metriky návratnosti investic do komerčních nemovitostí: Cap Rate vs. Return on Cost

ať už se zaměřují na komerční nebo rezidenční nemovitosti, každý realitní investor má vlastní sadu návratových požadavků, které používají k určení, zda investiční nemovitost stojí za nákup. V oblasti investování do komerčních nemovitostí existují dvě široce používané metody měření výnosů. Jedním z nich je míra kapitalizace („Cap“ sazba) a druhý je návratnost nákladů. Každý z nich má své silné a slabé stránky, ale oba jsou užitečné při hodnocení profilu rizika/návratnosti nemovitosti. Každý z nich je podrobně popsán níže.

co je míra kapitalizace (Cap Rate)?

kapitalizace nemovitosti nebo“ Cap „sazba“ je termín, který představuje poměr čistého provozního příjmu nemovitosti k její kupní ceně. Matematicky je vzorec:

výsledek výpočtu je vyjádřen v procentech, ale to, co představuje míra SZP, může být důležitější. Intuitivně, představuje „míru návratnosti“, kterou by investor mohl očekávat při nákupu nemovitosti v hotovosti v prvním roce vlastnictví. Například, pokud nemovitost generuje 1 milion USD čistého provozního příjmu (NOI = celkový příjem mínus provozní náklady) v roce 1 a kupní cena byla 15 milionů USD, výsledná míra stropu 7% představuje rok jeden roční výnos.

je však důležité poznamenat, že sazba SZP měří pouze jeden bod v čase a může představovat různé toky peněžních toků. Mohlo by to představovat koncové 12 měsíce NOI, v takovém případě by to bylo označováno jako „trailing Cap Rate“.“Nebo by to mohlo představovat očekávaný peněžní tok roku 1, v takovém případě by byl označován jako „počáteční sazba stropu“.“Vždy je důležité určit, který z nich se používá.

zatímco samotný výpočet může být jednoduchý, logika za ním je něco jiného než. Jmenovatel v rovnici, kupní cena, může být ovlivněn řadou faktorů, včetně umístění, nájemní základna, nájemné, a nájmy na místě. Například nemovitost se nachází na silném trhu, jako je Denver s dlouhodobými pronájmy na místě a finančně zabezpečených nájemců je pravděpodobné, že bude prodávat za vyšší cenu než podobné nemovitosti se nachází v Omaha s krátkodobými pronájmy a okrajových nájemců.

kdy použít sazbu Cap

existují tři odlišné scénáře, kde výpočet sazby cap může být velmi užitečný při určování investiční strategie jednotlivce:

• porovnání nemovitostí: při rozhodování o investicích se dvěma podobnými vlastnostmi umožňují jejich příslušné sazby SZP rychlé srovnání. Pokud má jeden dobrou míru stropu ve výši 5% a druhý má vyšší míru stropu ve výši 10%, riziková prémie za druhou nemovitost znamená, že s ní existuje nějaký problém, který vyžaduje nižší cenu a/nebo bližší kontrolu.
• srovnání trendů: studium trendu sazeb cap na konkrétním trhu s nemovitostmi může být užitečným ukazatelem toho, jak trh vnímá aktiva nebo třídu aktiv. Pokud se trend sazeb SZP sníží (což je dobré), mohlo by to být známkou silné poptávky a vodítkem, kam směřují tržní hodnoty.
• výpočty „zadní část obálky“ : Přeskupený vzorec pro sazbu Cap lze také použít k provedení výpočtu zadní části obálky pro kupní cenu nebo ocenění, pokud je známa NOI. Pokud například hodnotíme nemovitost, kde je NOI 100 000 USD a víme, že sazby stropů pro podobné vlastnosti na stejném trhu jsou kolem 7%, můžeme rychle odhadnout potenciální tržní hodnotu nemovitosti ve výši 1,42 milionu USD.

