jak platit všechny peníze za nemovitost ovlivňuje vaši schopnost budovat bohatství

mnoho investorů se rozhodne zaplatit veškerou hotovost za investiční nemovitost. V roce 2012 provedli BiggerPockets a Memphis Invest celostátní průzkum amerických občanů a objevili řadu zajímavých faktů, včetně toho, že 24% amerických realitních investorů používalo 100% hotovost k financování svých investic.

aby bylo jasno, i když investoři používají výrazy jako „všechny peníze“, pravdou je, že žádná „hotovost“ se ve skutečnosti neobchoduje. Ve většině případů kupující přinese šeku (obvykle certifikované prostředky, jako je bankovní pokladní šek) titulní společnosti a titulní společnost zapíše šek prodávajícímu. Jindy jsou peníze zasílány bankovním převodem z banky.

Jedná se o nejjednodušší formu financování, protože obvykle neexistují žádné komplikace, ale pro většinu investorů (a pravděpodobně drtivou většinu nových investorů) není veškerá hotovost možnost. Promluvme si však o tom ještě chvíli.

v investičním světě existuje debata o použití hotovosti na nemovitost versus získání půjčky. V jednom táboře máte lidi „bez dluhů“, kteří říkají, že člověk by měl investovat do nájemních nemovitostí, pouze pokud může za dohodu zaplatit veškerou hotovost. Tábor“ leverage “ reaguje matematikou, která ukazuje, že osoba využívající pákový efekt může získat mnohem lepší návratnost Investic pomocí půjčky.

tábor „bez dluhů“ vystřelí zpět, “ ale 100% exekucí se stane lidem s dluhem.“A debata zuří. Kdo má pravdu? Pokud jste měli $ 100,000, bylo by lepší koupit jeden dům za $ 100,000 nebo pět domů s $ 20,000 zálohu na každý ?

opět nevěřím, že existuje správná odpověď, ale spíše správná odpověď pro vás. Jinými slovy, to, co funguje pro mě, nemusí fungovat pro vás. Vaše rozhodnutí použít dluh bude do značné míry záviset na vašich osobních financích, vašich cílech, vašem věku a dalších klíčových faktorech.

příbuzný: co nováčci by měli vědět o financování investičních nemovitostí (Versus domy)

použití veškeré hotovosti je bezpečnější v některých ohledech, samozřejmě. Pokud jste vlastnili kus nemovitosti v hodnotě $ 100,000 bez hypotéky, můžete snadno prodat nemovitost, pokud potřebujete. Je-li nemovitost bylo těžké pronajmout, můžete si dovolit dělat daň a pojistné platby udržet vlastnost plovoucí, dokud nájemce začal platit. Pro jednoduchost, řekněme, že dům pronajatý za $ 1,200 za měsíc, daně a pojištění byly $ 200 za měsíc, a všechny ostatní výdaje, v průběhu času, v průměru $ 400 za měsíc (opravy, volné místo, CapEx, údržba, atd.). To znamená, že vaše celkové náklady na nemovitosti, bez hypotéky, by 600 dolarů za měsíc, a vaše cash flow by 600 dolarů za měsíc, nebo 7,200 dolarů za rok. I když to není špatné množství cash flow, to představuje jen 7,2% cash-on-cash ROI.

na druhou stranu řekněme, že jste si koupili stejnou nemovitost, ale použili jste 20% zálohu, což znamená, že jste si vzali hypotéku 80 000 dolarů. Osmdesát tisíc dolarů za 4,5% úrok po dobu 30 let je asi 400 dolarů za měsíc. Takže, přidejte, že $ 400 K $ 600 ve výdajích, které jsme již předpokládali, a jste na $ 1,000 za měsíc v celkových výdajích s hypotékou na místě, takže vám s $ 200 za měsíc v cash flow, nebo jen $ 2,400 za rok-mnohem méně, Samozřejmě, než $ 7,200 za rok jsme viděli s nákupem v hotovosti.

nicméně, $ 2,400 v cash flow na $ 20,000 investice představuje 12.0% cash-on-cash návratnost investic-docela drastický rozdíl.

