Jak získat hypotéku v 8 krocích

ať už jste první kupující domů nebo se chcete přestěhovat do jiného domu, je pravděpodobné, že budete potřebovat hypotéku. Ale jak se vám jít o získání nejlepší sazbu?

tým Clark je o tom, jak ušetřit peníze. Dům je pravděpodobně největší nákup budete dělat ve svém životě. Nalezení nejlepších hypotečních podmínek vám může ušetřit desítky tisíc dolarů – nebo více-po celou dobu trvání vaší půjčky.

v tomto článku vás provedeme kroky, jak získat hypotéku správným způsobem, s některými pokyny od Clarka Howarda a zasvěcenými tipy od veterána hypotečního průmyslu.

obsah:

1. získejte svůj kredit ve tvaru
2. Získejte předem schválenou hypotéku
3. zjistěte, kolik domu si můžete dovolit
4. Vyberte si správný typ hypotéky
5. nakupujte za nejlepší ceny
6. Shromážděte své dokumenty a požádejte o půjčku
7. připravte se na některé zpět & dále
8. zavřete svůj domov

získejte svůj kredit ve tvaru

než požádáte o hypotéku, měli byste se ujistit, že váš kredit je v dobré kondici. Čím lepší je vaše kreditní skóre, tím lepší je úroková sazba, na kterou se kvalifikujete. Měli byste usilovat o kreditní skóre 740 nebo vyšší. To by vám ve většině případů mělo přinést ty nejlepší sazby, říká Rob Downs, Sr. úvěrový důstojník v South State Bank.

existuje několik způsobů, jak získat své kreditní skóre a kreditní zprávy zdarma. Budete chtít zkontrolovat obojí, protože pokud máte problém s vaším kreditním skóre, vaše kreditní zpráva vám poskytne informaci o tom, co to je. Budete také chtít, aby se ujistil, že dostanete zprávy ze všech tří hlavních úvěrových kanceláří:

• Equifax
• Experian
• TransUnion

„buďte opatrní při používání bezplatných služeb kreditní zprávy, jako je kreditní Karma, pro tento krok,“ říká Downs. „Mají tendenci používat Vantage bodovací systém, který nebude poskytovat skutečné FICO kreditní skóre věřitelé budou používat. Místo toho se poraďte se svou bankou nebo poskytovatelem kreditní karty, abyste zjistili, zda nabízejí skóre FICO.“

Downs také poznamenává, že věřitelé obvykle stahují zprávy ze všech tří úvěrových kanceláří a poté používají střední skóre. Takže byste mohli mít kreditní skóre nižší než 740 a stále získat nejlepší sazbu, pokud je vaše střední skóre alespoň tak vysoké.

co dělat, pokud vaše kreditní skóre není dostatečně vysoká

pokud zjistíte, že vaše kreditní skóre není to, co byste chtěli, aby to bylo, možná budete chtít odložit nákup. Půjčování hodně peněz na méně než optimální úrokové sazby bude znamenat, že vaše měsíční splátka hypotéky bude vyšší, a budete nakonec platit mnohem více vlastnit svůj dům v dlouhodobém horizontu.

můžete podniknout kroky ke zlepšení skóre, jako je splácení dluhu a zvýšení úvěrových limitů. Přečtěte si o záludných způsobech, jak zlepšit své kreditní skóre zde.

existuje také možnost, že ve vaší kreditní zprávě najdete chybu, která táhne vaše skóre dolů. Pokud k tomu dojde, je možné jej opravit. Tady je návod.

chyby by měly trvat 30 dní, než je opravíte, jakmile o chybě informujete úřad a věřitele. Někdy však proces může trvat až tři nebo čtyři měsíce. To je důvod, proč byste měli vytáhnout své kreditní skóre a zprávy nejméně čtyři až šest měsíců, než budete připraveni požádat o hypotéku.

Clark říká, že další věc, kterou musíte udělat-poté, co jste provedli kontrolu na pozadí vašeho kreditu – je sledovat váš kredit a skóre. To je zajistit, že vaše kreditní skóre drží stabilní nebo zlepšuje, jak se dostanete blíže k žádosti o půjčku. Team Clark doporučuje používat bezplatné služby na Credit Karma, Credit Sesame nebo obojí, abyste sledovali své skóre.