jakkoli je to užitečné, existují určitá omezení použití sazby Cap jako způsobu odhadu kupní ceny nemovitosti a/nebo potenciální návratnosti. Pokud má Cílová vlastnost nepravidelné peněžní toky nebo pokud se jedná o příležitost s přidanou hodnotou, sazba Cap není příliš užitečná, protože závisí na konzistentních peněžních tocích. Například příjem za zastaralou nemovitost s více rodinami s obsazeností 40% pravděpodobně nestačí k pokrytí výdajů, což má za následek zápornou sazbu stropu. Investor to však může považovat za příležitost ke koupi nemovitosti, opravit ji, a pronajmout si ji, což má za následek řadu rostoucích peněžních toků – a limitních sazeb – v průběhu času. Pokud mohla být míra SZP v době akvizice záporná, může po dokončení oprav a stabilizace skončit v kladném teritoriu. V takovém scénáři může být návratnost nákladů cennější metrikou.

návratnost nákladů

návratnost nákladů je podobná sazbě stropu, ale je výhledová, protože představuje náklady potřebné ke stabilizaci nájemní nemovitosti a výsledné NOI po stabilizaci. Matematicky je vzorec pro výpočet návratnosti nákladů:

Všimněte si, že jmenovatelem v rovnici je potenciální NOI, což může být v budoucnu dva nebo tři roky, jakmile budou renovace dokončeny a příjem z pronájmu byl zvýšen, aby se zvýšila návratnost investic.

návratnost nákladů je užitečná, protože umožňuje investorovi porovnat návratnost, kterou mohou získat na sérii stabilizovaných peněžních toků dnes, s ročním příjmem, který by mohli vydělat v budoucnu. Nebo, jinak řečeno, je užitečné vyzkoušet a zjistit, zda je výhodnější platit více za nákup nemovitosti se stabilizovanými peněžními toky nebo platit méně za nemovitost, která by mohla mít vyšší peněžní toky. Pro ilustraci tohoto bodu, zvažte níže uvedený příklad, kdy se jednotlivec rozhoduje mezi dvěma různými investičními možnostmi.

Předpokládejme například, že investor uvažuje o zaplacení požadované ceny 10 milionů dolarů za 100% obsazený, plně stabilizovaný bytový dům, který dnes generuje 1 milion dolarů v NOI, což znamená 10% maximální sazbu (10 000 000 $ / 1 000 000$). Nebo by investor mohl koupit nemovitost s přidanou hodnotou s obsazeností 60% za 7 milionů dolarů, která potřebuje práci v hodnotě 3 milionů dolarů. V době nákupu má nemovitost 600 000 dolarů v NOI ,ale po dokončení renovace bude v NOI produkovat 1,2 milionu dolarů. Pomocí výše uvedeného vzorce je návratnost nákladů 8.33% ($7,000,000 + $3,000,000 / $1,200,000). Takže pro stejnou počáteční investici ve výši 10 milionů dolarů je investor schopen v budoucnu koupit větší tok příjmů. Použití stejné sazby 10% cap na $ 1.2 V budoucnu NOI znamená hodnotu $ 12 milionů . Nákupem aktiva s větším rizikem a provedením úspěšného plánu obratu investor změnil stejnou investici ve výši 10 milionů dolarů na větší zisk.

máte zájem dozvědět se více?

First National Realty Partners je jedním z předních private equity komerčních nemovitostí investičních firem v zemi. Se záměrným zaměřením na nalezení světové úrovně, multi-nájemní aktiva hluboko pod vnitřní hodnotou, snažíme se vytvářet vynikající dlouhodobé, výnosy upravené o riziko pro naše investory a zároveň vytvářet silná ekonomická aktiva pro komunity, do kterých investujeme.

k vyhodnocení potenciálních investic používáme vzorce návratnosti nákladů. Pokud se chcete dozvědět více o našich investičních příležitostech, kontaktujte nás na (800) 605-4966 nebo [email protected] pro více informací.