativního řešení sporů), mohou se strany obrátit na soud, aby určil práva a povinnosti stran. V situaci spoluvlastnictví se to provádí pomocí akce oddílů.2
dělicí žaloba je soudní spor, ve kterém spoluvlastník požaduje, aby soud rozdělil majetek nebo výnosy z jeho prodeje. Existují dva různé typy dělení:
* fyzické rozdělení majetku mezi spoluvlastníky; nebo
• objednání prodaného majetku (buď soukromým prodejem nebo veřejnou dražbou) a výtěžek rozdělen mezi spoluvlastníky.
náklady na dělicí akce (jako jsou poplatky za podání, poplatky rozhodčích, poplatky za inspektory a zásady titulu) budou mezi stranami rozděleny soudem. Náklady jsou obvykle přiděleny v poměru k vlastnickým podílům, ale soudce může nařídit jinak, pokud má soudce pocit, že jiná alokace je spravedlivější. Soud také přidělí poplatky za právní zastoupení, které stranám vznikly.
akce oddílů jsou obvykle časově náročné, emocionálně vyčerpávající a drahé pro oba vlastníky. Hrozba akce rozdělení by měla způsobit, že oba majitelé pečlivě zváží alternativy. Rozdělovací akce by měly být podány pouze v případě, že diskuse a / nebo zprostředkování nemohou vyřešit nesouhlas.
spory o spoluvlastnictví mohou být řešeny prostřednictvím jednoho vlastníka, který koupí druhého, nebo dohodou o prodeji nemovitosti. Znalý právník může poradit o výhodách a nevýhodách dělících akcí a dalších možnostech, které mají sporní spoluvlastníci k dispozici.
1V ideálním případě, když spoluvlastníte majetek (ať už s rodinou, přáteli nebo jinými), majitelé by měli před nabytím nemovitosti rozhodnout, jak budou učiněna rozhodnutí, jak budou vyřešeny spory, práva na první odmítnutí (pokud existují), co se stane, pokud jeden majitel nezaplatí svůj podíl na majetkových výdajích atd. Pomoc advokáta může být užitečná; advokát může pomoci identifikovat problémy, o kterých má být rozhodnuto, a dokumentovat dohodu stran
2pokud byli spoluvlastníci ženatí a nyní se rozvádějí, soudy rodinného práva rozhodnou o majetkových otázkách.
Kimball, Tirey & St. John LLP je full service realitní advokátní kancelář zastupující rezidenčních a komerčních nemovitostí vlastníků a manažerů. Tento článek je určen pouze pro obecné informační účely. Zatímco KTS poskytuje klientům informace o legislativních změnách, naše zdvořilostní oznámení nemají být vyčerpávající a nenahrazují legislativní služby nebo členství v obchodních sdruženích. Naše právní upozornění jsou poskytována na vybraná témata a neměla by se na ně spoléhat jako na úplnou zprávu o všech nových změnách místních, stát, a federální zákony ovlivňující vlastníky a manažery nemovitostí. Zákony se od zveřejnění tohoto článku mohly změnit. Před jednáním se ujistěte, že obdržíte právní radu od naší kanceláře. Kontaktní informace naleznete na našich webových stránkách: www.kts-law.com. pro minulé Právní upozornění, otázky & odpovědi a právní články naleznete v sekci zdrojů na našich webových stránkách.