Přečtěte si více: Credit Karma vs. Credit Sesame: je jeden lepší než druhý?

Získejte předem schválenou hypotéku

jakmile máte pocit, že váš úvěr je na dobrém místě, je čas začít proces získání hypotéky. Můžete zjistit, kolik peněz máte nárok na půjčku tím, že požádáte o předschválení hypotéky. To vám také dá představu o tom, kolik budou vaše měsíční platby.

kolik věřitel je ochoten půjčit vám bude záviset na věci, jako je vaše kreditní skóre a poměr dluhu k příjmu. Předběžné schválení není skutečná žádost o hypotéku (která je vázána na konkrétní nemovitost), ale bude vyžadovat tvrdou kontrolu úvěru.

proč je třeba získat předem schválené

předběžné schválení je klíčovým krokem v procesu nákupu domů, podle Downs.

„hypoteční předběžné schválení je obvykle vyžadováno realitními kancelářemi, protože chtějí zajistit, že budete mít své financování v pořádku a budete připraveni nabídnout, jakmile najdete svůj domov,“ říká. „Obvykle – a agent prodávajícího-budou chtít vidět předběžný schvalovací dopis od věřitele předloženého s vaší nabídkou.“

Downs říká, že pokud má věřitel a/nebo úvěrový důstojník dobrou pověst na místním trhu, může také pomoci zvýšit vaše šance na uzavření smlouvy, protože ve vašem předběžném schválení bude větší důvěra.

zde je to, co předběžný schvalovací dopis bude obecně vypadat. Jak můžete vidět, bude zahrnovat množství peněz, které jste předem schválené půjčit, spolu s informacemi o podmínkách úvěru:

Všimněte si, že nejste uzamčeni v získání půjčky od věřitele, který vás předem schválí. Stále máte možnost nakupovat, abyste získali nejlepší sazbu, kterou pokryjeme níže.

Clark má pevné pravidlo o procesu předběžného schválení: jakmile dostanete předběžný schvalovací dopis, nepožádejte o žádný jiný úvěr do šesti měsíců od doby, kdy očekáváte, že si koupíte svůj domov.

„není to tolik, co kreditní aplikace udělá s vaším kreditním skóre, i když to je obava,“ říká. „Je to spíše to, že poškozuje váš poměr dluhu k příjmu, což by vás mohlo zařadit do rizikovější Kategorie půjček. Vaše žádost o hypotéku by mohla být zamítnuta nebo byste se mohli dostat do vyšší úrokové sazby.“

kde získat předem schválenou hypotéku

Clark je obecně velkým fanouškem družstevních záložen. Ale musíte se ujistit, že jste spokojeni s úrovní zákaznického servisu v družstevní záložně, než jim dáte své podnikání.

Clark říká, že existuje spousta možností a už nejste vydáni na milost velkým bankám.

„v průběhu let se změnilo to, že banky jsou nyní na hypotečním trhu velmi nekonkurenceschopné,“ říká. „Všechny akce jsou družstevní záložny a nebankovní věřitelé jako Rocket Mortgage nebo Quicken Loans.“

nakonec byste však měli jít tam, kde se budete cítit nejpohodlněji pro své předběžné schválení. Jak jsme řekli, nemáte žádnou povinnost získat hypotéku od tohoto věřitele, pokud najdete lepší sazby jinde.

zjistit, kolik dům si můžete dovolit

jen proto, že si můžete půjčit určité množství peněz, neznamená, že byste měli. Existuje několik dalších faktorů, které přicházejí do hry při určování, jaké cenové rozpětí byste měli zvážit.

je pravděpodobné, že budete předem schváleni za vyšší částku,než by pro vás pravděpodobně mělo smysl finančně. Je jen na vás, abyste vypočítali, co to znamená jako měsíční platbu.

Clarkovo přemýšlení o tom, jak zjistit, kolik domu si můžete opravdu dovolit, se v průběhu let vyvinulo.

dříve doporučil, abyste začali tím, že uvidíte, na co máte nárok na tradiční 30letou půjčku s pevnou sazbou, pak ustupte a nakupujte domy, které stojí 90% této částky nebo méně. Ale už ne.

