Měli Byste Se Vyhýbat „Nejlepším“ Bytovým Domům Třídy A?

Getty

pokud jde o nemovitosti s více rodinami, někteří investoři se drží vlastností třídy A a považují je za nejlepší třídy aktiv v sektoru s více rodinami. Po všem, oni jsou obvykle plně pronajaté s top nájemníky, načíst na trhu vedoucí nájemné, vyžadují málo, pokud nějaké opravy nebo renovace a mají stabilní měsíční příjem. Vzhledem k tomu, že investoři platí vysokou prémii za vlastnosti třídy a, peněžní tok není tak vysoký jako v jiných třídách aktiv. Zhodnocení je tedy hlavním faktorem, který řídí zisky v mnoha vlastnostech třídy A.

tito investoři považují dohodu s přidanou hodnotou, zejména v nemovitostech třídy B A C, za rizikovou investici. V dohodě s přidanou hodnotou nový majitel vylepšuje nemovitost a renovuje jednotky a vybavení, aby ospravedlnil zvýšení nájemného. Investoři třídy a považují tuto strategii za méně příznivou. Koneckonců, nikdo nemůže zaručit, že nájemníci budou ochotni platit Prémiové nájemné, i když to znamená, že dostanou hezčí byty. Ano, ve strategii s přidanou hodnotou existuje vlastní riziko, ale existuje několik způsobů, jak toto riziko zmírnit a vlastnit nemovitost, která generuje vyšší výnosy, než jaké jsou vidět ve třídě a.

přístup s přidanou hodnotou

strategie s přidanou hodnotou mohou zahrnovat jednoduché kosmetické opravy, jako je malování, terénní úpravy a značení, nebo rozsáhlé strukturální renovace, jako jsou upgrady kuchyní a koupelen, nové koberce nebo nová tělocvična nebo klubovna. Čím rozsáhlejší je rekonstrukce, tím více to bude stát. Kromě toho je třeba zvážit opravy, jako jsou nové střechy, systémy HVAC nebo instalatérské modernizace.

budovy třídy a většinou nejsou dobrými kandidáty na přidanou hodnotu, protože jsou již modernizovány a účtují nejvyšší nájemné. Na druhou stranu, vlastnosti třídy B A C-bytové domy, které byly postaveny před desítkami let-nabízejí největší potenciál pro zvýšení příjmů zlepšením těchto vlastností. Strategie s přidanou hodnotou stojí za námahu. Důvodem je to, že nová zlepšení se rovnají vyššímu nájemnému a vyšší nájemné se rovná vyššímu čistému provoznímu příjmu (NOI), což má zase zásadní dopad na zhodnocení. Tímto způsobem můžete v podstatě „vynutit zhodnocení“, protože vylepšujete nemovitost a pozitivně ovlivňujete její hodnotu (kromě organického růstu na trhu).

zvýšení čistého provozního příjmu

ve srovnání s budováním vícerodinného majetku od nuly je investice do existujícího aktiva, které má pokračující peněžní tok, chytrý krok. Nemovitost A má obecně vysokou daň z nemovitosti,což výrazně zvýší náklady na stavbu front-end. Na druhou stranu, vylepšení přidané hodnoty, jako jsou minimální změny exteriéru a interiéru třídy B, jsou relativně levná.

skromné výnosy vlastnosti třídy A S jednocifernou až nízkou vnitřní mírou návratnosti (IRR) prostě nestačí ve srovnání s výsledky IRR s vysokým mladistvým získanými při dokončení přidané hodnoty ve vlastnostech třídy B A C. Koneckonců, cílem jakékoli investice do více rodin je zvýšit NOI, a toho je dosaženo buď zvýšením příjmů nemovitosti, nebo snížením nákladů. Vylepšení vlastností s přidanou hodnotou významně zvýší NOI. Je to proto, že jakmile dojde ke zlepšení, obvykle následuje zvýšení nájemného a zvýšení peněžních toků

jak důležité je zvýšit NOI? Řekněme, že vaše nemovitost má 100 jednotek a letos zvyšujete nájemné o 40 dolarů měsíčně. Tato částka představuje nárůst příjmů o 48 000 USD ročně (40 x 100 jednotek x 12 měsíců), stejně jako zvýšení NOI o 48 000 USD. To je značná částka peněz a díky těmto dodatečným příjmům se zvýší i hodnota nemovitosti. Proto jsem silným zastáncem obchodů s přidanou hodnotou, protože jsem viděl zvýšení nájemného díky vylepšení nemovitostí.

růst nájemného je v současné době pozitivní a stále možný u nemovitostí třídy A, ale zpomalení tržního tempa se promítne do nižšího organického růstu, což má za následek ještě nižší výnosy budov třídy a. A pokud se ekonomika posune k pomalejšímu růstu, někteří nájemníci uvolní své drahé byty třídy A za mnohem dostupnější nemovitosti třídy B, a očekávám, že vlastnosti třídy A budou bojovat s vyšší mírou neobsazenosti, než se dnes potýkají.

pochopení sazby SZP

celková míra návratnosti jakéhokoli majetku je založena na příjmu. Míra kapitalizace je specifická pro trh a závisí na typu třídy nemovitostí, která se týká. Sazby SZP se používají k výpočtu hodnoty nemovitosti vydělením čistého provozního příjmu sazbou SZP.

Cap sazba se vypočítá vydělením NOI cenou zaplacenou za nemovitost. Obecně platí, že vlastnosti třídy B A C mají sazby cap mezi 5% a 7%, zatímco vlastnosti třídy a mají sazby cap mezi 2% a 4%. Když sazby cap klesají, hodnota nemovitosti se zvyšuje. S tím, jak se zvyšuje míra SZP, roste i riziko investice.

pokud si můžete koupit nemovitost a snížit sazbu limitu pomocí strategie přidané hodnoty, může se váš zisk zvýšit. Jako příklad, Řekněme, že vaše NOI je $50,000, a koupili jste nemovitost s 10% cap rate. To se rovná hodnotě nemovitosti ve výši $ 500,000 ($50,000 děleno sazbou 10% cap). Pokud můžete snížit tuto maximální sazbu na 8% opravou a renovací nemovitosti, hodnota vaší nemovitosti by se zvýšila na 625 000 USD. To je solidní 25% nárůst hodnoty!

Sečteno a podtrženo

s investicí třídy a jste omezeni v tom, jak moc nemovitost oceňuje; máte však větší kontrolu nad zhodnocením nemovitosti B / C a ve skutečnosti můžete vynutit zhodnocení. Stále existuje nějaká příležitost získat solidní dohodu třídy a, kvůli špatně spravované nemovitosti, která má za následek vyšší náklady na nájemné za tržní cenu, ale tyto obchody jsou vzácné. Spoléhat se na tržní sílu při určování zhodnocení je riskantní. Vzhledem k tomu, že výnosy z příjmů třídy a jsou mírné, vzhledem k vysokým výdajům bude většina zisku pocházet z zhodnocení. Toto omezení není tak závažné ve starších vlastnostech, kde kosmetická oprava může výrazně zlepšit NOI, spolu s potenciálem zhodnocení. To je jeden z hlavních důvodů, proč by se investoři měli zaměřit na vlastnosti třídy B/C.