Adam Kulikowski čelí pokutám 10,000 XNUMX $od Boulderu a dalším tisícům ztracených příjmů z možného zrušení licence na pronájem městských domů, protože úředníci postavili případ, že porušil městské krátkodobé leasingové předpisy.
je jedním z majitelů rezidenčních nemovitostí spojených s Robertem Kulikowským, Adamovým bratrem, který se setkal s problémy s vymáháním města kolem pronájmu domů na méně než 30denní pobyty rekreantům, cestujícím na služební cestě a dalším prostřednictvím webových stránek, jako je Airbnb.
všichni věří, že město zašlo příliš daleko s zásahy proti krátkodobým pronájmům v Boulderu a že úředníci jsou rychlejší, než město slíbilo, že bude usilovat o peněžní sankce za nedodržení, namísto poskytování varování a pokynů k nápravě chybných kroků.
v prosinci, Boulder upnul své krátkodobé nájemní předpisy týkající se dokumentace, kterou město potřebuje, aby vydalo majitelům domů povolení k pronájmu na méně než 30 dnů, a jaké subjekty mohou vlastnit domy způsobilé k pronájmu na krátkodobých základech.
Robert Kulikowski řekl, že jeho minulé nájemní praktiky jsou důvodem, a kontrola, pod kterou město spadá, možná postavila další vlastníky nemovitostí, kteří nyní vlastní domy, které Kulikowski pronajímal, na radar exekučních úředníků.
„četl jsem kód a doslova jsem operoval, jen jsem hrál hru, úplně jiný než můj bratr,“ řekl Robert Kulikowski. „Jsem si jistý, že to dělali i jiní lidé. Způsob, jakým změnili zákony, byl přesným výsledkem toho, jak jsem fungoval.“
Boulder vydává povolení majitelům nemovitostí, kteří si chtějí pronajmout své nemovitosti jedinému nájemci déle než měsíc, s úředníky, kteří kontrolují nájemní domy, aby se ujistili, že odpovídají obecním standardům. Město také vydává krátkodobé nájemní licence pro majitele nemovitostí, kteří chtějí uvést své nemovitosti na webových stránkách, jako je Airbnb a VRBO, které mají být potenciálně pronajaty během cestování majitelů domů, nebo umožnit návštěvníkům využívat náhradní pokoje.
ale pro krátkodobé pronájem licencí, majitel domu musí používat nemovitost jako primární bydliště, což znamená, že on nebo ona žije v něm více než půl roku; plus jméno na nájemní licence musí být stejné jako jméno na listině o nemovitosti, a majitel musí být fyzická osoba, důvěra nebo nezisková organizace. To ztěžuje stejné osobě pronajmout více než jeden dům, nebo jakýkoli jiný domov než jeho vlastní, krátkodobě.
Robert Kulikowski řekl, že nakonec zaplatil městu pokuty ve výši 4 000 dolarů, ale že to mohlo být více. V jednu chvíli, používal osm nemovitostí jako krátkodobé pronájmy, řekl, částečně tím, že dal samostatné straně vlastnictví malého procenta domu a pojmenoval tuto stranu na listině, za účelem získání licence na nemovitost.
„ve většině případů byli zaměstnanci compliance schopni tuto činnost zastavit, protože 1% individuální vlastník nevyužil nemovitost jako své hlavní bydliště. Prokázat, že nemovitost není hlavním sídlem držitele licence, je obtížný a časově náročný vyšetřovací proces, “ uvedla zpráva zaměstnanců města z prosincové aktualizace kódu.
kód byl změněn tak, aby vyžadoval, aby držitel krátkodobého pronájmu vlastnil alespoň 50% vlastnictví nemovitosti, a aby se vyloučila možnost použít registraci voličů k prokázání, že dům je hlavním bydlištěm. To ponechává adresu na řidičském průkazu nebo identifikačním průkazu v Coloradu jako jediný způsob, jak město ověřit hlavní bydliště pro žadatele o licenci na krátkodobý pronájem. Bylo také vylepšeno, aby bylo zajištěno, že stejná nemovitost nemůže být licencována pro krátkodobé i dlouhodobé pronájmy.