„uvědomil jsem si, že lidé stále končí s více hypotékami, než si mohou dovolit,“ říká. „Ignorujte to, na co jste předem schváleni. Místo toho založte, co si opravdu můžete dovolit, na tom, jaké je vaše současné nájemné. Nezapomeňte, že s touto hypotékou budete mít také daně a pojištění.“

Clark říká, že pokud kupujete svůj první dům, měli byste začít s tím, kolik platíte v nájmu. A pak byste měli vypočítat hypoteční splátku, která není větší než vaše nájemné plus měsíční režijní náklady, které nájemci neplatí: věci jako daně z nemovitostí a pojištění majitelů domů.

Vyberte správný typ hypotéky

jakmile víte, kolik peněz jste schopni půjčit, budete muset rozhodnout, jaký druh úvěru je pro vás to pravé.

chcete 30letou hypotéku nebo 15letou? Preferovali byste pevnou sazbu za dobu trvání úvěru nebo sazbu, která se přizpůsobí ekonomickým podmínkám? Potřebujete konvenční úvěr, nebo budete půjčovat hodně peněz a vyžadují Jumbo hypotéku? Budete muset odpovědět na všechny tyto otázky a další.

Downs říká, že konvenční hypotéky s fixací na 30 let jsou převládající úvěry, které si většina kupujících vybere.

„s dobrým úvěrem nabízejí výjimečné úrokové sazby a nižší platby,“ říká.

existují také půjčky FHA a VA, které je třeba zvážit.

„dlužníci s úvěrem se mohou rozhodnout pro půjčku FHA, což je půjčka podporovaná vládou, která může stále poskytovat dobré sazby, ale přichází s dalšími požadavky na hypoteční pojištění,“ říká Downs. „Pro ty, kteří se kvalifikují, půjčka VA poskytuje výjimečné sazby a dokonce nabízí možnost snížení o 0%.“

naštěstí byste na to neměli přijít sami.

„skvělý úvěrový důstojník bude diskutovat o vašich celkových nákupních a finančních cílech a představí nejen možnosti, které máte k dispozici, ale i možnost hypotéky, která nejlépe vyhovuje vašim cílům,“ říká Downs.

nakupujte za nejlepší ceny

poté, co se rozhodnete pro nejlepší typ hypotéky pro vás, jste připraveni začít nakupovat pro vaši hypotéku.

Chcete-li získat dobrý přehled o tom, jaké sazby jsou k dispozici, možná budete chtít začít s webem, jako je LendingTree.

jen si uvědomte, že v mnoha případech budete požádáni o zadání e-mailové adresy nebo telefonního čísla. To znamená, že můžete být zaplaveni hřišti od společností, které se snaží získat vaše hypoteční podnikání. Pokud vám to nezní zábavně, Clark má svou vlastní, tradičnější strategii.

říká, že většina lidí dostane pouze jednu nabídku na hypotéku, což není správný přístup. Budete chtít získat nabídky od nejméně tří věřitelů získat přístup k nejlepší nabídky.

„měli byste jít do družstevní záložny, věřitele doporučeného realitním makléřem a hypotečním makléřem,“ říká Clark.

váš realitní agent by mohl být skvělým zdrojem, pokud jde o výběr věřitele. Uvidíme, jestli mají někoho, koho doporučují. Pokud ano, je to pravděpodobně věřitel oni a jejich klienti našli snadno pracovat s v minulosti.

„pokud důvěřujete své realitní kanceláři, neváhejte je požádat o doporučení,“ říká Downs. „Je v jejich nejlepším zájmu, aby se ujistil, že jsou odborně zacházeno.“

další možností je pracovat s hypotečním makléřem. Hypoteční makléři mohou nakupovat hypotéku s několika různými společnostmi, aby našli nejlepší sazbu. Zeptejte se svých přátel a sousedů, jestli existuje makléř, který doporučují.

jak si vybrat nejlepší nabídku hypotéky

jakmile budete mít více sazeb citace v ruce, budete muset zjistit, který z nich dává největší smysl pro vás.