možná se rozdíl mezi 7.2% a 12.0% nezdá tak drastický, ale podívejte se na tento graf na obrázku 13, který ukazuje, jak vypadá investice 100,000 XNUMX $za roky 30 na 7.2% a 12.0%.

je zřejmé, že pákový efekt může zvýšit návratnost investic s majetkem. Stojí však zvýšení za zvýšené riziko, které také podstupujete? To je otázka na vás. Dovolte mi tedy zmínit několik dalších možných obav o zaplacení veškeré hotovosti za nemovitost.

jak platit všechny peníze ovlivňuje 4 Základní generátory bohatství pronájmů

existují čtyři základní generátory bohatství nájemních nemovitostí. To jsou:

1. ocenění
2. peněžní tok
3. daňové úspory
4. výplata půjčky

takže jsme již viděli, že placení veškeré hotovosti vám může pomoci získat vyšší peněžní tok v dolarech, ale potenciálně nižší návratnost investic v hotovosti. Podívejme se však na to, jak to ovlivňuje další tři generátory bohatství.

zhodnocení

nemovitost ocení ve stejné výši, ať už máte půjčku nebo ne. Ale znovu, co se ve skutečnosti mění, je návratnost investic. Pokud jste zaplatili 100 000 dolarů za nemovitost se všemi hotovostí a za jeden rok se hodnota nemovitosti vyšplhá na 110 000 dolarů, účinně jste zvýšili své bohatství o 10% a vydělali 10 000 dolarů ve vlastním kapitálu . Pokud jste použili 20% zálohu a utratili pouze 20 000 dolarů za nemovitost a hodnota se pak vyšplhala na 110 000 dolarů, vydělali byste také 10 000 dolarů ve vlastním kapitálu. Ale vydělali jste 10 000 dolarů ve vlastním kapitálu, ale investovali jste pouze 20 000 dolarů, což znamená, že jste zvýšili své bohatství o 50%!

Páková hra samozřejmě funguje oběma způsoby: pokud by se hodnota nemovitosti snížila, mohli byste se dívat na katastrofickou ztrátu hodnoty. Pokud však dodržujete zbytek pokynů v této knize a kupujete skvělé nabídky pronájmu nemovitostí, a pokud je zhodnocení pouze třešničkou na dortu, můžete pokračovat v držení, dokud se hodnota znovu nezvýšila.

daňové úspory

i když budete stále získat odpisovou výhodu, pokud vlastníte nemovitost zdarma a jasné, již nebudete moci odečíst hypoteční úrok z daní, takže budete pravděpodobně nakonec platit IRS každý rok na peníze, které vyděláte z pronájmu nemovitosti.

v příkladu domu $ 100,000, s nabídkou all cash, majitel zúčtoval kolem $ 7,200 ročně, ale může odečíst pouze přibližně $ 3,000 od odpisů, takže je s daňovým dokladem na konci roku na jejich zisku. Při použití pákového efektu však peněžní tok po všech výdajích dosahuje pouze 2 400 USD ročně. V tomto okamžiku by odpočet za odpisy ve výši 3 000 USD vykazoval ztrátu papíru na majetku a pravděpodobně by nebyly splatné žádné daně (v závislosti na mnoha faktorech, jako je procento splátky hypotéky, která byla úrokem ve srovnání s jistinou.). Opět mějte na paměti, že se jedná o velmi zjednodušující diskusi o odpisech a další informace byste měli konzultovat s CPA.

půjčka Paydown

samozřejmě, pokud nemáte půjčku na nemovitosti, nemáte půjčku paydown. V podstatě jsi zabil jednoho ze čtyř generátorů bohatství. V příkladu nemovitosti $ 100,000 nájemce splácí hypotéku $ 80,000 kousek po kousku, což zvyšuje váš celkový výnos. Ačkoli jste začali s hypotékou 80 000 dolarů, po 10 letech můžete dlužit pouze 65 000 dolarů na nemovitosti, což zvyšuje vaše čisté jmění o 15 000 dolarů, protože váš nájemce zaplatil hypotéku každý měsíc. Po 30 letech (nebo bez ohledu na délku půjčky, kterou jste použili) je nemovitost 100% splacena a nikdy jste (doufejme) nemuseli tuto platbu provést sami. (Samozřejmě, stále fyzicky provádíte platbu, ale je to nájem vašeho nájemce, který tuto platbu pokrývá.)