“ Změna registrační karty voličů se ukázala jako velmi jednoduchý proces, který lze dokončit okamžitě online s minimálním ověřením nebo výdaji pro jednotlivce. To vedlo k tomu, že žadatelé dočasně změnili adresu v registraci voličů, aby prokázali doklad o hlavním pobytu v nemovitosti, která má být licencována, “ uvádí se v poznámce.
když si Jasmine Munro a James Scherrer v posledních měsících koupili nemovitost od Roberta Kulikowského, ani jeden nebyl schopen pronajmout svá nová místa na krátkodobé pronájmy, aniž by přitahoval pozornost města, a oba věří,že byli pod mikroskopem kvůli problémům, které město identifikovalo s kulikowského praktikami.
Munro, první pronajímatelka nemovitosti Pearl Street, kterou koupila od Kulikowského, měla s jejím majetkem dlouhodobou nájemní licenci, řekla, ale říká, že byla rychle zasažena porušením a možnou pokutou, když udělala chybu, když ji uvedla jako krátkodobý pronájem.
“ měl jsem svázané ruce a cítil jsem se, jako bych byl pod lupou podle toho, od koho jsem koupil nemovitost. Bylo to opravdu nepříjemné, “ řekl Munro.
za dva přestupky jí hrozí stamilionová pokuta, proti rozhodnutí města se chce odvolat.
„Plácněte mě po zápěstí, nebo mi dejte vodítko,“ řekla Munro a vyjádřila přednost varování nebo pokynu před pokutou.
umožnit držitelům krátkodobých licencí k pronájmu získat dodržování předpisů před pokutami je standardní praxí města. Úředníci v roce 2019 otevřeli celkem 451 případů krátkodobého pronájmu a uzavřeli 417, přičemž posuzovali 81 pokut, přičemž 48 z těchto případů s pokutami souvisejícími s uzavřenými případy a 33 bylo hodnoceno v případech, které jsou stále v exekuci, uvedla mluvčí města Julie Causa.
od roku 2015, kdy byla přijata první verze pravidel krátkodobého pronájmu, město podle ní zpracovalo 1442 případů.
„město důsledně podporuje filozofii dosahování souladu při posuzování sankcí,“ uvedl Causa. „To znamená, že prvním přístupem zaměstnanců je informovat a vzdělávat obyvatele o místních požadavcích Boulder, aby bylo dosaženo dobrovolného dodržování předpisů. Občanské sankce se posuzují, pokud pokusy o nápravu porušení spolupráce selhaly.“
Scherrer, který také koupil dům od Roberta Kulikowského v roce 2019, řekl, že po koupi musí počkat na získání krátkodobé nájemní Licence, zatímco město nadále zvažuje činnost předchozího majitele. Ale poté, co Scherrer, který pracuje pro firmu Informed Consent Action Network, která obhajuje laxní politiky související s vakcínou a často cestuje za svou prací, získal licenci, nakreslil městskou kontrolu za inzerci domu jako dostupného pro krátkodobé pobyty celý měsíc, vedoucí úředníci věřili, že to nebylo jeho primární bydliště.
často cestuje, a často neví, jestli bude povolán na pracovní úkol v den několik týdnů předem, řekl, takže udržuje celý kalendář otevřený nájemcům, bez pronájmu na více dní, než je povoleno.
kód města však uvádí, že se předpokládá, že držitel licence nevyužívá licencovanou nemovitost jako hlavní obydlí, pokud je Celá jednotka nabízena a k dispozici k pronájmu po dobu delší než 20 dní v kterémkoli měsíci. Město může také učinit předpoklad nedodržení hlavního požadavku na bydlení pro držitele krátkodobého pronájmu, pokud osoba vlastní jinou bytovou jednotku, která nemá licenci k dlouhodobému pronájmu; manžel nebo domácí partner osoby má jiné hlavní bydliště; Řidičský průkaz osoby, registrace voličů nebo registrace školy závislé ukazuje jinou adresu bydliště, nebo hodnotitel Boulder County uvádí poštovní adresu odlišnou od adresy bytové jednotky.
v žádném trestním řízení se nepoužije presumpce, uvádí kodex a domněnky lze vyvrátit důvěryhodnými důkazy o hlavním pobytu.