„odhady hypoték se mohou mezi více věřiteli značně lišit,“ říká Downs. „Pokud jde o nákupní sazby a dělá jablka-jablka srovnání, existují pouze dvě věci v rámci kontroly věřitele porovnat: rychlost a co platíte za to v věřitelských poplatků.“

tyto poplatky by mohly zahrnovat:

• poplatky za vznik
• poplatky za kreditní zprávy
• náklady na hodnocení
• jakékoli další příslušné poplatky účtované věřitelem

body jsou dalším druhem poplatku, o kterém potřebujete vědět. Bod představuje 1% z celkové částky vypůjčených peněz.

existují dva druhy bodů:

1. počáteční body: Jedná se jednoduše o poplatek za lemování kapes věřitelů.
2. slevové body: peníze zaplacené předem za účelem snížení úrokové sazby po dobu trvání půjčky.

Clark má jednoduché pravidlo, pokud jde o body: Nikdy platit body koupit dolů svou úrokovou sazbu!

mějte na paměti, že ne každý věřitel účtuje body, takže pokud se můžete vyhnout jejich úplnému zaplacení, tím lépe.

všechny ostatní náklady na uzavření spojené s nákupem domů (titul, právník, daně atd.) jsou mimo kontrolu věřitele. Ale Downs říká, že byste měli být schopni získat přesný odhad na ně dopředu.

za cenu, měli byste také zvážit následující ve výběru věřitele: online recenze, reakce a zda jsou místní věřitel s dobrou pověstí.

Shromážděte své dokumenty a požádejte o půjčku

jakmile určíte nejvýhodnější půjčku pro vás a nemovitost, na kterou chcete nabídnout, je čas podat formální žádost.

co budete muset poskytnout, bude záviset na vaší konkrétní situaci a požadavcích úvěrové společnosti, ale obvykle bude zahrnovat:

• jednotná žádost o úvěr na bydlení
• W-2s od současných a minulých zaměstnavatelů
• nedávné výplaty
• přiznání k dani z příjmu
• doklady o výživném nebo podpoře dítěte
• Banka & výpisy z investičního účtu
• „dárkový dopis“, pokud používáte nadané peníze na zálohu
• dopis s vysvětlením úvěru, pokud existují hanlivé značky na vašem úvěrovém souboru

Jak tedy předložíte všechny tyto dokumenty?

Downs říká, že hypoteční průmysl zaostal, pokud jde o technologické inovace, ale že jsou učiněny velké pokroky k zefektivnění úvěrového procesu a zajištění lepší bezpečnosti.

„většina věřitelů vám nabídne bezpečný portál pro dokončení vaší žádosti a nahrání potřebných dokumentů,“ říká. „Někteří věřitelé dokonce poskytují své vlastní mobilní aplikace, které umožňují kupujícím nahrávat dokumenty a sledovat jejich půjčku, jak se pohybuje procesem.“

samozřejmě můžete stále zvolit e-mailové dokumenty nebo dokonce poskytnout papírové kopie. Dobrý věřitel udělá vše, co je potřeba, aby vám pomohl.

věřitel použije všechny tyto informace-plus to, co zjistí ve vaší kreditní kontrole a jejich hodnocení nemovitosti, kterou chcete koupit-k určení konečných podmínek půjčky.

uzamčení úrokové sazby

když vám bude nabídnuta úroková sazba, máte možnost ji uzamknout. Úrokové sazby hypoték neustále kolísají na základě větších tržních podmínek. Zámek hypoteční sazby drží tuto sazbu stabilní, obvykle po dobu 30, 45 nebo 60 dnů.

Clark říká, že rozhodnutí o tom, kdy zamknout ve své sazby by měla být založena na tom, zda kupujete novou výstavbu nebo stávající domov.

„pokud kupujete dům, který se staví, nikdy se nechcete přihlásit a zamknout příliš brzy, protože plány stavitelů jsou notoricky známé pro zpoždění,“ říká Clark. „Musíte si být jisti, že téměř vše dělá stavitel, než zamknete svou sazbu, když kupujete novou výstavbu.“

rozhodnutí o tom, kdy zamknout v úrokové sazby hypotéky je trochu jiný, když kupujete stávající dům.

„strategie zámku sazeb má co do činění s porozuměním současným trhům, které ovlivňují sazby hypoték a toleranci rizika kupujícího,“ říká Downs. „Někteří kupující uznávají, že mají velkou míru a chtějí klid, aby ji zamkli a pokračovali v životě. Někteří kupující jsou přecitlivělí na uzamčení absolutně nejlepší sazby, což je naprosto pochopitelné, ale „plovoucí“ vaše sazba přichází s riziky.“

Obecně platí, že poklesy, říká, sazby rychle rostou a pomalu klesají.