odpovědnost s hotovostními nabídkami

nakonec si promluvme o dalším důvodu, proč můžete nebo nemusíte chtít používat hotovost: odpovědnost.

při investování do nemovitostí existuje velmi dobrá šance, že se vás někdy někdo pokusí žalovat. Když vlastníte nemovitost zdarma a jasné, to je obvykle patrné na veřejném záznamu, protože neexistuje žádný bankovní zástavní právo na majetku. Proto v podstatě držíte znamení, které říká: „Mám spoustu peněz, které můžete zkusit vzít!!“Pokud se nespokojený nájemce přiblíží k právníkovi, aby se vás pokusil žalovat, který scénář si myslíte, že bude právník více nadšený, že půjde po vás: máte 100 000 dolarů vlastního kapitálu v nemovitosti nebo 20 000 dolarů vlastního kapitálu v nemovitosti? Pokud ten druhý, právník by pochopil, že i kdyby vyhrál soudní spor, nejvíce by mohli udělat, je vynutit prodej nemovitosti, pravděpodobně se slevou. Po všech závěrečných nákladech by na kosti zůstalo jen málo nebo žádné maso.

proto se právníci (zejména ti, kteří jsou placeni na základě výsledku soudního řízení, jako většina právníků tohoto typu) zdráhají
pronásledovat majitele pronájmu, kteří mají velký pákový efekt.

může se vám zdát, že se vás snažím ovlivnit tak či onak pomocí páky, ale upřímně, to není můj cíl. V životě jsou důležitější věci než maximalizace návratnosti investic. Bezpečnost, flexibilita a filozofie“ šťastná manželka, šťastný život “ (nebo šťastný manžel) vám mohou záležet více než na maximalizaci vašeho návratu. Možná, že 7.2% cash-on-cash návratnost, například v kombinaci s možným zhodnocením na dohodu, by bylo více než dost pro vás. Skvělé! Mým cílem v této části bylo jednoduše se s vámi podělit o výhody a rizika obou možností.

příbuzný: jak jsem šel od 6 do 37 jednotek s jednou akvizicí pomocí financování z tvrdých peněz

to znamená, že zde je několik rychlých tipů, pokud plánujete použít všechny peníze na své investiční nemovitosti:

1. předstírejte, že nejste: používání všech peněz způsobuje, že lidé jsou líní. Když kupující mohou jednoduše napsat šek na nemovitost, je přirozené, že nemají stejnou motivaci najít neuvěřitelnou dohodu. Proto při koupi nemovitosti za veškerou hotovost předstírejte, že tak neučiníte. Spusťte čísla, jako byste museli získat 100% financování nemovitosti. Bude to ještě cash flow? Pokud ne, možná budete chtít dvakrát přemýšlet o koupi. Analyzujte svůj výnos v hotovosti a ujistěte se, že nepoužíváte veškerý nákup v hotovosti k ospravedlnění špatného obchodu.
2. používejte entity moudře: pokud se chystáte vlastnit nemovitosti zdarma a jasně, zkuste to alespoň skrýt! Promluvte si se svým CPA a právníkem a objevte nejlepší způsob, jak skrýt své vlastnictví před veřejným záznamem.
3. zvažte financování později: použití veškeré hotovosti při nabídce vám může pomoci získat lepší nabídky, protože prodejci milují Hotovostní Nabídky. Nicméně, jen proto, že jste si koupili nemovitost se všemi penězi, to neznamená, že to musíte tak udržet. Po zakoupení můžete na nemovitost umístit financování (obvykle o 6-12 měsíců později, v závislosti na bance) a začít využívat výhod využití pákového efektu. Může to být to nejlepší z obou světů. A pokud máte obavy z rizika, také pochopte, že financování nemusí být 80%. Možná chcete získat 50% půjčku nebo 30% půjčku nebo 70% půjčku. Možnosti jsou bohaté.