„když se zaměstnanci obrátí na majitele a prodiskutují inzerát, budou požadovat jakékoli věrohodné důkazy, které by domněnku vyvrátily,“ uvedl Causa. „Pokud je důkaz přesvědčivý, je zdokumentován a případ je vyřešen. Pokud zaměstnanci vydají oznámení o porušení, obvykle existuje více důkazů podporujících porušení než jediná domněnka, ale zaměstnanci jsou vždy ochotni přezkoumat navrhovaná vyvrácení, která jsou poskytnuta.“
ale Scherrer řekl, že město požádalo, aby jeho cestovní plán viděl jako důkaz, že je rezidentem nemovitosti více než půl roku.
“ stalo se to invazivním vyšetřováním mě a setkáním se s tímto pohledem uvnitř mého osobního života. Cítil jsem, že to bylo velmi mimo linii, “ řekl Scherrer a dodal, že se odvolává na oznámení o porušení za to, že neuvedl své číslo licence krátkodobého pronájmu s reklamou na jeho nemovitost, stejně jako oznámení o zařazení nemovitosti na celý měsíc.
„když jsem ve městě, není to zamluvené,“ řekl Scherrer. „Ale když jsem mimo město, zarezervuje se to. Ale ne déle než dny, které povolení umožňuje.“
pro Adama Kulikowského věří, že jeho příjmení vede město k podezření, že je ve spolupráci se svým bratrem, ale trvá na tom, že není, a doufá, že se vyhne zaplacení plné pokuty ve výši $10,000, kterou Městský právník Tom Carr uvedl v e-mailu získaném prostřednictvím žádosti o otevřené záznamy kamerou, které Adam čelí. (Noviny vyhledaly soubor e-mailů, ve kterých byla Carrova zpráva zahrnuta pro záležitost oddělenou od krátkodobých pronájmů).
Adam Kulikowski řekl, že má licenci k dlouhodobému pronájmu, ale dům používal jako krátkodobý pronájem.
„nikdy jste nezpochybnili, že jste nabízeli jednotku ke krátkodobému pronájmu bez licence,“ řekl Carr v e-mailu. „…Chápu, že se domníváte, že sankce za provozování nelegálního krátkodobého pronájmu jsou vysoké. V minulosti, kdy město ukládalo nižší částky za porušení ustanovení o dlouhodobých licencích k pronájmu, jsme zjistili, že někteří jednotlivci byli ochotni zacházet s pokutou jako s náklady na podnikání. … Zjistili jsme, že pro úspěšnou regulaci krátkodobých pronájmů musíme odstranit finanční pobídku k podvádění.“
Carr dodal, že městský prokurátor nabídl snížení pokuty Adama Kulikowského z $10,000 na $ 7,000, ale Kulikowski se domnívá, že je stále příliš mnoho, a obává se, že město by také mohlo pozastavit jeho dlouhodobou nájemní licenci na šest měsíců jako součást trestu, což by vedlo ke ztrátě příjmu.
Causa uvedla, že případy s pokutami v celkové výši více než $ 10,000 nejsou běžné, ale staly se.
“ snažím se neztratit svou dlouhodobou licenci k pronájmu a snažím se neztratit živobytí. Mám dítě. Snažím se dovolit si žít v Boulderu. Narodil jsem se a vyrůstal v Boulderu, “ řekl Adam Kulikowski.
také řekl, že dostal více než jedno porušení za jediný den a nebyl schopen napravit minulé porušení, protože byl mimo město, když je obdržel. Je ochoten zaplatit za své porušení, ale doufá, že to bude levnější, než město nabídlo, a udržet si schopnost dlouhodobého pronájmu.