“ načasování zámek sazba je jako hrát poker. Vyhledejte radu od svého věřitele, abyste se informovaně rozhodli, kdy uzamknout svou sazbu, “ říká.

připravte se na nějaké zpět & dále

poté, co jste podali žádost a podpůrné papírování, věřitel bude muset zkontrolovat vaše přihlašovací údaje. Ve většině případů budou také vyžadovat posouzení majetku od odhadce, který si vyberou. Celý tento proces může trvat kdekoli od 30 do 60 dnů,ale není tomu tak vždy.

„dobří věřitelé se budou pohybovat rychlostí, která je potřebná k dokončení vašeho upisování, hodnocení a uzavírání na základě vašich smluvních nepředvídaných událostí a data uzávěrky,“ říká Downs. „Na konkurenčních trzích s nemovitostmi, jako jsme viděli v posledních letech, není neslýchané uzavřít za 21 dní nebo méně, aby byla vaše nabídka přijata.“

během této doby byste měli očekávat určitou úroveň komunikace s věřitelem, protože nadále shromažďují veškeré informace, které vám mohou pomoci získat nejvýhodnější sazbu.

Mějte to na paměti s výběrem věřitele. Pokud očekáváte, že budete potřebovat rychlé uzavření, vyberte věřitele, který se zavazuje k získání půjčky v potřebném čase.

„vždy je výhodné prodiskutovat své datum uzávěrky a nepředvídané události, které zahrnete do své nabídky, se svým úvěrovým důstojníkem, než předložíte nabídku, aby se mohli zavázat, že se s nimi budou moci setkat,“ říká Downs.

zavřete svůj domov

konečně, jakmile jste schváleni pro hypotéku a vaše nabídka byla přijata, je čas zavřít váš domov. Tady je to, co to zahrnuje.

„nejméně tři pracovní dny před uzavřením bude váš věřitel v kontaktu s konečnými podmínkami vaší půjčky prostřednictvím dokumentu nazvaného zveřejnění uzavření,“ říká Downs. „Tento dokument poskytne vaši konečnou měsíční platbu a částku hotovosti, kterou budete muset převést na titulní společnost, která provádí vaše uzavření.“

titulní společnost zpracovává výměnu peněz mezi vámi a prodávajícím a zajišťuje, aby byl název nemovitosti vložen na vaše jméno po dokončení nákupu.

zde je příklad toho, jak by mohlo vypadat zveřejnění uzavření:

Downs varuje, že jakmile obdržíte pokyny od drátu, ujistěte se, že je potvrdíte přímo u titulní společnosti. Drátěné podvody související s hypotékami jsou velmi reálné, a došlo k případům, kdy kupující domů byli podvedeni do kabelážních prostředků na nesprávný účet. To může způsobit obrovské potíže — a dokonce i finanční krach.

obecným pravidlem je drát o něco více, než je požadováno ve výjimečně vzácné události dochází k mírné změně poplatků na poslední chvíli. Pokud zapojíte více, než je požadováno, obdržíte náhradu za překročení od titulní společnosti.

jakmile jsou vaše prostředky zapojeny, informujte svého věřitele a potvrďte příjem u titulní společnosti.

pak se jednoduše ukažte na uzavření a dokončete nákup. Tam byste měli očekávat, že podepíšete více dokumentů týkajících se prodeje nemovitosti a hypotéky.

jakmile je titul převeden z prodávajícího na vás, dostanete klíče od svého nového domova!

Závěrečná myšlenka

nakupování hypotéky se může zdát zastrašující, ale pokud budete postupovat podle výše uvedených kroků, není to opravdu obtížný proces.

ano, může být časově náročné shromáždit všechny dokumenty a nakupovat za nejlepší cenu. Ale peníze, které ušetříte tím, že pilný při hledání nejlepší hypotéky bude nastavit pro finanční úspěch i do vaší budoucnosti.

Klikněte zde a stáhněte si náš bezplatný kontrolní seznam pro tisk.

více obsahu od Clark.com:

• jak koupit dům v 9 krocích
• 7 Věcí, které byste měli vědět o hypotečním programu Costco
• 6 Věcí, které byste měli vědět o Refinancování hypotéky